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“镁刻圆桌”主题对话:疫情催生健康住宅热,是噱头还是趋势?

每日经济新闻 2020-04-02 20:43:44

健康住宅,是噱头还是趋势?

每经记者 陈利  王佳飞  陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

疫情期间的长时间在家隔离,使得人们对健康住宅重新关心和重视起来。随着疫情的好转,不少开发商也不失时机地打起了“健康住宅”牌,以吸引购房者的眼球。

从概念上看,健康住宅有别于绿色住宅和节能住宅。绿色住宅和节能住宅强调的是资源的利用,注重人与自然的和谐共生;而健康住宅强调的是居住者的健康,与业主的生活质量密切相关。

事实上,如葛洲坝地产、金茂、朗诗、中南、阳光城、当代、新希望地产、领地等房企,之前已经开始推行健康住宅战略或产品。而经过此次疫情之后,提前深耕健康住宅的企业会继续加大健康住宅的投入力度和终端输出能力,而其他房企会也会对“健康住宅”重视起来。

那么,到底什么样的住宅才是健康住宅?科技对健康住宅发展有怎样的助推作用?国内外的健康住宅有哪些差异?目前中国的健康住宅发展现状如何?市场上有没有健康住宅产品的范本?

为此,每日经济新闻(以下简称NBD)旗下镁刻地产访谈栏目——“镁刻圆桌”本次特别邀请到4位房企负责人,就健康住宅话题展开讨论。

参与嘉宾:

张明贵(新希望地产总裁)

张鹏(当代置业执行董事兼总裁)

于昌勇(葛洲坝地产总经理助理)

姚科(领地集团助理总裁兼品牌总经理)

No.1 噱头还是趋势?

NBD:近年来,国内房地产市场出现的科技、绿色、健康住宅概念,是商业噱头还是未来住宅发展趋势?在国际上有哪些先进经验或标准?

张明贵:无论是最早的“被动房概念”,还是当前频繁提及的“科技系统”,均属于绿色健康住宅的概念,从公建的最早使用到住宅中逐渐试验,大致以环保健康、节能减排为突破点。

据我所知,国内住宅中最早是2005年有企业进行相关的尝试,到2010年这个概念以“标签化”和“品牌IP化”的方式开始在市场上传播。

目前,国内有“绿建认证标准”“绿色生态小区”“健康建筑标识”等认证,国际上有美英体系的“BREEM认证”和“LEED认证”,核心目的是鼓励节能减排的和关怀健康人居。另外,近两年还逐渐兴起“WELL认证”,针对的是室内健康角度。不过,这些认证,市场上多应用在商业地产的写字楼评价。

我认为,无论获取什么认证,营造的初心都是给客户带来健康舒适的人居空间,同时还要做到量身打造。如在新希望地产四大战略聚焦里,最为关注的就是“聚焦产品”,在同等的建造标准中,会基于不同的客群进行定向研究,在不同城市和区域最大限度地尊重属地客户文化及生活习惯,打造符合健康舒居且具备技术创新的好产品,我认为这是一家负责任的开发商所必须具备的基本素质。

目前,在重庆、天津等城市,政府给出了一定的鼓励政策予以支持,但要在市场上形成较为统一标准和后期体系化的运维办法,行业还有很长的路要走。所以,我认为当下仍然是健康住宅行业的初期探索阶段。

张鹏:绿色建筑在国外已经有了数十年历史,已不仅是趋势,而是现状。上世纪60年代美国首次提出了生态建筑概念;上世纪80年代国外学者开始研究“健康建筑”;1992年“联合国环境与发展大会”第一次明确提出“绿色建筑”的概念,西方发达国家开始探索绿色建筑评估体系的建立。

相比国外,我国绿色建筑起步相对较晚。2005年起,国家各部委相继出台了一系列针对绿色建筑、健康建筑的实施方案。

2016年是我国健康建筑的元年。住建部在《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》提出“以人为本”“满足人民群众对建筑健康性不断提高的要求”。” 2017年1月,《健康建筑评价标准》正式发布实施,当年2月《健康建筑标识管理办法》(试行)下发。3年的时间,目前全国已经落地数十个项目,总建筑面积超过了300万平方米。

绿色健康建筑早已不是一个商业噱头,绿色建筑、健康建筑就是可持续建筑,是未来建筑和城市建筑的发展趋势,也是世界建筑发展的必然阶段。在全球生态环境持续恶化、能源越来越紧张的趋势下,建筑也应该体现相应的社会价值。

于昌勇:从业10多年,可以说见证了国内绿建行业和企业的发展。国内从原来的个别几家企业发展到现在,队伍越来越壮大,还是挺令人欣慰的。

疫情是突发事件,让大家对绿色、科技、健康住宅的认知提升,国家也在不断推进绿色建筑节能等,趋势越来越明显。个人理解,不排除一些企业提出这个概念有出于商业噱头的考虑,但凡是把绿色健康建筑做到企业战略层级的话,就不是商业噱头,说明企业是有追求和担当的。

作为从业者角度看,大家实实在在都在做这个事,近期媒体对绿色健康建筑领域的关注度很高,这是一个信号。

我也留意到一个变化,朋友圈里有一些同行,原来企业官微没有提及,但最近很多都在产品中提到绿色、健康、科技等内容,从产品角度独立提炼这个价值点。

对于行业竞争,我的观点是,绿色健康住宅这一细分领域很小,大家应该一起把蛋糕做大,我们也不太愿意在这么小的细分领域分高下。

姚科:要谈科技、绿色、健康住宅,新加坡是一个不得不说的国家,其绿色建筑计划始于2005年,当时推出了自愿性质的绿色建筑标志(Green Mark)认证。考核的指标包括节能、节水、环保、室内环境质量和其他绿色特征与创新五方面。自2008年起,所有新建建筑以及部分既有建筑开始被纳入强制认证的范畴。

自上世纪90年代绿色建筑开始进入中国,2019年正式颁布了新版《绿色建筑评价标准》,这次的改版是绿色建筑的春天,要求所有的指标都量化实行,所以科技、绿色、健康住宅的发展也是一个循序渐进的过程。

No.2 做了哪些探索

NBD:绿色健康住宅无疑是未来的发展趋势,那么目前房地产企业在这方面具体做了哪些探索和实践?

张明贵:在绿色住宅和智能化方面,我们一直密切关注,做了一些创新性的探索和实践。但这个领域目前还不是新希望地产的主攻方向,我们致力于做一家精致绿色的房企,专注高端改善型住宅的开发,每一个项目从产品定位到设计方案的落地,精致产品、绿色生活的理念始终贯穿始终。

面对未来行业探索,新希望地产始终坚持自己的节奏。例如在工程质量方面,继承了新希望集团的优秀基因,坚持以“食品级安全标准”进行施工管理,大力推行实景示范区、实体样板间和工地开放日等措施。不仅如此,在公司内部坚持品质不为成本让步、品质不为进度让步品质原则,如创办产品研究院、设计实验室、材料实验室等,这些都是我们的核心竞争力。

张鹏:2000年当代置业成立至今,一直坚持绿色健康发展之路。目前绿色科技系统已经广泛应用于当代ΜΟΜΛ等四条标准化产品线中,从刚需、改善置业再到顶级置业全覆盖,并结合产品定位、区域特征、客户需求进行适配。截至目前,已有约700余万平方米的建筑获取了国家绿色建筑认证。其中,二星级以上绿色建筑占比达到94%以上,项目每年可节约6000多万度电,减少碳排放5万吨。

此外,在节能建筑打造方面,我们将国内外先进理念和技术融入建筑设计中,在国内落地多个标杆项目。

于昌勇:葛洲坝地产5G科技体系是企业最高层战略,是2016年提出来的,包括健康建筑、科技系统、智能家居、智慧社区、绿色设计等在内的100余项技术。

5G科技是我们的公司战略,而不仅仅是卖点。原来是5个单项,取自葛洲坝地产的葛(G),我们把名字品牌化,几年前已经注册成商标,现在正契合了5G科技。这是公司从顶层战略到品牌建设,再到产品价值不断完善进化的具体体现。目前葛洲坝地产的北京中国府、合肥中国府、上海紫郡公馆等项目均已落地5G科技体系。

上海虹桥紫郡公馆项目,是国内中德双认证首批首个住宅项目,也是我们首个5G科技落地项目,采用了地源热泵,我们独立设计、独立运维、独立管理,完成了冬季相关工况的采集和调试。在这个项目的开始,我们通过互联网的手段把温度、湿度等相关参数数据用算法做更好的跟踪和监测,实时反应所有的实时效果。

再比如北京经常会出现“城北下雨,城南晴空万里”,针对这类天气预报不准的现象,我们尝试在北京中国府试点安装局域网气象站,将气候监测精细到项目所在区域,针对社区所在地进行24小时气象监测,便于未来业主随时随地了解天气情况。

我们有自己的5G科技专家委员会,成员包括中国工程院院士刘加平、庄惟敏等,规模还是比较高的。去年3月,我们联合中国建筑科学研究院成立了健康建筑联合创新实验室。这是行业第一个健康建筑实验室,这不是狭义的实验室,更多是企业和机构的战略研发形式,前者缺应用、缺转化,我们恰好互补。

实验室成立一年,集成地源热泵、置换新风、毛细管网辐射空调、智能家居技术,在葛洲坝上海虹桥紫郡公馆项目中进行应用,并开展健康建筑性能与效益测评;参与编制健康建筑行业年鉴《健康建筑2019》等。

作为科技地产创新工作者,我们整合资源集大成,不是简单的拿来主义。拿来的都是单点,但我们的目标对象是综合建筑体或者社区,做技术集成,把单点技术在社区中的场景化综合应用做好,这是我们的责任,别人替代不了。

姚科:伴随着全民健康时代带来的新一轮契机,地产行业回归产品与服务主义,打造精细化健康产品成为趋势。领地的健康人居,已从“9L健康住宅体系”升级为“健康美好家”,从健康生活场景提升产品力,打造科技化、人性化的健康住宅。

健康分为生理和心理两大维度。从生理层面,将人的生理健康需求与建筑产品相结合,比如从对户型、玄关、厨房、客厅的功能思考,到解决户内外卫生和空气质量转化等。在此基础上,结合自身品牌理念和客户需求,升级产品体系,构建“健康美好家”。从优享阳光、领享健康、分享四季、精享匠筑等九大健康体系展开,从宏观规划、建筑布局到工艺配套,方方面面体现领地对理想生活方式的全面表达。

从心理层面,则将诗意文化植入产品与服务的基因。

No.3 是否赢得市场

NBD:目前,健康住宅这类产品有没有赢得市场?具体到市场关注度和营销数据上,有着怎样的表现?

张明贵:无论是市场环境的变化,还是客户对健康关注度的提高,亦或是建筑技术的提升迭代,人们始终期待舒适的生活环境。但归根结底,只有真正适合客户需求的才是最好的。

我认为,品质、服务是房企存在的本质,科技住宅虽然可以在行业竞争中铸造壁垒,但曲高和寡的产品毕竟是小众的。总结新希望地产自己的项目,比如一些新技术在“高改客群”中有一定关注度、是有兴趣点的。但在我们回头再看,对“首改、再改客群”来说,我们就需要考虑科技系统对总成本的占比情况,它在产品的植入是否对味客户的首位需求,因此我们必须深刻洞察什么样的产品能让客户生活得更好。为此,我要求公司内部产品研发团队必须扎根市场、前置到一线,读懂市场和客户。

通过对全国各个城市的密集调研,我们发现不同地区客户,其生活习惯的差异化是很大的。比如他们对传统的空调、地暖、开窗方位的接受度都不一样;而对于地源热泵、新风系统这种新产品配套,客户的理解更是千差万别。比如空气质量、气候较好的城市,业主对开窗的要求高,冬天也不需要新风系统;但是在一些工业比较发达的城市,那里的业主平时开窗较少,反而期待家庭具备新风系统,以此提升居住环境。所以,新希望地产杜绝一成不变的标准化,不会一套图纸全国沿用,而是尊重客户的真实需求。

张鹏:近两年,绿色健康住宅产品越来越受到客户的关注,特别是后疫情时代,人们更加关注建筑产品的健康、安全、舒适,无论是地产商还是消费者,都认为绿色健康住宅、绿色健康复合社区是未来建筑产品的发展趋势,也会更加受到客户的青睐。

以当代置业今年2月的健康大调查结果为例,有高达86%的人会担心社区卫生防毒的安全性,78.6%的调查对象希望增配分离式空间。对于室内设计,49%的人要求玄关增加洗手消毒功能,43.2%的人对排水系统不满意,担心水封被破坏。当被问及还有哪些室内设计的要求时,最多的选择是希望家里保持干净且阳光充足、其次就是空间的分合可变,比如双玄关、归家动线、消毒动线及可变户型空间等。

同时值得关注的是,物业服务是否完善成为调查对象首要考虑的置业因素。且当代置业提供的17种可被视为绿色健康生活配置的选项中,有60%的人选择室内温度湿度恒定、新风和安静。

从2月14日开始,当代置业启动了无忧购房计划,整体效果良好,尤其是绿色健康建筑产品和绿色健康社区可以更好地为客户提供健康、安全、舒适的体验,社会认可度逐步提高。

相信随着疫情的逐渐好转,前期的客户积累以及人们对于绿色、健康的偏好,将进一步拉动绿色健康住宅产品的销售。

于昌勇:我们会更坚定地做高品质产品,产品推出需要一点时间,但创新性的研发已经在进行。

疫情之下,对空气进行消毒杀菌特别重要,葛洲坝地产的新风系统能将室外空气多层过滤净化,经过除尘灭菌过程,再分别送入室内的每个房间,通过管道将室内污浊空气强制排出,全天24小时连续通风,可极大程度上减少疾病的感染几率;全面应用高性能同层排水系统,确保排水通畅,避免通过水封串味,有效隔绝上下楼层户间细菌和病毒的传播,为业主居家防疫安全提供守卫。此外,应用了全屋净水系统,通过多级先进水处理技术进行水处理,为业主提供健康安全的生活及饮用水的供应。

No.4 面临哪些问题

NBD:对于房地产开发企业而言,发展健康住宅目前面临的主要问题是什么?

张明贵:和电子产品一样,我们发现智能化的迭代速度太快了,一般住宅的开发周期是2~3年时间,有可能刚刚修建完毕就已经过时了,好比你打造了一台速度最快的4G手机,这时5G时代却来了,这是每家房企都面临的问题,所以我们只做市场上成熟的、主流的产品。

目前,我们看到有地方出台政策扶持绿建和科技住宅,这对于行业创新是值得点赞的。同时,我国房地产市场已经进入刚性需求和改善型需求并存的时代,企业踏踏实实做好产品,未来在市场上还有很大的发展空间,而且整个行业品质和服务亟待提升,这正好这是我们所具备的。

我深信,对美好生活的向往是全社会的共同追求,天下大事必作于细,通过全行业的共同努力和健康持续发展,未来将有更多的健康住宅好产品面市。

张鹏:尽管目前我国绿色、健康建筑发展越来越迅速,但同时也面临着诸多问题。

首先是客户任可度尚待提升。认知差异其实是最大的阻碍,到现在为止,消费者也没有对于绿色健康建筑有很清晰的认知,消费者总会认为绿色建筑是不是在产品成本上会有增加。

其次是科技研发投入大。企业最大使命是股东利益最大化,做绿色健康住宅需要考虑前期研发开发和后期维护成本投入,在无有效政策激励的情况下,很多企业就无意在绿色发展方面进行充分投入。而且,绿色健康建筑需要根据客户的需求和技术的进步持续研发,从主动式建筑到被动式建筑,再到净零能耗,这需要有一种超越财务指标的追求。

此外,是资本市场认可度不足。目前资本市场对于房地产企业的估值和投资还更多地关注企业规模、利润这些财务指标。对于绿色健康地产行业的企业,速度规模发展相比于传统地产商来说存在劣势,这就会反映在企业的股价偏低、融资难这些方面上。

因此,对于未来绿色住宅的发展,需要自上而下、多方协同。

于昌勇:行业企业应该务实,以综合性思维来做这件事。作为科技地产工作者,一定要站在市场和客户维度来考虑产品如何更有效果。技术适配,成本适度,要做好平衡,要让客户感觉到效果。要有产品均衡的意识,就是好的产品加上好的服务,在此基础上融入服务、理念等,仅看技术化指标是不够的。这可能是我们以前忽略的地方。

从把房子当产品的角度来说,我们追求产品的均衡性,不是只强调单一维度和某个方向,而是更加考虑高品质的设计,包括空间设计、装修设计、景观设计,以及蕴含东方文化元素的产品如何与科技更好地融合。

我们的集成工作也是有一定难度的,要连着两头,懂技术、懂应用,也要懂客户、懂企业定位,如何集成技术,整合资源,营销方案,这是我的职责。自主集成,集成自身特色,如今的绿色建筑科技技术是比较成熟、公开的,用得好,用在企业,用在社区,形成价值点,这也是需要突破的。

姚科:就目前看来,绿色科技健康住宅还是一个新兴的、动态发展的趋势,其涉及到多学科和经验的累积,其发展是一个不断升级的过程,绿色建筑设计、咨询、评审及运营管理能力仍有提升空间。

同时,绿色建筑理念仍需更大程度的普及和传播,绿色健康住宅的发展还需要相关法律制度的完善,以及绿色健康住宅标准的规范。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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