【海银视点】物流地产：地产的下一个风口

物流地产属于房地产运营ToB端重要细分领域，是经营现代化物流设施的载体。其以物流园区为核心，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等一系列ToB端服务。物流地产大多采用开发加持有的模式，大部分会持续运营几十年，因此后续的运营管理能力与开发能力同样重要，这与传统住宅地产注重开发和销售的商业逻辑大相径庭。海银财富研究认为，与商业地产相比，我国的物流地产仍处于发展扩张初期，由于受经济增速以及行业需求膨胀的影响较大，加之我国的物流地产大多建造于90年代前，需求的增长以及设备的迭代使得其内部扩张的欲望非常强。

一、物流红利政策密集出台

2014年9月，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》，强调着力降低物流成本，着力提升物流企业规模化，加强物流基础设施网络建设。2017年8月底，国务院印发再次发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，意在通过推动物流降本增效以促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率。《意见》指出，为了推动物流降本增效，将给予政策扶持，着力营造物流业的良好发展环境，提升物流业发展水平，以配合和推动实体经济健康发展。《意见》指出，到2018年，社会物流总费用占国内生产总值的比重较2015年降低1个百分点以上。按照2016年74.4万亿GDP总规模计算，缩减成本目标接近1万亿。

二、推动物流行业发展，基础先行

结合国务院《意见》提出的降本增效观点，从美国物流行业的发展经验来看，美国现代仓储概念产生较早。根据CBRE的研究报告显示，截至2016年，美国本土现代物流设施总存量约3.7亿平方米，且近三年全美高端物流仓储面积年均增长率约为 1.3%。高端仓储设施智能高效，受益于高端仓储设施的普及，美国物流成本逐年降低。而根据中国物流与采购联合会提供的数据，2016年我国社会物流总费用为11.1万亿元，物流费用占GDP的比值通常作为衡量一个国家物流发展水平的标准，我国2016年的数据在18%左右，是美国的5倍之多。

图1：中美物流成本占GDP比重 单位：%数据来源：wind, 海银财富研究部

图2：中美物流仓储面积对比 （亿方）数据来源：CBRE,海银财富研究部

图3：中国人均储藏面积严重低于美日数据来源：戴德梁行，海银财富研究部

海银财富研究发现，目前我国人均仓储面积仅为0.86平方米，严重低于日美平均水平。而我国高端仓储物流设施仅为0.2亿平方米，对比通用仓储面积总量8.6亿平方米，高端仓储设施仅占总供应量的2.33%。对比物流行业较为成熟的美国，高端仓储占供应总量的一半左右。我国现有的物流仓储设施约70%建于90年代之前，难以满足现代企业的需求，高端物流仓储供应显著不足。就《意见》角度来说，降低1%的费用意味着需要节省0.74万亿亿人民币。提高物流仓储行业效率，智能物流发展势在必行。

海银财富认为，智能物流仓储是连接制造和客户端的核心环节。仓储的自动化和智能化可有效节省劳动力、土地和租金成本，提升物流运输效率。主要功能涵盖自动运输，智能分拣，无人库房等。仓储在智能物流系统中占核心地位。随着物流信息化技术和物联网的应用，结合高速输送和分拣设备、自动控制技术、智能机器人堆码垛技术、移动计算基数、数据挖掘技术等的智能仓储成为核心诉求。

图4：现代化仓储与我国目前大部分的仓储水平来源：网络，海银财富研究部

三、仓储物流的潜力

高端物流仓储设施极度匮乏，根据CBRE研究报告显示，中国高端物流设施面积为0.2亿方。通用仓储面积为8.6亿方，加之我国大量仓储设施建于90年代之前，设施老旧。难以满足现代企业以及日益增长的电商行业需求，高端物流仓储供应量显著不足。在双11等电商配送高峰期国内物流业基础设施不完备的现状显露得尤其明显。

基于此，海银财富研究团队认为，现代物流业的趋势以及对高端仓储物流的主要需求集中于：

1.行业聚集化和流程模块化趋势：物流行业在未来多种趋势的聚集化，衍生出平台化（如菜鸟和京东物流以大数据和智能化为基础的物流综合服务平台），联盟化协作的集团（如普洛斯，菜鸟和京东物流，苏宁物流等以大数据和智能化为基础的物流综合服务平台）。由于效率和成本的要求，传统的人工密集型物流仓储作业将会逐渐消失。

图5：中美网络零售额对比数据：wind,海银财富研究部

2.人工智能及物联网将会深度参与物流行业：在电商及制造行业物流密度及需求如此旺盛的今天，传统的承包制个人运营已经完全不能满足现代化物流仓储的需求，物流行业势必会变成一个以提升效率和控制成本为核心的数学问题和逻辑问题。在这个过程中，能够兼容无人化，智能化的高端物流仓储设施是大势所趋。

3.政策和金融大力支持物流仓储行业：关于物流行业的降本增效已经成为基本共识，最新出台的政策首次提出了“物流基础设施”的概念，在未来高端物流基础设施，物流通道的完善，特色物流产业园区将会是政府扶持和资本投资的重点。

四、物流地产的年化回报明显高于其他产业

由于高端物流仓储设施供应明显不足，且该矛盾在短期内难以缓解。物流地产租金稳步提升，空置率持续下降。在不动产收益率与价格普遍倒挂的情况下，收益率明显高于住宅和商业地产。Wind数据显示，北上广深四个核心城市租金自2008年末开始持续上涨，2008-2016年间涨幅超过大半。2008 -2013年北京、上海物流地产的年化回报率分别达到6.5%和6.7%，同期住宅回报率分别仅为2.6%和3%，物流地产租金上涨主要是由于我国物流基础设施建设量不足，不能满足日益增长的行业需求所致。

图6：物流地产回报率明显高于其他物业数据来源：CBRE, Wind, 海银财富研究部

图7：北上广深物流仓储租金走势图数据来源：海银财富研究部

文/徐聪（海银财富研究员）