“廊七条”横空入市 北三县房价要降？

每经编辑 王杰    

每经记者王杰 发自北京

四个月前“廊九条”的横空出世，但似乎并没有浇灭北三县楼市高温。一位当地项目的销售人员就直言，目前二手房的均价，平均比去年年底涨了1万元/平。

8月17日，另一壶“冷水”泼来，廊坊市政府官网上挂出了《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》（以下简称"廊七条"），廊坊市新一轮调控开始。

严禁以预售房屋的方式进行非法集资

“廊七条”首条即是严格土地出让，要求土地出让要严格遵循招标拍卖挂牌出让的市场规则，坚持公开、公平、公正出让。严禁任何单位和个人违反有关规定与集体经济组织以及破产、改制企业签订土地征收、转让协议。

同时，“廊七条”第二条要求法开发建设：房地产开发项目必须遵照法定程序进行开发建设，在取得土地、规划、施工许可等有关手续后方可开工建设，对擅自开工建设的，一律依法从严查处。

第三条则是加强预售管理。商品房预售必须具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》之前，不得发布项目宣传广告，严禁以预售房屋的方式进行非法集资，严禁以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

委托房地产中介服务机构预售商品房的，受委托房地产中介服务机构应当依法设立，取得营业执照，并在房产管理部门备案。受委托房地产中介服务机构不得代理不符合预售条件的商品房。上述行为被定义为非法集资。

在业内人士看来，上述条例对开发商拍地有一定的约束。因为北三县的土地市场一直备受争议。

北三县的房价涨得快，但地价却相对便宜，这使其在很多人眼中是一块“肥肉”。但据业内传闻，前有万科员工香河拍地被打，后有8月5日旭辉北京员工在大厂遭遇拦路抢劫，不仅被威胁警告不准参与拍地，还抢走办理土地参拍的文件。

“受益于京津冀协同发展的香河楼市，虽然房屋成交升温明显，但土地市场的表现却极为反常。”中原地产首席分析师张大伟就如是表示。

至于香河土地市场有多“反常”张大伟提供的数据显示，香河的土地价格平均在1000元/平方米左右，仅相当于在售房价的1/10-1/7；两年来区域地价涨幅几乎为零，也完全滞后于房价涨幅；而且香河的土地成交溢价率不足1%，大部分以底价成交。

环京房价还会上涨？

另外，值得注意的是“廊七条”的第四条（主要针对交易程序）：开发商在销售过程中必须向购房者出示预售许可证；一次性公开全部房源，明码标价对外销售；并在签约30天内办理网签合同。

这对当地楼市或有较大影响，因为在环京区域，违规销售其实并不少见，这被当地开发商称为"拦起围挡收钱"。也就说，开发商再还未取得土地的情况下，就开始收取排号费，从1万元到10万元不等，部分开发商甚至还未开工建设就开始收取首付款，并在收取首付款一年之后才签署正式网签合同。

些开发商会在未取获得预售资质时便开始违规收取排号费。等真正有买房意向的人多了，开发商就会提高房价，购房者的利益很可能因此受损。此外还有可能出现排号多于房源的情况，这样可以填补“无心者排号不选房而留下的空当”，同时对开发商来说，排号费也是另一种“资金回笼”，存入银行坐收利息。

在百度上搜索“燕郊 排号”字样，就会有“4万排号费吓不走燕郊买房者 一年间排号费翻两番”“燕郊楼市再发力 XX项目引近千人到场排号”“好消息!XX项目开始排号了,均价一万”等多条新闻。

据经济观察报报道，燕郊本地一位销售负责人表示，目前燕郊绝大多数项目都在加价销售，目的是为了突破政府对价格的限制，“比如，这个房备案价是15000元，规定是最高上浮10%，但实际销售价格是25000元，签约时还是按照15000元来执行，但另外10000元不会体现在合同中和开发商收入中。”

据其透露，通常的操作方式是，开发商通过代理公司或者销售人员来收取加价部分，这部分钱没有收据和发票，甚至不会通过公司账户，“燕郊大部分新盘因为备案价普遍较低，所以都加价销售，最高的加了50%，等于一套房加了100多万。”

通过这一策略，一方面可以加快开发商回款力度，原来的排号费和提前收取首付费用被一次性收取，一些开发商为了平衡，把首付提高至50%，另一方面加重了购房者首付成本，购房者购房时不仅要支付正常首付，而且还需要一次性或分期支付加价部分。

目前新规对市场违规操作有一定影响，但业内认为对北三县的房价或许影响不大。

一位链家的经纪人告诉《每日经济新闻》记者，昨日三河市曾暂停网签，但今日网签已经恢复，房价则无下调空间。

这位经纪人表示，目前很多业主都看好燕郊地区房价继续上涨，卖房的人少，就显得买房的人多，价格也就水涨船高。