颜建国离任之后 龙湖物业这两个举动透露出吴亚军意图

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每经记者 庞静涛

中海地产纷纷扰扰的人事变动尚未落幕，12月2日，龙湖地产内部邮件宣布颜建国因个人事务离开，并同时宣布，龙湖成都公司总经理王光建升任集团副总裁，龙湖物业董事长。

同样是12月2日，龙湖物业达成市场化拓展以来的最大一单，与阳光壹佰物业达成管理输出及专业服务达成一致，涉及全国22个项目，930万平方米园区面积。

地方大员掌管物业

或许对物业的偏见由来已久，对于王光建的职位变动，外界甚至传出“明升暗降”的猜测，但邮件的另一部分内容作了解疑答惑。龙湖集团运营部、研发部、信息与流程部、物业管理部、造价采购部均需向王光建汇报工作。其实王光建接下了颜建国的担子。

纵观近3年龙湖地产年报，2013年、2014年、2015年龙湖提供物业管理服务所产生的收入分别为6.52亿元、8.26亿元、10.15亿元，分别占龙湖地产总收入的1.57%、1.62%、2.14%。值得关注的是，2015年，龙湖营收下降7%的情况下，龙湖物业营收反而上涨近23%。

即便如此，吴亚军依然坚持，“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式，我觉得它的问题还是蛮多的。” 

在物业资本化的热潮之下，花样年、绿城物业等物业公司纷纷上市跑马圈地，吴亚军依然坚持，“不参与物业分拆上市”。

对于其中原因，今年5月底举行的2015年股东大会上，吴亚军给出了解释，按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目7、8年物业费都涨不了一成。

对于龙湖物业的盈利，其归结为，龙湖物业的费率高，如果费率低了，物业也肯定赚不了钱。基于此，吴亚军认为，物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的。

尽管“不看好”，但吴亚军依然提出，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，并透露龙湖在抓这个变革。

据《每日经济新闻》记者了解，今年5月龙湖物业已经开启了物业市场化拓展进程，并于7月与北京雁栖半岛签署合作协议，获得第一个入场项目。

至此，龙湖物业拓展的背后，隐藏的一出大戏，一股沉寂后扩张的欲望，逐步显露。扩张中的龙湖物业何谈边缘，王光建的入职何谈“明升暗降”？

吴亚军的物业生意如何破局

在物业被资本瞄上之前，吴亚军已在悄然布局线上社区服务平台，“变革”喊出之后，龙湖物业才不至于临时抱佛脚，而是有条不紊地开展效率的提高，实现物业生意的破局。

今年11月29日开始的首届物业管理产业博览会上，龙湖物业向外界展示了“变革”的成果——科技物业四大解决方案。

四大科技利器包括：全国联网可视监控的“FM&RBA设施设备管理系统”、24小时不间断服务业主的“集成指挥中心”、风险预判综合数据对比的“BI分析大屏幕”、让工作更高效，业主更便捷使用的“员工&业主APP”。

龙湖物业展示的一组数据显示，其在82/132个项目中，铺设25344个传感器，总计投入517万元，单平方成本0.243元，而节省的人工成本和设备运维费用为328万元，单平方节约0.155元，意味着一年之后约收回成本，且提高了管控效率。

其实，在今年9月之前，龙湖物业升级转型的思路已经成型。在龙湖物业服务集团总经理王建辉的分享中，转型总共分三步。

为外界广为所知的龙湖科技物业四大利器是龙湖物业转型升级的第二阶段，首个阶段为“提高劳动效率”，龙湖认为自己已经完成。

所谓提高劳动效率即，机械替代人工和低耗代替高耗。其中，机械代替人工的典型包括，电子围栏代替人工巡逻；减少人工清洁，用以驾驶式扫地机、尘推车来替代。

第三阶段为“提高运营效率”，通过集中管控中心、共享服务中心、流程再造、组织扁平化等方式着重提升组织相关的运营效率。龙湖自认处于第二和第三阶段之间。

此外，为提升管控效率，龙湖物业还将着手研究车联网，研究项目停车联网、车牌识别；业主APP，研究APP锁车、来访车辆预约、代客缴停车费等；物联网，研究老人小孩 看护、园区画面分享、家电状态监控；系统自动派单；个人激励机制等方面。

“变革”之前，吴亚军对物业真的看轻过吗？答案或许是否定的。2014年，一家名为北京千丁互联科技有限公司的企业成立，专注线上社区服务平台，层层的股权穿透之后，这家公司指向了吴亚军，这是一家吴亚军100%持股的公司。

不仅如此，包括数名高管在内的大批前龙湖职员就职其中，颜建国之前的龙湖物业董事长周洪斌就是其中一员。在首届物业管理产业博览会上，千丁互联和龙湖物业联合参展，共同展示社区商业服务模式。

吴亚军正在用自己培育出来的互联网平台千丁互联试图聚拢商家服务和社区物业，为龙湖物业的业主们提供精准、个性的服务。