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中国银河给予房地产开发推荐评级:政策组合拳释放积极信号,多方面提振市场需求

每日经济新闻 2022-10-09 17:02:19

每经AI快讯,中国银河10月09日发布研报称:给予房地产开发推荐(维持)评级。

事件:(1)9月29日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于符合条件的城市,在2022年底前可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。(2)9月30日,财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,宣布自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。(3)9月30日,中国人民银行决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

房贷利率政策力度强于以往,“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著:虽然本次取消城市首套房利率下限的政策有时间限制和范围限制,但政策力度是强于以往的,对行业具有重大意义。70大中城市中,符合6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的共有23个城市,而70大中城市之外的三四线城市符合条件的城市数量更多,虽然本次下调房贷利率是“因城施策”层面的政策,但由于是央行授权的大范围统一调整,惠及的城市范围更广,较于之前城市各自调整政策的行为,对市场的提振效果将更为明显。根据贝壳研究院数据,2022年9月全国首套房平均房贷利率为4.15%,全国二套房贷平均利率为4.91%,本次首套房贷利率下调将打开部分城市的利率空间,降低刚需居民的购房成本。

退个税政策将提升二手房交易热度,行业进入信贷宽松周期:二手房个人所得税通常按成交价的1%-2%或差额的20%来计算,本次退二手房交易个税降低了居民购房成本,有利于释放改善性需求,提升二手房市场交易热度。个人住房公积金贷款利率迎来了2015年以来的首次下调,并已经处于历史最低水平(5年期以上3.1%),叠加房贷利率下行空间的打开,开启了地产信贷的宽松周期。在信贷政策组合拳下,居民购房成本进一步下降,购房需求将逐步得到释放。四季度或是支持行业企稳的政策窗口期,目前无论是金融机构还是购房者对国企和民企态度差别依旧存在,在市场改善初期强信用的央国企和少数民企将率先受益。

政策宽松叠加低基数,四季度销售预计走上弱复苏道路:根据我们对地产周期的分析,当房贷利率发生显著变化之后,市场销售变化需要1-2个季度的时间。考虑到:房贷利率打开下降空间;3-9月政策宽松且预计四季度政策力度加大;“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段,市场信心逐步恢复,四季度销售将走上弱复苏的道路,叠加去年的低基数,四季度销售同比降幅将稳步收窄。

投资建议:相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持,930自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果,我们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期,四季度或是新一轮政策窗口期,前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正,我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路,看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、滨江集团(002244),建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)。

风险提示:销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。

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(记者 蔡鼎)

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