微观这一年·房企| 石榴的2022：消化多年存量，上市受阻后遗症显现

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

2022年8月15日，石榴集团（以下简称石榴）在官网发布了一条房产促销信息，推荐了3个位于北京的项目，分别是北京V7荷塘月色、北京十里春风、北京石榴春和景明。

这3个项目中，最近取得预售证的是春和景明，但也已经是2021年10月26日了，可以说，2022年的石榴在北京主要以销售存量为主。

2021年底，石榴计划中的上市未能成功，这使得一些需要流动性资金才能解决的问题在2022年逐渐暴露，眼下，这家立志于做房地产界“苹果”的开发商还需要先解决生存问题。

北京仅剩两个在售项目

《每日经济新闻》记者翻阅了石榴的半年报，发现该公司2022年上半年的情况比去年同期严峻不少。

报告显示，2022上半年，石榴营业总收入约97亿元，而去年同期约129亿元，同比下降约25%；净利润约3.8亿元，去年同期则是8.7亿元。2022年上半年，石榴资产总计较上年同期缩水约70亿元，从779亿元降至703亿元。

来源：石榴债券公告

不过不同于官网的推荐，如今在石榴的官方营销小程序平台上，北京区域的在售项目仅十里春风和春和景明。

2022年2月19日，石榴开展了北京十里春风清仓活动，成果是“2小时热销16套”，而十里春风是石榴早在2017年便取得预售证的项目。记者通过天朗数据查询得知，北京十里春风从2017年销售至今，共网签2487套，网签金额约55亿元。公开资料显示，十里春风项目有3401户，也就是说，还有约3成的房源待网签。

经过了多年的开发销售，如今十里春风项目名下3张预售证已经全部在2021年转为现房销售，还有不少房源待售。

记者留意到，十里春风销售多年仍不能清盘的原因之一恐怕是位置太过偏远。该项目位于通州区恒业二街，虽然在通州，但距离北京六环还有30公里，向南一小步便到了河北廊坊，《每日经济新闻》记者曾经开车去过项目地，路程中几度因为太偏远而觉得自己走错了。

现在，十里春风已经从刚上市的单价3万多元降到了2万多元，北京市住建委官网显示，6号楼已签约住宅的成交均价已经到了24214.97元/平方米。十里春风销售人员12月27日通过电话告诉记者：“我们这里一共57栋楼，都是现房状态了，目前在主推两栋洋房，一栋赠送精装修，一栋是毛坯，80平方米两居室总价180万-190万元，剩余楼栋也有部分房源。”

不过该项目的成本应当不高，石榴此前提交的招股书显示，“十里春风家园为位于北京市的住宅物业项目，该项目包括两期总地盘面积为166344平方米的住宅、商业物业以及停车场，该两期均由北京永乐花园开发展有限公司开发，我们订立了相关的土地出让合同。”

“已悉数支付土地出让金总额人民币6.57亿元，首项相关土地使用证于2017年5月取得，最后一期相关土地使用证于2018年7月取得。”也即该项目的土地成本仅6.57亿元，目前网签金额的55亿元已经大幅超过了这个数字。

来源：石榴招股说明书

北京石榴春和景明则在2021年10月取得预售证，从成交均价7万元来判断，是石榴旗下的高端项目。该项目位于通州通燕高速耿庄桥北，经过了一年多销售，根据天朗数据，目前网签77套，网签金额9.7亿元。

除此之外，石榴的官方营销平台在北京再无其他可售项目了。

多处抵押

在招股说明书中，石榴自称大部分收益来源来自京津冀城市群，“我们的大部分收益产生自我们在京津冀城市群（特别是在北京）的物业开发及销售，且我们预期将继续自该区域市场产生大部分收益。于2018年、2019年及2020年，我们来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益的41.7%、37.4%及20.2%。”

从先前的情况看，这个结论是成立的。

石榴成立于2008年，最初名为K2地产，2009年开始销售在北京的首个住宅项目K2海棠湾，随后又开始销售K2清水湾及K2红树湾。2011年开始销售K2百合湾，自称为通州的标杆住宅项目。

招股书显示，2021年石榴在北京开发中的总规划建筑面积有186532平方米，未来开发面积有426895平方米，应占总土地储备1524474平方米，占总土地储备的16.6%。比这个比例高的区域仅有廊坊。

招股书显示，“截至2021年2月28日，我们在中国拥有总土地储备9193787平方米，涵盖北京、南京、珠海及成都等城市，其中4109374平方米或44.7%位于京津冀城市群。”

“我们在京津冀城市群的物业开发方面拥有10年以上经验，特别是北京通州区。截至2021年2月28日，我们在北京通州区拥有9个开发项目。”

而如今，石榴在北京区域处于只能销售存量的尴尬状态，几个自持商业项目的状态是“石榴中心出租率95.6%，菁菁智创中心出租率1.4%，新空港中心尚无出租率，百合湾嘉园出租率100%”。

不过，北京的资产对于石榴来说，更多的是抵押价值。

从2022年半年报可以看出，石榴旗下北京永乐花园发展有限公司的账面价值为15亿元现房抵押，取得北京国际信托有限公司10.72亿元。

北京恒兴博达房地产开发有限公司以其名下账面价值15.73亿元的投资性房地产作为抵押，取得东方邦信置业有限公司3.6亿元借款；并为扬州北湖房地产开发有限公司向平安信托借款4亿元提供第二顺位抵押担保。

北京石榴房地产开发有限公司以名下石榴中心1-25号楼为抵押，其中投资性房地产账面价值39.98亿元、固定资产账面价值1.28亿元，取得浙商银行15.88亿元借款。

北京河马公舍住房租赁有限公司以北京盛玺置业有限公司、北京丹霞房地产开发有限公司、北京麦金利房地产开发有限公司、北京祈连房地产开发有限公司名下账面价值为1.23亿元的36套现房抵押，向厦门国际银行股份有限公司北京分行取得借款1.65亿元。

上市未果

其实从招股书便能看出，石榴的业绩处于波动状态，2018年、2019年及2020年，石榴的收益分别为99亿元、80亿元、123亿元。截至2021年2月28日，石榴有86个处于不同开发阶段的物业开发项目。

石榴的毛利率也在下跌，“我们有关物业销售的毛利率由2019年的34.4%下跌至2020年的22.8%，主要由于一方面是确认的平均售价有所减少，另一方面则是每平方米平均成本有所增加，原因是土地收购成本有所增加。”

石榴在2021年5月31日向港交所提交了招股书，但上市过程并不顺利，招股书在当年11月底失效，预想中的融资并没有到来。

在石榴的计划中，如果顺利上市融资，那么一部分资金将用于兴建玉兰湾（燕郊）、江润花园、春江湖畔花园、湖山春晓、林语春晓、春江明月及石榴运河首府。

如今这笔钱并没有到位，从人民网领导留言板上看，很多问题在2022年集中爆发。

2022年1月，有人称“石榴运河首府小区物业拖欠工程款不支付，每次都是以等待政府划拨保证金等各种理由推脱”；德州石榴春江明月购房者称“承诺的全景阳台落地窗实际变成小黑屋”，继而申请退房。

2022年2月，广州石榴清水湾有业主表示，“里面漏水严重，各种质量问题都没有完善，没有人通知怎么解决，没有达到合同质量标准”。

封面图片来源：摄图网-401937349