镁刻·上市房企董事长/总裁说中报(上)

受访者供图

融创中国董事会主席孙宏斌：下半年销售压力很大，企业要留有安全边界

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

今年上半年，融创中国（01918，HK；昨日收盘价20港元）实现营业收入约958.2亿元，同比增长约23.9%；毛利率为20.8%，较上年同期减少2.1个百分点；归母净利润约119.9亿元，同比增长9.4%；合同销售约3207.6亿元，同比增长约64.3%，超过2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约26.5个百分点。

“国家对房地产的调控是非常必要的，房地产的安全确实会影响金融和经济安全。”融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌表示，不管是房地产“三道红线”、银行“两道红线”，还是政府集中供地，政策都特别合理，对整个行业是好的，会降低风险也会带来洗牌，这都很正常。随着调控的深入进行，优秀企业的优势会慢慢展现出来。

“‘三道红线’其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，都是比较务实的指标，不是很难，对优秀企业的发展都是特别好的。不一定你是头部企业就一直是头部，资源就都向你那边倾斜。”

“最近很多企业压力都很大，但跟政策没有关系。”在孙宏斌看来，部分企业暴露的问题并非政策带来的，而是长期运营问题积累所产生的

孙宏斌表示，很多企业在2017年和2018年上半年，买了贵的地，发现一卖就亏钱然后就不卖了。如果2017年卖的地现在还没卖，那现在就亏很多钱了。“我就告诉他们，亏的要赶紧卖，卖了之后干新的事，你留着亏得更多。”

对于融创下一步的打算，孙宏斌表示，“下一步的策略就是让企业更安全。今年、明年融创还是主要把财务结构指标改善放在首位，未来三年对融资成本降低、负债率优化是非常有信心的。一方面是因为下半年市场压力大，融资和信贷市场、销售市场压力都很大，所以企业要给自己留有出安全边界，如果还拿很多地，对于降利率升评级不利。”

“现在的市场特别像2018年，整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款还相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。”孙宏斌表示，今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。

孙宏斌认为，在银行“两道红线”和房地产“三道红线”之下，整个市场规模肯定会减小。“如果要维持市场目前的量，资金肯定是有缺口的。所以我们判断整个市场规模下降是个必然过程，一方面因为资金平衡，另一方面部分房企会主动或被动退出市场。”

“公司要在三年内将融资成本从目前的8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”孙宏斌表示，降负债率相对容易一些，不像降负债规模，可以通过增加自有资金来降低负债率，只有两个都降了才能把融资成本降下来。

“‘三道红线’对企业有负债总额的限制，并购市场基本不存在了。凡是出现问题的公司，都有大量的存量债，并购了其他公司，负债规模肯定会超。政策虽然没有对房企的负债总规模下降才是明确要求，但是对负债的上限是有要求的。”

“融创上半年拿地销售比例在30%左右，下半年目标是20%，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。“孙宏斌表示，可能今年下半年土地市场的机会多一些，20%的比例看起来略微保守，但对于融创而言，现有的土地储备、布局结构都比较充沛。

绿地集团董事长兼总裁张玉良：适应新环境，为中长期发展奠定稳固基础

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

今年上半年，绿地控股（600606，SH；昨日收盘价4.6元）实现营业收入2827亿元，同比增长35%；利润总额158亿元，同比增长3%；归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比增长2.7%；实现经营性现金流量净额286亿元，同比大幅增长592%：基本每股收益0.64元，加权平均净资产收益率9.25%。

“上半年，在房地产调控不断加码、金融政策持续收紧的背景下，公司围绕‘降负债、稳发展、促转型、强管理’的主线，总体实现了‘一增一降三提升’的‘半年红’成绩单，为完成全年目标任务奠定了重要基础。”绿地控股董事长兼总裁张玉良表示。

截至6月底，绿地有息负债总额2869亿元，其中房地产业负债2058亿元，整体平均融资成本5.61%，保持低位，并呈下降趋势。有息负债总额较今年初再降349亿元。

自去年推进去杠杆计划以来，绿地有息负债额累计较高点已下降超过1013亿元；净负债率较高点累计下降68个百分点，扣除预收账款后的资产负债率也延续了持续回落态势。进入下半年，绿地持续加快降负债、去杠杆步伐。

“预计到今年年底，有息负债总额力争再降300亿元以上。”张玉良表示，接下来绿地将继续统筹推进降负债，坚决守住安全底线，力争提前实现“两条红线”达标转绿；深化体制机制改革，以打造“平台+合伙人”思维模式为核心，进一步提升综合管理水平，持续释放改革红利。

“绿地控股将在守住安全发展底线的前提下，全面冲刺‘全年红’业绩，实现稳中加固、稳中向好、稳中提质。”张玉良表示。

展望下半年，张玉良表示，外部环境虽然错综复杂，但有利的条件也不少。“中国仍然处于深度城镇化进程当中，房地产市场总量仍然保持了较大规模，在分化的市场中，一些地区的市场空间仍然较大；基础设施建设仍然是补短板、促投资、稳增长的重要抓手，市场空间仍然较大。”

今年上半年，绿地共获取34个项目，新增土地面积323万平方米，计容建筑面积699万平方米，总货值约1000亿元。其中住宅比重持续提升，结构进一步优化。按计容建面计算，80%为住宅；按货值计算，超五成位于一二线城市。

“下半年，房地产业继续精准施策，狠抓销售去化、保交付保供应、切实提升产品力、审慎开展投资，实现高质量发展；基建产业进一步加快发展，完善管控体系，提高质量效益，提升产业能级与核心竞争力。”张玉良表示，同时将进一步推动金融、消费等其他综合产业创新转型发展，扩大业务规模，提高经营水平，形成发展亮点。

张玉良表示，一方面，积极转变发展方式，推动企业发展从依靠行业高速扩张红利，转变到依靠创新产品供给、打造精良品质、提升服务水平上来，全方位提升企业发展的质量和效益。另一方面，与行业变革趋势相适应，优化精简组织架构和团队结构，不断提升内在动力、活力和竞争力。“在确保在降负债的同时，下半年企业主要经济指标实现平稳增长，并为明年及中长期的发展奠定更加坚实稳固的基础。”

中国奥园集团董事会主席郭梓文：强化区域深耕和精细化管理，加速旧改转化

每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

2021年上半年，中国奥园（03883，HK；昨日收盘价4.84港元）实现营业收入同比增长15%至325亿元，核心净利润28.7亿元，核心净利率为8.8%；总借贷规模降至1113亿元，降低幅度为3%，整体负债规模稳步降低，管理层有信心2021年末降幅可达到10%至15%。

“业绩稳步提升得益于今年以来疫情防控的有序推进，中国经济总体保持稳定。”

中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，中国房地产行业的长效机制逐步完善，房地产企业也由规模扩张转变为有质量增长。“中国奥园积极调整，不断强化区域深耕和精细化管理，有信心完成全年1500亿元的销售目标。”

根据奥园财报，今年前7月，中国奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长28%。2021年全年，中国奥园的可售货值在2200亿元，前三季度的供货占全年的3/4，供货节奏比以往更加均衡。截至2021年6月底，奥园的全口径已售未结的合同销售约2062亿元。

今年初，奥园总部进行了组织架构调整，调整的目标是顺应经济新常态和配合奥园战略发展目标，从追求规模发展转向全面高质量发展。

此次架构调整后，奥园地产开发业务将从原先的集团总部-二级集团-区域总部-城市公司的四级管控，调整为集团总部-区域-城市公司三级管控，或集团总部-城市公司两级管控。地产开发业务由集团总部直接强管控，减少管理层级，发挥整体效能，集中优势资源、集中核心人才。

“今年我们完成组织架构的优化，成立幸福人居（房地产业务）与悦康生活（非房业务）两大板块，深化相互之间的协同发展；全面整合房地产板块，推进管控扁平化，强化大运营及精益化管控。”郭梓文如是说。

在土地方面，奥园今年在加速城市更新项目的转化。据郭梓文介绍，今年上半年，中国奥园城市更新实现转化货值135亿元，预计全年转化货值约400亿元，预计在2021年~2024年将转化可售货值2420亿元。

截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约7543亿元，大湾区内城市更新可售货值占比达到99%。

也因此，奥园在购地策略上保持审慎的态度，继续发挥收并购、城市更新等传统优势，进一步提升城市能级。

降杠杆同样是奥园的重点任务之一。在“三道红线”指标方面，中国奥园净负债率从去年底的82.7%降至80.7%，实现稳中有降；现金短债比维持1.3，现金流动性充裕；剔除预收账款资产负债率为78.5%。

郭梓文表示，上半年奥园继续贯彻审慎的资金管理，提前铺排再融资，先后发行三笔合共7.38亿美元优先票据，完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，并成功发行18.2亿元境内公司债。

强化区域深耕和精细化管理是中国奥园上半年的关键词。

郭梓文指出，今后将继续加强区域深耕，夯实大运营管控，向管理要效益，并深化“一业为主、纵向发展”的战略，加快幸福人居与悦康生活的双向赋能，发挥企业综合竞争力，实现可持续、高质量发展。

万科总裁祝九胜：地价占比不断提升，新业务需找新解题方法

每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

今年上半年，万科A（000002，SZ；昨日收盘价21.2元）实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。

“我们认为整个行业的游戏规则正在发生变化，我们的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继，我们不会把规模和速度当成唯一的目标来看待。我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。”在谈到长周期的增长逻辑时，万科总裁祝九胜表示，万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。

祝九胜称，从2018年就提出来“活下去”，在万科的认知里面，“活下去”比什么都重要，因为办一家企业，要对广大利益相关方担起责任，因此首先将确保经营安全。特别是规模超过5000亿以后，经营安全的重要性变得更为突出。

从今年房企的中期业绩报告可以看出，谁都没有逃过利润下降或大幅收窄的定律，万科也没有例外，祝九胜也直面解释了净利润下降的原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

祝九胜坦言，新业务都需要找到新的解题方法，但挑战和风险正如一枚硬币的正反面，如果能找到解题方式，从中长期来看就会有更好的发展机会。

2021年是行业管理红利时代的开启之年，在行业环境和竞争规则深刻变化之际，万科也保持了一贯健康的财务状况和良好的抗风险能力。

上半年，万科回归并保持“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求——持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科综合融资成本4.27%，同比下降32个基点（bps）。

祝九胜表示，万科一直是稳健为主，胆子小，因此长期账面上的现金一直比较多。“‘三道红线’净负债率这一项指标，我们20年来在同行中都是最低的，都是在40%以下，平均在20%以下，这是我们一贯的风格。”

这种做法，不如激进风格阶段性对股东的回报多。万科认为，保障长期活下去，保障经营安全，可能比短期的回报更优先。

在祝九胜看来，对于万科而言，应该去做一些有利于整个行业的事。无论什么样的同行，都有过不同的接触和合作，万科的项目如果按照个数来算，大约七成是合作的，按金额来计算，大概八成有合作。“合作就像行稳致远一样，也是我们的基本考虑。当然，合作的效果是要靠客户来检验的，如何避免给客户、给股东惹了麻烦，或者说带来不良的、不可承受的影响，这是我们要特别防范的问题。”

金科股份董事长周达：不以规模增速为导向，降负债底线是保持“绿档”

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

今年上半年，金科股份（000656，SZ；昨日收盘价5.11元）实现合同销售约1025亿元，同比增长约18.0%；实现合同销售面积1005万平方米，同比增长17%；实现销售回款约997亿元，回款比例高达97%。实现营业收入约439.7亿元，同比增约45.1%；公司房地产业务毛利率19.01%；归母净利润约37.1亿元，同比增2.5%。

“国家对房地产行业的主基调一直很明确，就是一个‘稳’字：稳房价、稳地价、稳预期。这一基调是持续的，是一惯的，而且是坚定的。”金科股份董事长周达表示，在新的行业发展之下，“未来，地产行业不管是土地还是金融还是人才等各项资源，都会越来越朝着优秀稳健、综合实力强的企业进行倾斜。”

为了更好地顺应行业和政策的变化，金科股份从上半年就开始着手对总体经营策略进行调整，不把规模增速作为最主要的目标导向。周达表示，“未来较长的一段时期内，我们将坚持‘一稳二降三提升’的总体经营策略，这是适应行业发展的阶段性选择，也是公司把握房地产行业未来发展主动权作出的战略性判断、战略性布局和战略性抉择。”

不过，周达也强调，“稳健发展并不是完全不要规模，而是根据阶段性的宏观环节和自身资源的实际情况，确定合适的规模增速。”在他看来，要做到降负债和降库存，不能简单做加减法，而是在保证现金流安全前提下，要进一步优化负债的融资来源结构、期限结构和成本结构；降负债的底线就是公司要持续保持“绿档”；降库存也并不是意味着牺牲利润，而是要开拓思路、多措并举，在保证一定利润的条件下降库存。

从今年房企的中期业绩报告可以看出，谁都没有逃过利润下降或收窄的定律，金科也同样承压。

在周达看来，净利润增速放缓的原因：一是整个行业的毛利率下行，二是近几年与其他房企之间的合资合作相对比较多，三是去年同期公司规模净利润基数相对较高。

“对于行业毛利率，我们认为未来会保持在20%~25%，这是行业的整体水平。”周达表示，金科的毛利率能维持在行业的整体水平以上。

“总体来讲，要提高毛利率可以总结为拿好项目、建好项目、做好服务、精细管理四个方面。”对于提升公司盈利能力，周达表示，金科作了相应的谋划和安排，首先是拿好项目，希望通过1+6多元拿地模式进一步夯实，通过多元拿地渠道获取更多的毛利率有保障的项目。