棚改助推三四线楼市 调控加码下投资性买房需谨慎

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每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺

“有工作的地方没有家，有家的地方没有工作”成为不少在一线城市工作人们的写照。面对一线城市的高房价，有的人最终选择在家乡买房，利用周末和节假日往返于工作城市与家乡之间，也有人仍在一线城市安家的道路上奋力拼搏着。

2月24日，上海易居房地产研究院所发布的《1月份房价指数报告》显示，一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能枯竭，步入下跌通道，已连续6月滞涨。而棚户区改造和春节期间的“返乡置业”潮则助推了三四线城市的楼市。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《每日经济新闻》记者表示，“返乡置业表明房地产依然被很多人认为是资产保值增值的重要渠道。但不同城市产业的集中度、产业的完整性差异比较大，整个城市发展的支撑能力不一定足够强，置业投资仍需谨慎。”

                                                济南楼盘推出的“返乡置业”优惠活动

一线城市工作，二三线城市买房

春节期间，《每日经济新闻》记者在济南走访发现，部分楼盘推出了“返乡置业”优惠活动。在一家名为万科龙湖城市之光的项目售楼处，大红色广告牌上的“万科V盟返乡季”购房优惠活动格外醒目。该项目置业顾问告诉记者：“活动期间购房可享受2万元优惠，返乡置业的客户群体占到2成左右。”

据济南乐居统计，在过去两周（2月12日～25日），济南新建商品房网签量1067套。

在北京某城商行工作的王先生往返于一线城市与济南之间。据了解，王先生已经在济南买房结婚，平时在单位住宿，每逢周末假期便从北京回到济南。他告诉记者，像他这样往返于北京和济南的人还有不少，“北京除了房价高外落户也难，考虑到子女后续高考等问题，有些人便会选择在济南买房。”

不仅仅是济南，如今在一线城市工作在二三线城市买房成为一种趋势。小徐告诉记者，她结婚时与丈夫在老家河北邢台买了一套房，但平时也是在北京租房工作，她说除了父母在观念上还是觉得结婚要有一套房子外，他们也觉得买房会有一定的增值空间，她所买的房子周边正好要修高铁，“以后也有可能回老家工作，毕竟在北京买房太难了。”

“事实上，春节或许只是一个碎片化的营销节点，目前返乡置业的趋势跟房地产市场的整体宏观是有很大关联。”江瀚指出，“房地产市场进入了一个全面调整周期，这个周期中各个一二线城市不断加码，使房地产市场进入一个再平衡阶段。原来大量准备买房的人，现在处于一个‘持币待购’状态。另一方面，当前房地产依然是不少投资者的主要投资品之一。在中国资产荒的现状没有解决的情况下，房地产市场依然被很多人认为是资产保值增值的重要渠道。”

从易居房地产研究院发布的《1月份房价指数报告》来看，一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能枯竭，步入下跌通道，目前连续6月滞涨。二线城市中，部分热点城市过热的楼市已经降温，楼市总体稳定。三线城市由于政策总体宽松和去库存等利好，2018年开年也处于领涨位置，但环比增幅已经出现了回落，增幅较为合理。

易居研究院研究院赖勤指出：“返乡置业潮是三线城市在今年开年比一二线城市火热的原因之一，众多在一二线城市的工作人员因严厉的调控政策所限，或受限于过高的资金压力而选择在临近春节之时返乡置业，来实现资产保值的目的。”

货币化棚改的助推

近来，棚改、拆迁成为当前济南乃至山东城市化进程道路上的重要动态。“你们家要拆迁吗？”成为春节期间济南人走亲访友讨论的一大热门话题。

《每日经济新闻》记者注意到，近来从济南市中区、历下区、历城区、天桥区到济阳县等地实施了集中的棚改旧改计划，其中历城区棚改旧改（征收拆迁）再创新高。历城区2018年政府工作报告显示，2017年征收拆迁突破千万平方米，棚改安置房项目建设开工19458户。其中，郭董片区20村进行了集中的城中村改造拆迁。

而济阳也完成了“万亩拆迁”。2017年8月31日，济阳县人民政府网站发布信息显示，2017年确定的102.74万平方米征收拆迁任务全面告竣。据了解，济阳一方面采取“竞地价、限房价”模式，建设3个安置小区进行集中安置。另一方面，对老城片区及滨河新区国有土地上的改造项目实行货币化安置。2017年，济阳国有土地上的1775户居民全部采取了货币化安置，完成省棚改1310套全年计划，其中40%是纯货币，60%是房票安置。

据悉，山东省2017年棚户区改造开工80.37万套，基本建成64.68万套。据山东省住建厅介绍，山东省将从2018年开始实施棚改攻坚三年计划，计划到2020年基本完成现有城市棚户区、城中村和城市危房改造， 2018年山东省棚户区改造计划开工84.33万套，基本建成23.72万套。

易居研究院智库研究中心总监严跃进表示：“棚改拆迁使得部分居民有了类似货币化安置的补贴，此类业主本身也需要迁入动迁房或认购普通商品房，所以市场需求也存在。棚改带来了购房资金的充裕以及部分区域开发节奏的加快，这都会带来很强的市场交易，所以实际上也带来房价上涨现象。当前棚改尤其是货币化安置棚改的进程没有结束，预计这部分上涨动力或将持续近3年时间。”

加码调控下投资有风险

尽管棚改旧改推动了城市化进程，但在“房住不炒”的前提下，进行二三四线城市的置业投资仍需谨慎。“在二三四线城市置业，需要看到此类区域流动人口规模明显小于一线城市，所以房价真正上涨的空间是要小于一线城市的，所以投资投机的心态是不可取的。”严跃进指出。

值得注意的是，春节前夕一些三四城市楼市调控政策密集出台。2月11日，三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》；2月11日，湖北省物价局以《紧急电报》形式向各市、州、直管市、神农架林区物价局（发改委）发出《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》；2月13日，淄博市政府发布《关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》。

2月14日，济阳县住房和城乡建设管理委员会发出《关于完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。同时建立新建商品住房售价的最高限价制度，按毛坯房定价，最高销售单价不得高于9000元/平方米。

中原地产研究院相关报告指出：2018年将是房地产长效机制建立的关键年份，在2017年调控基础上，2018年建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外，会继续降低房地产的投资属性、回归居住属性。

江瀚认为，不同城市之间产业的集中度、产业的完整性差异比较大，所以对整个城市的发展的支撑能力不一定足够强。买房子实际上就是对这个城市未来的一种投资，其实现在的问题就在于城市未来的发展方向并不确定，如果返乡置业是为了投资，还需慎重考虑。

“不能拿一二线的城市标准看三四线城市的房价，三四线城市房价有天花板，不能觉得房价比一二线便宜就任性买买买。二手房市场活跃的三四线城市更值得买，因为城市化高的城市二手房才会活跃。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者指出。