美的置业解题长期主义：融资能力强优兼备 多元化发展显成果

3月25日，美的置业（03990.HK）披露2021年业绩公告，这是一份在当下行业中足够亮眼的答卷。

从一组核心财务指标，就可以窥见美的置业过去一年的高质量发展。2021年，美的置业营业收入同比增长40%至人民币737亿元，增幅主要由于确认销售面积的增长及销售单价的提高；截至报告期末，公司已售未结转金额达1212亿元，其中预计一年内结转金额672亿元，这也为后续业绩的释放带来了强劲支撑。

在业绩发布会上，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示，美的置业坚守信用赋能，依托美的控股背景、传承美的品牌美誉与“长期主义”文化基因，结合自身稳健经营，聚集大量优势资源，践行精益管理，凭借发展韧性穿越周期，向智慧健康生活服务商转型升级。

营收同比增长超四成 高股息回报股东

2021年，美的置业营业收入增加四成至737亿元，毛利同比增长16%至135亿元；核心净利润同比增长14%至55亿元，业绩核心指标维持双位数增长。

除了保持财务数据增长外，美的置业也继续保持了销售规模的提升。2021年，公司实现销售额1371亿元，同比增长9%，合约销售面积1176万平，同比6%，销售均价11657元，同比增长3%。新增土地储备主要集中于长三角、大湾区等几大核心区域。一二线城市新增土储占比进一步提升至91%。

立足于大湾区的美的置业，前瞻性地布局有持续人口流入和经济增长的长三角、粤港澳大湾区、核心省会城市以及深耕多年的强三线城市。

报告期内，美的置业市占率排名前十贡献销售比例39%，其中当地排名前十的城市数量有20个。深耕战略有利于实施资源的集约化管理，发挥品牌的溢价效应。

王全辉指出，在2021年，美的置业践行产品主义，制造美好价值，从客户的需求出发，立足产品的策划能力、品质能力、创新能力三位一体，打造产品力，强化智慧健康先发优势，挖掘大美丽生态之势，多措并举，打造与时俱进的良好产品体验。

美的置业全年新增产品标准及管理指引达到了43个，参编国家及行业标准达到20个，累计获得设计大奖54个。在产品交付方面，全国累计交付超过7万套，交付率超过90%，其中在深耕经济区交付套数占四成，业主满意度86%。达到了行业第一梯队。

在实现规模的良性增长的同时，美的置业始终坚守着为客户为股东创造价值的初心，致力于维持具有相对优势的派息率。2021年4月派发2020年末期股息为每股1.6港元，与2019年末期股息持平。2019年至2021年三年间不间断派息，累计派息高达54亿港元。

另外，美的置业还长期坚持以结果为导向、稳健务实的美的文化，发挥职业经理机制优势，落实团队长期股权激励，激发一线团队的主观能动性。在市场进入调整和结构分化期，文化和机制优势将展示出更大的竞争力。

2020年公司股东大会通过购股权计划（10年有效），截至21年上半年公司已向193名合资格参与者共计授出6666万份购股权，且仍有1.23亿股股份（包括已授出但尚未行使的股份）可供发行，占21H1已发行股本的9.97%。

于2021年4月，公司通过受限制股份奖励计划，截至21H1公司已无偿向31名管理层、核心技术人才等骨干授出522.5万股。此举有利于吸引和激励核心管理人员，保障公司管理稳定的同时激发管理活力。

低成本融资再显优势 多元化发展结硕果

美的置业优质的融资能力从今年以来的融资表现就可见一斑。2021年2月公司成功发行15亿中票，发行利率为4.5%，显著低于绝大多数民营企业的债券发行利率。3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。

回顾2021年，美的置业银行借款和债券融资合计占比80%，不涉及任何美元债务和前端融资。美的置业银行授信额度高达1474亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元，充裕的现金流增厚美的置业安全垫，同时表明公司平衡好企业经营、投资、融资活动现金流的关系，以公司长期健康稳健发展。

报告期内，美的置业降负债成效显著，净负债率大幅下降至46.3%。实现5连降；扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%。2021年，集团有息负债总额563亿元。融资成本实现进一步优化，加权平均融资成本低至4.82%，新增有息负债融资成本为4.63%。

纵向层面来看，2015年至今，美的置业历年的综合借贷成本均未超过6%，系极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企。

从融资品种来看，美的置业不依赖美元债，主要融资来源银行借款和债券，截至报告期末两者合计占比80%，其中银行借款占比61%，公司债券占比19%。从融资期限结构来看，公司新增融资以5年期内中短期债务为主，其中一年以内占比27%，一到两年占比31%，两年到五年占比36%，两年以上融资余额期限合计占比42%。

美的置业管理层在业绩会上表示，2022年是变化更大的一年，公司将坚持有质量的增长，做动能十足的马拉松选手。向管理要红利，赋能长续发展，围绕地产上下游产业链挖掘增值空间。

围绕地产上下游产业链，美的置业已深耕布局多元化业务发展多时，意在与主业协同发展，构建战略组合竞争能力，尤其在智慧科技和装配产业已经取得了良好的效果。

2021年，睿住智能全年新增合同12亿元，全年销售额8亿元，增长43%，第三方业务占比32%，累计交付智慧社区328个，累计交付智慧家庭超11万户，服务落地数据领跑行业。

依托美的置业“智慧地产制造商”优势，美的物业聚焦构建城市空间服务生态，目前以物业服务为主营业务，涉足住宅、商业写字楼、产业园、文旅康养、政府公建等业态，并兼营社区增值、非业主增值、房屋经纪、广告传媒、建筑管理等多元化领域。已逐步成为一家综合性服务集团。

2021年，美的物业夯实基本盘，巩固社区服务品质，向多元业务平台型企业迈进。报告期内，美的物业进驻城市70个，服务合同面积超8500万平方米。尊享怡悦社区服务体系涵盖251个服务触点，执行标准超1千条，社区服务品质整体提升。

同时，美的商业总体收入规模亦稳中有升。新开项目整体出租率96%；开业2年以上项目整体出租率94%；整体收缴率为100%。美的商业2021年累计实现客流3264万人次，同比增长27%，客流增长较显著。

可见，处于行业大变局的重要节点，唯有心存敬畏，思索长远，精益求精，企业方能行稳致远。

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