并购频发 联合办公加速洗牌

每经记者 宗旭    每经编辑 任芷霓    

氪空间创始人兼董事长刘成城先生正在分享经验 每经记者 宗旭 摄

在2017年发生多起合并后，进入2018年的联合办公行业又接连发生了四起并购：国内联合办公行业估值最高的企业——优客工场先后收购了与其同年成立的洪泰创新空间、无界空间及Wedo联合创业社，裸心社被国际最大的联合办公企业WeWork收购。

一方面是行业洗牌加速，资源往头部聚集，另一方面是联合办公市场仍处于快速发展阶段。在6月25日举办的“华懋One Hennessy欢迎派对”上，氪空间创始人兼董事长刘成城透露了一些数据：就面积来看，以WeWork的体量，一年仍能够增加两~三倍，而氪空间的面积今年是去年的七倍。但不管如何，盈利仍是摆在所有联合办公企业面前的一个问题。

寻求商业模式创新

谈及中国联合办公市场的发展，则不得不提2014~2016年之间的创业浪潮。随着“双创政策”的推出，众多创业者纷纷下海，这些小型公司团队的出现催生了中国联合办公市场并推动其快速发展。刘成城指出另一个推动因素是大企业的小型化，比如阿里、今日头条这些公司出现越来越多的产品线，他们也就需要建立越来越多的小团队。

联合办公的本质是创业维度的“共享经济”，对于创业者来说可以轻资产创业，而且通过共享办公设备、行政管理、免费茶水供应和水电，可以真正实现“拎包入住”。并且联合办公场所租用灵活，能极大地降低入住者的成本。不过这也决定了联合办公空间想要盈利必须在租金之外，如在增值服务上寻找可能性。但从目前各联合办公企业尝试的状况来看，能够真正盈利的少之又少。与庞大规模相对应的是联合办公空间面临着盈利模式较为单一（主要依赖工位收费），这也是盈利难的主要原因。

不管如何，联合办公们都在试图撕掉“二房东”的标签，一方面是基于盈利的需要，另一方面单靠租金，撑不起来未来估值的想象空间。因此各大联合办公运营商也在寻求商业模式上的创新，以期提高品牌效应及客户黏性，其中一种就是联合办公与商业业态相结合，戴德梁行在相关报告中也认为这是联合办公空间的未来发展趋势之一。

国内的纳什空间、优客工场等也在做相关的尝试，比如纳什空间与北京红星美凯龙合作，拿下红星美凯龙朝阳路商场中近3万平米的场地，未来将会改造成为混合商业、科技、传媒文化等多种元素的新型办公商业综合体。

不过对于联合办公空间对于商场的结合，虽然氪空间也有小部分采用这种形式，但是刘成城并不是十分看好，“一般情况下这些商场地段不是很好，客流量比较少才会选择出租，另一方面小型的联合办公空间吸引客流量的能力有限。”

未来还能增长10到15年

对于联合办公空间的盈利，刘成城还是比较看好增值服务。以WeWork为例，刘成城表示，随着联合办公面积的增长，WeWork每年增值服务的收入也在增长，如今增值服务收入在整个收入占比中已经从个位数上升到了百分之十几，“未来理想的状态下增值服务的收入占比应该在20%、30%，不过增值服务的收入到一定规模时候才有，没有规模是验证出不来的。”

而扩大规模的两种常的方式，一是并购、一是自营。随着联合办公空间在中国的快速发展，并日趋成熟，并购成为常态，比如今年优客工场先后收购了洪泰创新空间、无界空间及Wedo联合创业社，还有国际最大的联合办公企业WeWork收购了国内的裸心社等。不过通过并购市场份额并优化其资产配置的做法有一个弊端：各联合办公空间风格不一，整合起来存在一定难度。因此相比于自建，刘成城更倾向于自营，自营的好处是能够统一化高标准地快速扩张。

值得注意的是，氪空间最早期是以创新孵化形态出现在36氪体系中，两年之后36氪决定将氪空间转型。其中，最大的变化是将氪空间独立设立公司，并将其做成联合办公产品。而之所以将孵化器转型为联合办公空间，刘成城表示，孵化器是提供非标的服务，以融资服务为例，拼的更多的是孵化器创始人个人的资源，这也是氪空间为何选择重资本的自营模式的原因。另外据刘成城透露，氪空间平均每个月新增面积达到4万平方米，如此快的扩张速度也成为了刘成城拒绝采用收购方式扩张的原因之一。

不过按照刘成城的说法，目前氪空间的办公面积在国内已经是首屈一指，但是据刘成城透露，氪空间增值服务收入占比还在个位数，这就使氪空间面临一个问题：即目前还有多大的市场空间供其扩大到能够盈利的规模，要知道联合办公的开创者WeWork目前增值服务占比超过10%后仍处于亏损状态。

对此刘成城表示，目前行业普遍认为大概30%的办公面积会是联合办公的，“现在北京、上海的甲级写字楼的保有量大概是一千万平米，30%的话就是北京、上海将各有300万平米的这种联合办公，而WeWork去年全球才100万平，所以说联合办公市场还能增长10~15年。”