招商蛇口上半年净利润同比增365%，综合发展协同优势凸显

重回行业前十的招商蛇口，为站稳头部并谋求更进一步，做了精良的布局。8月23日，招商蛇口发布上半年业绩，从半年报中可以窥见，招商蛇口战略发展协同优势已凸显，财务数据稳中向好，业绩表现亮眼。

2021年上半年招商蛇口营收446.57亿元，同比增长83.62%，归母净利润42.51亿元，同比增长365.32%；经营活动产生的现金流量净额27.74亿元，同比增加192.75%；总资产8296.64亿元，同比增加12.55%；基本每股收益达0.47元/股。

报告期内，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%，累计实现签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%。按照年初定下的3300亿元年度销售目标计算，上半年招商蛇口业绩目标完成率达54%。

报告期内，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35。新监管政策下，在前列企业在艰难降杠杆调节奏时，作为行业头部低调的优等生，三挡全绿的招商蛇口，进退则更为从容。

蛇口产园REIT首发 打通全生命周期发展模式

在这份半年考中，招商蛇口亮眼的营收和净利润指标，引发市场高度关注。报告期内，招商蛇口营收446.57亿元，同比增长83.62%，归母净利润42.51亿元，同比增长365.32%

招商蛇口表示，净利润增长主要系房地产业务结转同比大幅增长；同时，以公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期净利润约14.58亿元。

2021年6月21日，“博时招商蛇口产业园REIT”作为国内首批9单基础设施公募REITs项目之一，粤港澳大湾区唯一一单产业园区公募REITs项目，正式在深交所上市。公募REITs的获批，不仅为招商蛇口提供了短时的利润增长，同时也为其构建了高质量跨越发展的核心竞争力。

9单公募REITs集体获批，被业内人士认为行业将迎来巨变。业内人士分析，因为它不仅意味着这一投资风口迎来场内新工具，也为看准基础设施项目投资机遇的投资者提供了交易便捷的投资利器，同时也解决了困扰产业园区发展已久的退出问题，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

目前，招商蛇口园区业务已布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家，是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块。

截至报告期末，招商蛇口产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的网谷、意库、智慧城等产业园区项目布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

而蛇口产园REIT正式上市后，招商蛇口形成了蛇口产园REIT（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，将有效助力其持有物业规模化发展。

高能级城市深耕效果凸显

2021年上半年，招商蛇口以能力谋发展，提升全价值链操盘能力。招商蛇口继续推行一城一模板2.0升级迭代，以问题为导向着重解决各专业板块经营痛点，上半年开发业务板块主要业绩指标实现有质量的增长。

期内，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

不仅在城市流量销售金额上有所提升，招商蛇口在房企全口径销售金额中也大步向前，位列第七。从头部房企销售金额增长来看，前7月招商蛇口47.7%的增长率远高于碧桂园、万科以及恒大的11.8%、6.6%、0.3%。

“拿地情况与销售情况是匹配的，”董事总经理蒋铁峰在6月底的股东周年大会上表示，按照“一城一策”战略，经过测算后，在资源好、市场好的城市投向优先。投资的城市也是紧紧围绕一二线核心城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比例超过60%。

在今年重点城市土地两集中的供应新政下，各项指标良好的招商蛇口，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市，审慎判断，坚持适合其长期主义发展节奏拿地。

报告期内，招商蛇口累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。此外，招商蛇口表示，新获取的项目中，85%项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。

持有物业调架构补短板助“双百目标”

在今年3月的业绩发布会上，招商蛇口提出未来将重点做好持有物业的经营管理，并定下“双百”目标，在“十四五”规划内，招商蛇口要实现百亿持有物业收入、落地百个大型集中商业。

截至报告期，招商蛇口基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板。

从本次半年报中首次披露的主要运营的持有物业情况来看，招商蛇口近年来持续沉淀优质持有物业，在核心一二线城市拥有众多优质资产，上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。

截至报告期末，招商蛇口主要处于运营期的集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，截至6月底，招商蛇口长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。

掘金新蓝海，招商积余业绩稳健增长

随着存量房市场的到来，物业管理成为房企另一个战场。中国指数院预计，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。

报告期内，招商积余实现营业收入47.79亿元，较上年同期增长23.56%；利润总额3.64亿元，较上年同期增长33.50%；归属于上市公司股东的净利润2.48亿元，较上年同期增长38.84%。

招商积余报告期内主要收入来源为物业管理业务，实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59％。截至报告期末，招商积余的在管项目为1520个，管理面积达1.99亿平方米。

为掘金巨大的存量房市场，同时为客户提供高品质、差异性且富有温度的人文服务，招商积余充分利用其背靠招商蛇口的平台优势，深化推进融合融效，发挥整合优势，实现其高质量高速度的发展。

兰溪谷位于深圳具有国际风情的蛇口海上世界片区，为2004年交付的大型存量社区，物业服务公司为招商积余。为革新人居生活，提升存量房智能化管理水平，招商蛇口整合内部绿建产研、物业管理、智能科技等业务实力，依托招商云服务，引入阿里云生态协同，自2020年起，便着重为兰溪谷在智慧通行、智慧服务、智慧安全、智慧设施、智慧服务五个方面、24个应用场景进行智慧社区改造。

在各方的共同协作努力下，近期招商蛇口首个AI智慧社区——兰溪谷宣告落成，不仅赢得了客户良好反馈和口碑，也为全国存量社区的智慧改造建设提供了领先行业的样本。

业内人士表示，未来物业公司通过与集团公司进行资源整合和模式创新，可提供多元化的增值服务，逐渐成为房企利润的新蓝海。招商积余通过资产重组、业务整合，初步形成业务管理一体化，也将迈入“谋划高质量发展”的新阶段。

践行央企责任，获市场高度认可

作为领先的城市和园区综合开发运营服务商和绿色人居的先行者，招商蛇口积极响应“碳中和”要求，邀请供应商代表共同签署《招商蛇口供应链绿色质造公约》，率先发起房地产行业“碳中和”倡议，制定“碳中和”行动纲领。

“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌重要内涵，招商蛇口积极参与国家重大金融创新，通过发行基础设施公募REITs平台，助力粤港澳大湾区建设，促进基础设施良性循环。

招商蛇口表示，2021年下半年，公司将持续加强区域、城市与板块聚焦，围绕核心都市圈、重点城市群进行深耕细作；继续以提高产品和服务质量为基础，提升公司品牌形象，持续深化提质增效，向管理要效益，提升股东回报水平。

截至2021年8月12日，6个月内共有14家机构对招商蛇口的2021年度业绩做出预测，预测2021年净利润145.54亿元，较去年同比增长18.78%。其中，9家机构“买入”，1家机构“推荐”，1家机构“跑赢行业”，1家机构“强推”，1家机构“增持”，1家机构“优于大市”。 文/王大花