深圳客去大亚湾抢房 秩序混乱被叫停开盘

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每经实习记者 黄博文

调控之下的深圳楼市静默许久，市场中汹涌的购买力开始蛰伏。但11月20日一则深圳客去大亚湾抢房的消息表明，降价通道是打破沉默最有效的利器。

11月20日，大亚湾一个名为御蓝湾的项目开盘，比周边在售楼盘均价低约5000元/平方米的消息，引来深圳客疯抢。有媒体报道称，由于到场人数实在太多，售楼中心被挤爆，周边道路被违停车辆塞满，早上7时许，公安进场紧急封盘。

御蓝湾项目一位张姓营销人员向《每日经济新闻》记者证实了上述消息，称由于中介提前释放价格消息，到场人数太火爆，公安方面认为存在治安隐患故封盘停售。

龙华片区的中介小孟是这次带深圳客去项目排队的工作人员之一，他发给记者一份御蓝湾项目的通知显示，“项目公开发售日由于到场客户人数实在太多，导致周边交通全部瘫痪，为更好地配合公安局治安维持，更为了保护客户的安全，当天停止销售”。

在调控加码升级的背景下，这无疑是罕见的一幕。

低价房遭哄抢

从11月19日开始，深圳不少中介在为大亚湾的一个楼盘造势，刷屏的朋友圈在转发着这样的消息：“卡里准备好8万块钱、跟我去惠州抢房、穿好防弹衣、冒着打架的危险、去抢这个8800的房子，就像香蜜湖从10万元跌到了6.5万元，就像龙华从8万元跌回了3万元、假如时光倒流你还等着什么？我们领导都要自己去抢，你还犹豫什么……”

该楼盘名叫庞源御蓝湾，开售价格在8800元至9800元每平方米区间。记者从公开媒体报道查询发现，在去年下半年，该楼盘1至4栋开售时均价为6500元每平米，今年2月下旬推出的新品房源起价9000元每平米，均价11000元每平米。对比发现，这次的开盘价格小幅下调。

记者登录大亚湾房产管理局官网获悉，该楼盘预售证是11月17日开出，备案了5栋和7栋共272套住宅房源，推售的房源以78.78平方米、98.07平方米和107.7平方米三种面积为主，备案销售价格从8800元至9800元每平米不等。

距离该楼盘最近的项目当属同处石化大道西的卓越东部蔚蓝海岸和龙海二路上的阳光圣菲，两者均价均在1.5万元每平方米左右，同比周边而言，御蓝湾的均价要低出竞品约5000元左右。

低价的消息被中介释放出来，挑拨着深圳客的心。龙华片区的中介小孟告诉记者，11月19日晚9时许，他的同事就早早地来到御蓝湾售楼中心前为客户排队，而他是零点左右赶到现场，已有很多中介。

“原本开发商计划凌晨4点开盘，由于人数太多，不少中介带着客户抢着去财务刷卡交定金，导致秩序混乱中途暂停，7点又重新开盘，来的人更多，现场混乱不堪。”小孟向记者表示，他拍摄的现场视频也显示，项目营销中心外挤满了人。

由于现场秩序太乱，加上石化大道、龙海六路都被前来抢房的车辆违停占满，早上7时许，大批警力赶到现场，紧急叫停了开盘，驱散了中介和客户。

御蓝湾项目张姓营销人员向《每日经济新闻》记者表示，由于中介提前释放价格消息，到场人数太火爆，公安方面认为存在治安隐患故封盘停售。他补充说，只是暂时停售，具体开盘时间要等开发商公布。

现场如此火爆无疑是低价的诱惑，开发商为何会采取比竞品低出约5000元的低价策略？这名工作人员表示，因为调控，定价高预售证批不下来，但是开发商想在年前走一批量，所以定价比市场预期低。

“这个楼盘在门户网站几乎没有广告投入，完全靠中介在炒作，目前看来是成功的。每平米9000多元的市场售价，其实和该楼盘去年底售价也差不多，开发商利润有保证。在目前楼市成交低迷的背景下能迅速回笼资金，证明开发商的降价策略是对的。”一位业内人士分析道。

入冬中的惠州楼市

御蓝湾的火爆似乎显示了楼市的欣欣向荣，但这仅是个例，调控下的惠州楼市正在迅速进入寒冬。

10月初，惠州发布楼市调控政策，虽然未包括限购在内，但在严厉的监管配合下，此前火爆的惠州楼市开始逐渐降温。

10月14日，惠州市发改局与房管局联合下发《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》，规定商品房实际成交价格低于备案价格10%的，将被限制网签功能，即“折扣超10%锁盘”。力求遏制开发商虚高申报监制价格、随意提价或打折等扰乱房地产市场秩序的行为。

在凌厉的监管重压下，惠州楼市成交应声下落。惠州房管局的数据显示，11月前半个月，全市累计成交商品房4292套，环比下跌4成。而惠州世联行统计数据显示更为严峻，11月前两周，惠阳、大亚湾分别网签453套、270套、475套、361套，城区11月前两周的成交数据，分别是602套、321套，上述最典型的三个区域，都创出除春节外楼市的最低交易套数。

市场交易层面如此，在新房的供应上也呈现出下降态势。2016年10月，惠州全市批下12个预售许可证，商品房批售3659套，环比下降82.38%。

一直以来，深圳市场咳嗽，临深市场感冒，深圳市场在调控重压下一片沉寂，观望的心理也显著传导至惠州市场。惠州世联地产10月中旬的周报显示，深圳客的比例减少至少30%，10月各方监控数据显示，深圳客在惠州市场的到访量至少减少了70%。

此前深圳客外溢至大亚湾、惠阳乃至惠城区，最主要的动力是深圳房价上涨的趋势一直没有改变，而在深圳调控政策发布后，市场开始回落，购房者的预期走低，深圳购房者观望情绪浓厚。深圳市规土委数据显示，10月深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，环比下降9.72%。国家统计局发布的数据显示，10月上半月，深圳新建商品住宅价格环比下跌0.3%。

惠州世联行副总经理胡光宇解释称，在严格执行细化政策后，购房者的心态开始有了变化，具体到惠州城区而言，一方面是深圳客的数量迅速锐减，深圳市场的降温起了明显的作用；另一方面则是限价政策实行后，购房者不再着急，观望等待且对后市继续看跌的准入市者开始增多。

打破这一僵局的直接手段仍然是价格，因为市场中的购买力依然旺盛，降价的刺激极易在深圳客心理防线上掰开缺口。在新的调控基调下，开发商的定价策略和营销手段都面临着重构，不排除第二个“御蓝湾”在市场中出现。