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南京992亿土拍背后:超七成地块触顶限价,政府“让利”能否有效平抑房价?

每日经济新闻 2021-05-23 13:00:55

◎经过两天的激烈竞拍,南京首批集中供应的51宗住宅用地全部成功出让,总揽金992.516亿元,整体溢价率18.15%。其中,36宗触顶最高限价地块于5月22日经过摇号产生了最终卖家。

◎南京政府通过牺牲土地收益、让利市场的举措,全力维护房地产市场平稳健康发展,从根本上抑制高地价对高房价的传导推动效应,降低买房人负担,体现出良苦用心和稳定市场的决心。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

继无锡和杭州之后,长三角另一热点城市南京也完成了今年首批集中土拍。

5月20日-21日,经过两天的激烈竞拍,南京首批集中供应的51宗住宅用地全部成功出让,总揽金992.516亿元,整体溢价率18.15%。

值得一提的是,本次南京成交的51宗地块中,有36宗触顶最高限价,触顶率高达72.6%。这36宗触顶地块于5月22日经过摇号,产生了最终买家。

不过,南京在公布本次出让土地的同时,已经设定好了土地拍卖的起拍价和最高限价,以及未来新房上市的毛坯最高限价,这使得此次集中土拍的整体溢价率控制在18.15%。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为,此次南京市集中土拍,多数地块都溢价率封顶进入了摇号阶段,体现出市场活跃、开发商看好南京市楼市预期,也展现出政府合理调控地价房价的做法,既给开发商利润空间,也给消费者足够的买房可能。

 

南京城市景观 图片来源:摄图网

百强房企VS本土企业

作为长三角的热点城市,南京此次集中土拍吸引众多房企的参与。

据中指研究院统计,此次南京土拍共有超80家企业报名,其中百强房企达40余家。其中,不少是首次进入南京的开发商,如来自厦门的象屿集团、浙江的祥生集团、上海的港龙地产以及成都的德商地产等。

此外,作为南京本土房企,奥体建设、颐居集团、弘阳地产、下关城开、金基、银城、朗诗、栖霞建设等均参与了此次集中土拍。

值得一提的是,万科和保利报名地块最多,其中保利报名的29幅地块均位于城区。另外,香港置地的报名地块也超过15宗。

在此次土拍盛宴中,万科、招商蛇口、新城控股等头部房企成为大赢家,而本土房企奥体建设、银城和江苏富园等同样表现出色。

据《每日经济新闻》记者统计,招商蛇口共夺得3宗地块,除独自获取2宗地块外,还联合南通瑞城拿下江心洲G26地块,总斥资达147.5亿元,成为本次南京土拍中拿地金额最大的房企。仅招商一家,已占本批南京供地总成交金额的15%。

在拿地数量上,万科以4宗地块排在首位,总斥资达45.878亿元;新城控股则以94亿元夺得3宗地,均为摇号获得;龙光、大华、银诚、奥体建设和江苏富园均拿下两宗地;中海、保利、华润、金科等35家房企各竞得一宗地。

记者注意到,此次南京土拍拿地数量排在前三位的房企虽然共拿了10宗地,但拿地金额就占据了总土拍金额的近29%,可见地块品相分化、房企实力分化之悬殊。

政府预留了利润空间

据记者了解,此次南京土拍政府部门进一步“收紧”了报名条件,以限制过度竞争,还将摇号地块的预售条件提高至工程总投资的50%。不过上述举措并没有抑制房企的拿地欲望。

“每年只有3次拿地机会,错过了就不再有。”一位TOP30房企相关负责人向《每日经济新闻》记者直言,

本次南京集中供地,因为政府预留的利润空间,所以开发商们都希望能拿到地,土拍现场的竞争也是异常激烈。

如雨花G40地块经过90轮激烈报价,触顶进入待摇号阶段;新玄武的G24地块经过4小时、158轮争夺,最终被招商以总价88.9亿元摘得;迈皋桥G42地块经过11轮报价触顶,预计成交楼面价26724元/平方米,较所在区域之前地王锦麟融誉大涨4096元/平方米;大校场G28地块经过7轮报价后触顶,成交楼面价约37137元/平方米,刷新了该板块最高楼面地价……

“和北京、杭州的土拍规则相比,南京的出让方式,起码还能保证房企利润。”58安居客房产研究院分院院长张波表示,南京执行的“限房价、竞地价”调控政策,通过限定最高地价和摇号,封死了地价的溢价空间。

从溢价率方面来看,本次南京土拍的整体溢价率为18%,远低于4月底重庆首批集中土拍38.82%的整体溢价率。其中最高溢价率地块为迈皋桥G42地块,达31.9%;其余一些热门地块如南部新城5幅地块,溢价率都控制在30%左右。

从这次土拍成交的51宗宅地来看,实际成交地价都处于相对合理或偏低水平,并无明显上涨,对有效抑制地价上涨过快起到实质作用。如本次有36宗地块在达到最高限价之后不再继续往上拍,而是通过后期的摇号决定竞得人。

在张波看来,南京政府通过牺牲土地收益、让利市场的举措,全力维护房地产市场平稳健康发展,从根本上抑制高地价对高房价的传导推动效应,降低买房人负担,体现出良苦用心和稳定市场的决心。

集中供地能否抑制房价

南京此次集中供地总共有52宗,其中淳华G45地块在竞拍前因故终止出让,其余51幅地块总出让面积达258万平方米,起拍总价约840亿元,涉及河西、城南、城北、城东、江宁、江北、溧水、高淳等多个板块。

从36宗触顶最高限价的地块来看,雨花台区此次出让的9幅地块中有7幅达到上限要求。如G40、G41地块上限价格分别为41.3亿元、18.7亿元。另外,正方新城G44地块非常受欢迎,有超55家房企报名,据说房企缴纳保证金就超过千亿元。

除了河西南、南部新城、江北核心区、城南两桥、仙林等热点板块受到正常追捧以外,正方新城、葛塘、麒麟、板桥等中间板块的地块备受追捧。主要是这些板块介于南京主城和外围板块之间,房地价差相对可观,去化和流速具有提升空间,两者均衡性更好,如果运作得好,回报率可能超过房地价差较小的主城热点板块。

此外,溧水城南、江宁滨江等外围板块也有地块达到最高限价,或者具有一定溢价成交,显示出南京外围板块的热度也开始局部回升。楼市热度由主城区向中间板块、外围板块依次传导,有利于逐步缓解南京楼市的区域分化程度,有利于各区域发展的均衡化和充分化。

据58安居客房产研究院数据,2020年下半年南京市新房成交均价在3万元/平方米左右的水平,而2021年一季度接近3.5元/平方米,涨幅达到15%。南京新房市场整个2020年基本处于供略过于求的状态,今年在集中供地下,市场供不应求的状态可能会持续一段时间,对平抑房价过快上涨有利。

“集中供地能够抑制名义地价和溢价率的上涨,但在真正解决房价上涨问题上,还需要看具体土拍指引措施,以及增加供应,打压需求的调控效果只会是短期的。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟向《每日经济新闻》记者表示。

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封面图片来源:摄图网

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南京 集中土拍

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