沈国军拟脱手部分商业地产加速转型 银泰系投资转向“轻资产”模式

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◎每经记者 沈溦

近日，银泰集团拟转让包括成都及杭州、宁波等共8个商业项目股权的消息一时喧嚣于资本市场，银泰转型阵痛或是出手轻资产运营的讨论仍在持续。

世邦魏理仕杭州总经理马英枢向《每日经济新闻》记者表示，银泰系计划出售上述项目，可能会有财务压力方面的考虑，而经历一波房地产热潮后，物业估值位于相对较高的位置，脱手相对次要的项目，减少财务支出，专注其他业务发展将符合银泰集团发展的目标。

11月15日，银泰集团相关部门在回应记者采访时表示，银泰集团与云南城投项目转让的同时，双方将进一步合作，具体细节将在近期向媒体披露。

杭州项目尚未盈利

《每日经济新闻》记者实地采访时发现，相比宁波、温州等地的商业项目，被认为相对地理位置很优越的杭州理想银泰城和海威国际项目也存在不少“烦恼”。

据公开资料显示，银泰海威国际项目，位于杭州滨江区钱江三、四桥之间，总规划用地约5.5万平方米，地上建筑面积约23万平方米，由4幢约11万平方米公寓和1幢高约200米的五星级酒店组成。

记者以投资者身份咨询银泰海威国际销售中心，相关业务员表示，银泰海威国际目前在售的写字楼价格19000元/平方米起，单元面积从145平方米至300平方米以上不等，目前在售的都是32层以上物业，现在也有业主买下以后委托出租的，单价是每天2.5元/平方米。

据现场销售人员介绍称，目前银泰海威国际项目的江景公寓已全部售罄，在售的是写字楼项目，写字楼已于今年6月交付，但据杭州房管局旗下的透明售房网信息显示，目前仍有172套房源在售。

“目前银泰海威国际的入驻公司确实比较少，可能和新交付也有一定的关系。”一位在银泰海威国际写字楼内办公的公司人士对记者表示。

据云南城投出具的审计报告显示，截至到今年5月，银泰海威国际开发商杭州海威房地产开发有限公司的资产总额为13.3亿元，负债和所有者权益总额达到13.3亿元，今年前五个月，公司实现利润总额为-1536万元，仍未实现盈利。

理想银泰城则位于杭州临平新城核心地段，世纪大道与迎宾路交叉口，属于地铁1号线临平首站上盖物业综合体，项目总建筑面积达68万平方米，整个综合体分为六个主体业态，分别是商业购物中心、都会首席寓府、国际奢品街区、国际甲级办公、服务精装私邸、国际五星酒店。

近日，记者来到理想银泰城售楼部，销售人员表示，目前理想银泰城一期住宅项目已全部售罄，目前在售的是两幢酒店式公寓，购物中心部分底商物业近期也将开盘。

记者注意到，截至目前理想银泰城购物中心主体项目尚未完工，公寓楼项目正在完成结顶工程。“购物中心将于2018年底正式开放，公寓楼项目也会同期交房。”对于项目前景，销售人员表示，这里是地铁上盖物业，人流绝对充足，周边尚缺商业中心，前景应该不用担心。此外，在整个项目南侧原有规划的写字楼项目，销售人员表示该项目属于三期工程，目前尚未开始动工。

值得注意的是，尽管理想银泰城在人流、交通等方面拥有不少优势，但在商业购物中心大爆发的形势下看，面临的竞争压力仍然不小，仅在临平新城，已开业或即将开业的购物中心项目就有华元欢乐城、博货国际购物广场等五个之多。

另据云南城投11月2日披露的审计数据显示，截至今年5月，理想银泰城项目净资产账面价值为1.03亿元，评估价值为2.54亿元，增值率为147.34%。不过，理想银泰城最近三年的营业利润同样是亏损，营业收入基本上为零，2013至2015年分别亏损2491.36万元、3469.36万元和3668万元。

不过，云南城投对此似乎并不担忧，并表示通过收购这些项目，完成了在成都、杭州、宁波和温州等经济较发达地区的布局，符合公司区域战略定位和主营业务需求，优化了公司项目地域布局。同时，“本次收购完成后，可有效改善公司财务状况，增强公司盈利能力，通过项目后续开发及运营，可为公司业绩做出持续贡献。”

双方合作尚有后续

《每日经济新闻》记者注意到，目前本次云南城投收购的银泰项目尚未正式完成，但两家公司未来深入合作已摆上台面，后续或涉及更多的项目转让。

据银泰官方网站透露，银泰集团将与云南城投在商业经营、地产开发、旅游、养老、健康、资本市场等多方面进行广泛合作，银泰集团在商业经营及管理上的经验与优势将嫁接到云南城投，云南城投也将依托“银泰”商业品牌及商业运营团队，结合云南城投在地产开发方面的优势，提升公司商业运营能力。

11月11日，记者联系采访银泰集团相关部门，负责媒体对接的工作人员表示，与云南城投合作事宜主要涉及银泰集团旗下置地板块，目前相关领导正在出差过程中，稍后会就合作业务进行详细说明。

不过，马英枢认为，如果本次银泰方面转让项目运营情况不佳属实，或为了减轻财务压力，转向开展其他业务的可能性很大，而对云南城投来说，其既定方针要布局东部城市，那接手原有银泰业务，继续开发的难度相比直接拿地建设要小很多。

实际上，银泰集团近年来以零售业起家，目前主营已涉及商业零售、地产开发与经营、矿产资源、智能物流、投资与金融六大业务，不过，旗下产业重构的端倪或隐现。

公开信息可见，2014年阿里巴巴集团以53.7亿元港币对银泰商业进行战略投资。2015年银泰系实控人沈国军转让旗下银泰商业股份，正式卸任银泰商业董事长一职后，自此，银泰商业已成为阿里旗下板块。

另外，沈国军及其银泰系从最早的联合成立菜鸟网络，到合作发起网上银行，今年银泰集团旗下控股企业又收购了亿利盛达投资控股（香港）有限公司所持有的9.02%股份及34.38%投票权入股盛大游戏。

今年9月23日，美都能源（600175，SH）与沈国军旗下的浙银资本合作，设立“浙商美都新能源产业并购基金”，拟投向新能源、新材料领域产业链上下游标的公司。

有业内人士分析认为，沈国军此次拟打包转让上述商业地产项目，正是其调整旗下业务转型做投资做进一步准备。而从近期沈国军的多次表述中也可以看出，银泰集团处于重资产模式的地产开发业务在逐步退场。

另据银泰集团官网所援引的公开媒体报道指出，相对于银泰传统业务，战略投资、新业务以及公益是沈国军当前的工作重心。在房地产层面，沈国军认为，“轻资产”因此成了行业潮流，内部合伙人制度，强调以差异化带来竞争力，以销定产的业务是银泰未来在地产开发领域的新模式。