每日经济新闻
要闻

每经网首页 > 要闻 > 正文

专访戴德梁行大中华区副总裁程家龙:商办市场细分业态备受青睐,可引入专业第三方盘活资产

每日经济新闻 2022-10-14 14:40:04

◎具备稳定投资回报、良好升值空间等特征的商办类资产,仍然是开发商和机构投资者重点关注的方向,只是更为考验布局者的运营管理能力。

每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

“这几年虽然商办市场不同程度受到疫情影响,但某些细分行业涌现出了不少机遇,比如物流、工业仓储等业态需求倍增,部分出险类房企较低价处置商办类资产,这些都是行业内当前存在的机遇。”

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙日前在深圳接受《每日经济新闻》记者现场专访时表示。

在程家龙看来,具备稳定投资回报、良好升值空间等特征的商办类资产,仍然是开发商和机构投资者重点关注的方向,只是更为考验布局者的运营管理能力。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙 受访者供图

高密度、大体量供应带来竞争压力

程家龙提到,从目前一线城市商办市场的空置率来看,一直都存在阶段性波动,以写字楼为例,过去10年间经历了四个发展阶段。

“第一阶段是,2014-2015年,这个时间段是一线城市空置率较低的时期。”程家龙表示,此后随着城市的发展、新兴商务区的建设,甲级写字楼陆续完工并投入使用,到了2015年-2019年,一线城市平均每年有共计300万平方米新增甲级物业入市,与此对应的,2015-2018年期间,一线城市平均每年的吸纳量为250万平方米,空置率受新供应影响出现阶段性波动。

而到了2019年-2020年,一线城市写字楼需求开始疲软。程家龙表示,“也正是在这个时期,北上深三个城市空置率均出现了明显上翘,而相对来说,广州因为新供应少,所以当时变化幅度并不大。”

“近两年,一线城市的空置率出现了先降后升的情况。”程家龙表示,2021年一线城市的总供应量仍在200万平方米以上水平,但在整体经济持续复苏的背景下,一线城市的甲级写字楼市场需求普遍回温,四个一线城市2021年全年吸纳量合计超330万平方米,同比大幅增长近2.7倍,空置率亦随之下降。

“今年上半年,经济大盘承压加上国际关系复杂,包括TMT、房地产、教育等多行业陷入调整,同时国内多个主要城市受疫情防控影响,企业对于后续发展普遍理性、谨慎,也令办公物业的租赁需求限制放缓。”

对于当下商业市场面临的挑战,程家龙认为是高密度、大体量供应带来的竞争压力,因此在当下市场,更考验开发商、运营商的综合运营能力。

“这种综合能力,既包括充足的资金和融资能力,也包括专业的运营团队,要根据项目所在地段,做好项目定位,并根据目标消费群体和需求趋势及时做出业态组合的调整、改造,与电商、周边竞品形成差异化竞争以吸引客流。”

细分业态开始更受青睐

在程家龙看来,商办市场的挑战与机遇共存。

“商办市场不同于一般市场,参与这个市场的主体面比较窄,能够去买商办资产的企业或投资者,往往是对这个行业较了解的企业,购入资产后可以通过对项目的管理运营提升资产价值,打造优质项目并进一步给自身带来现金流。”

程家龙也提到,部分商办市场的细分业态开始更受市场青睐。“办公依然是投资者最青睐的资产类型,而近年来随着工改类项目逐渐完工,研发办公类供应增加的同时也进一步受到市场关注,此外工业及物流类资产热度也同样很高。”

“新经济投资机会是市场亮点。除了生物医药产业园外,数据中心亦为投资交易额做出了贡献。如去年凯德收购上海数据中心园区,是其在中国的首个数据中心项目;吉宝DC REIT相继收购蔚海数据的数据中心资产等。”程家龙表示,“发生在商办市场的典型收购,同时也体现了外资机构在优化投资组合,以及对此类资产的信心。”

关于商办类细分市场的投资机会,程家龙表示,“我们也注意到近期市场上有多宗关于租赁住宅或者公寓资产的收购。在租购并举的住房双轨制改革下,长租公寓市场发展逐渐趋向理性,投资机构雄厚的资金实力将为核心区域的优质长租公寓注入流动性,而资产经过管理运营后则可享受现金流及资产增值带来的收益。”

引入专业第三方操盘

事实上,在目前的商业市场,不少项目发展到一定年限之后,可能存在老旧、品质下降等问题。比如,部分商业楼宇因产权和租约较分散,难得到统一管理,导致历经一定年限后,楼宇质量难以得到保障,如何解决长期检修、维护运营等问题?

程家龙给出的答复是:“如果是统一业权或者大业主持有的商业项目,后期可在相对集中的经营权前提下实施维护、改造、优化升级,通过轻资产运营、REITs等方式进行规范运营管理。而如果是较为分散的业权,那确实比较棘手。”

任何固定类资产项目发展到一定年限后,必然会存在各种各样的问题,商业类项目同样如此,无非是不断对项目进行改造。程家龙提到,“商业类项目发展到一定年头后,是需要不断改造的,比如空调、电梯、大堂,甚至整个大厦的运营,都是需要与整个市场的同类产品竞争的,需要去不断调整和修缮的。”

程家龙表示,地理位置优越但缺乏经营管理的项目可引入专业第三方操盘,通过外界资源实现包括设计、建造、招商和管理等在内的专业项目打理,以进一步改造、盘活资产。目前市场上可实行轻资产品牌管理和输出的运营商有很多,比如华润、万科、万达等,并且利用其上下游资源或将有助于资产的活化。

此外,还有一种比较流行的方式是地产+基金的商业模式,通过REITs,形成投、融、管、退的全链条价值闭环,在释放资产价值的同时,利用资金进行滚动投资。

封面图片来源:受访者供图

如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。
未经《每日经济新闻》报社授权,严禁转载或镜像,违者必究。

版权合作及网站合作电话:021-60900099转688
读者热线:4008890008

特别提醒:如果我们使用了您的图片,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。

欢迎关注每日经济新闻APP

每经经济新闻官方APP

0

0