中国资本显回流趋势？成都等1.5线城市不动产投资或升温

每经编辑 王婷婷

今日早间（北京时间05:00），离岸人民币（CNH）兑美元较上一交易日基本收平报6.6769元，守住6.7关卡继续走稳。

人民币贬值走势减弱，美联储在第三季度加息的可能性也持续平淡，不少业内人士认为，这将影响国内资金外流的预期。

与此同时，数据显示，中国在美房地产的物业购买总价值出现了2011年来的首次下降，年度同比下滑了近286亿美元。英国脱欧公投落定之后，在英投资的中国资金回流的预期也大幅提升。

方正证券首席经济学家任泽平就表示，不建议投资海外房地产，最好的机会在中国，一线房价上涨接近尾声，看好1.5线和大都市圈的卫星城。

1.5线商业地产有望回暖

记者注意到，今年上半年中国不动产市场已经显现出更大的资金吸附力。

中指院数据就显示，上半年全国百城住宅均价累计上涨7.61%，一线城市上涨了12.79%，二线城市上涨了5.33%。商业不动产方面，有机构数据显示一线城市一季度写字楼空置率均保持在10%左右的正常水平，苏州南京杭州成都等二线城市的甲级写字楼（特别是大宗物业）交易也表现向好。

以商业体量位居全国前列的成都为例，戴德梁行发布的最新数据显示，今年上半年成都甲级写字楼同比去年成交活跃，空置率同比小幅下跌至40.65%，金融、科技类企业是成交主力。

“今年甲级写字楼成交活跃度会较去年有所提升，写字楼需求有望逐步回暖，并使得紧张的供求关系在一定程度上得到缓解。”戴德梁行就表示。

成都投资市场或持续升温

伴随写字楼等商业地产的逐渐调整，投资者在蓉的交易标的也有所调整，上半年商业地产的投资更加活跃，先后有奥园地产以2亿元人民币收购大东展项目70%的股权；仲量联行代表银泰经平安信托将成都银泰中心T3办公楼整栋售予平安人寿。另外，整个房地产投资市场上，还有融创中国收购天合房产旗下三个项目所有股权。

仲量联行华西区投资部总监何树奇就指出，成都商业不动产由于高企的空置率以及庞大的未来供应，导致许多外来投资者误认为城市的投资型物业并不具备巨大的增长潜力。其实成都的供过于求现象只存在于低品质物业市场，优质的投资物业依然受到关注，成都的资产价值被低估了。

值得一提的是，2015年成都全市本外币存款余额已突破3万亿元，排在全国前列，城市对资金的吸引能力颇引人注目。与此同时，今年国内已多次降准降息，近日央行又开展了2590亿人民币的MLF，市场资金充裕。

不少业内人士就指出，资金吸附能力不小的成都，或能在这一轮充裕的现金流中有所收获，预测抄底收购等现象将持续增加。

“目前有很多投资都在中国寻找机会，就成都而言，也有很多大型房地产资金公司在寻找标的，但他们只考虑成熟区位的集中业权物业，或是品质以及运营情况良好的物业。”何树奇就表示。

戴德梁行成都公司总经理张裕鹏也指出，从目前来看，成都市场现金流充裕，投资主要以中长期为主，因而投资者选择十分谨慎，持续经营能力好、溢价能力高的商业标的更有市场。

但成都投资市场上，目前能符合以上条件的物业仅占整体市场的较少比例，目前可供投资机构选择的高品质物业也相对缺乏。仲量联行数据就显示，成都优质零售市场，仅有约8%的落成存量可供机构性投资者选择。

但这或许也意味着，在成都市场高品质地标项目的优势会更突出，且会对看重长期投资的机构投资人产生很强的吸引力。

仲量联行华西区研究部总监马伟业就认为，随着中国西部地区的产业升级，预计未来商业市场最终使用者的需求将主要集中于高品质商业物业。在资产证券化及未来房地产信托推行的前景下，拥有较高回报率的优质办公楼及零售物业将有更大的资产增值空间。机构投资者需要更加关注华西区的这类投资机会，才能有更好的回报。