龙湖集团管理层为何会令人“前所未有的满意”？

文/王西岭

“我们今年会根据集团现金流安全并维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划供货的可售货值达到4000亿，会根据市场的情况进行推盘。”

8月26日午间，龙湖集团发布2022年半年报，龙湖集团CEO陈序平在业绩会中对未来业绩目标如此表示。

在全国房地产销售总额较往年下降1/3的市场环境下，龙湖集团依旧取得了2022上半年营业额948亿元，同比增长56.4%的优秀成绩。

因而龙湖集团董事长吴亚军表示：“对团队来讲也是前所未有的满意，我们新的CEO也给了我们非常多的惊喜，他能做好是我们意料之中的，他能做得这么好，是超出我们的预期的。”

营业额同比增长56.4%

根据半年报，龙湖集团2022上半年实现营业额948亿元，同比增长56.4%。1-6月，集团实现归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率21.3%。

在房地产销售方面，秉承一贯的稳健与笃定上半年龙湖集团实现地产开发合同销售858.1亿元。5月、6月分别环比增长23%、76%，销售回温速度领衔行业。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。

其中在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。截至2022年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2950亿元，面积1759万平方米。

土储方面，龙湖集团上半年新增17幅新地，新增土地储备总建筑面积为226万平方米，权益面积134万平方米。截至2022年6月底，集团土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。报告期后，龙湖集团新增土地储备总建筑面积34万平方米，权益面积22万平方米。

需要看到的是，龙湖集团一直坚持投资聚焦，这些新增土储都是在核心区域的坚定投入，这将更加有利于龙湖把握高能级城市人口流动带来的刚需和改善需求，做好发展与安全的平衡。

2022上半年，“保交楼”一度成为热点话题，今年上半年，集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%实现按期交付。此外，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。

陈序平就表示：“我们上半年总的交付套数超过五万套，全部按期交付，其中超30%是提前一个月以上交付。因为龙湖的理念是‘善待你一生’，不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，是我们始终如一的坚持。行业再难、再有挑战，这一点是不变的。我们整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，我们会确保如期交付，甚至会提前交付。”

稳压器

除却快速恢复的地产开发业务外，龙湖集团的经营性收入也在继续快速增长，2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次在半年内突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%，陈序平表示：“在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。”

具体来看，截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率95.6%。相较于去年同期，商业租金增长26%至46.5亿元，助力后疫情时代的城市消费升级。

同时，集团积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房品牌龙湖冠寓业务战略尤显笃定。得益于行业利好政策的支持及运营管理能力的稳步提升，龙湖冠寓去年开始已实现盈利。上半年，龙湖租赁住房品牌“冠寓”租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。冠寓期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

2022年1月，龙湖集团推出全新品牌“龙湖智创生活”，有机融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，成为龙湖集团多航道协同发展的新着力点，龙湖智创生活报告期内实现全口径收入约63亿元，其中，物业管理板块基本完成一二线核心城市及三四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。在龙湖智创生活运营管理和服务的商场中，一体化运营平台提供因地制宜的商业管理服务，不断打造标杆项目，助力升级城市商圈。

陈序平表示：“我们现在经营性业务主要几大板块，第一是商业投资，我们现在已经开业运营了65座，在手近130座，我们每年都会保持10座左右的开业速度。已经开业的商场，我们也会保持同店同比的增长，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。长租公寓在手16万间，已经开业超11万间，也会力争实现20%的收入和利润增长。龙湖智创生活板块包括物管和商管，物管这块现在已经接管的面积是2.8亿方，合同面积已经达到4.8亿方，未来每年固定的转化，包括我们围绕的已经接管的，不断把我们的增值服务包括各项非业主的增值服务都持续做好。这三块业务加起来，我们力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长。”

“一定要在没有看到冰山的时候就要有所应对”

龙湖集团财务的自律和安全一直被行业所称道，即使是在今天的行业背景下，2022上半年龙湖集团依旧延续了这一风格。

2022上半年龙湖集团平均融资成本进一步下降至3.99%，再创新低；负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力；现金短债比4.07倍，连续六年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

此外，报告期内，龙湖集团成功发行33亿元公司债券，票息介乎3.49%至4.00%之间，期限介乎于6年至8年；报告期后，集团于2022年7月成功发行人民币17亿元公司债券，票息4.1%，期限6年。于8月，集团成功发行“中债担保”中期票据15亿元，票息3.3%，期限3年。

龙湖集团CFO赵轶谈到了龙湖集团的融资渠道：“政府对高信用民营企业的融资非常关注和支持，我们昨天顺利发行了第一单中债增信给我们全额担保的一只债券。龙湖跟全国很多银行建立了战略性的关系，目前从我们跟银行的沟通来看，他们对整个行业未来坚定看好，认为行业出现了一些阶段性的困难以后，应该会有更好的明天，所以他们坚决支持高信用房企。未来龙湖也会依靠这部分融资弥补公开市场的波动。总的来说，我们的融资渠道是畅通的，融资资源是丰富的，请大家放心。”

因而龙湖集团持续获资本市场认可评级稳定。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。今年5月，龙湖集团再度荣登《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。与此同时，龙湖连续两年入选《财富》世界500强榜单，排名跃升至第412位，稳健的经营质量和强大的企业综合实力，进一步获得认可。

龙湖集团董事长吴亚军最后谈到了穿越周期的感悟：“经过这一次周期的调整，管理层会更谦逊、更勤勉，我觉得这不一定全是坏事。虽然过程当中可能大家很痛，但是我觉得龙湖还是有些准备的。除了我们做一些常规的动作、防守的动作以外，更重要的是我们是提前很早就预见到这个行业一个大周期，我们要怎么办？这个问题是提前好多年开始思考和布局的。”

“在很多年前我记得有一位金融机构的朋友跟我讲，他说其实泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。这句话过去十多年了，对我的影响是非常大的，我就总在想，有没有我们看不见的冰山？我们要撞上了怎么办？所以从心理上，我们整个团队是有准备的，动员起来也非常容易。”

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