深圳房价迎来致命“杀手”：新增房源33年才能卖光？

每经编辑 黄博文    

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

6月15日，深圳市公布了《城市基础设施建设五年行动计划（2016—2020年）》，亮点很多：

将新增填海面积50平方公里；通过拆除重建实现用地供应约12.5平方公里；加快深汕特别合作区建设，加快建成起步区30平方公里城市框架。

由于文件并未明确规定填海面积不能开发住宅（空间开发工程包括地下空间开发、填海工程、拆迁安置等），那么试想一下，如果50平方公里全用作商业住宅开发，以容积率4.0计算，将会有两亿平方米的供应体量！

以2015年深圳新房销售面积660万平方米计算，这些体量够卖33年！

这么一来，高价拿地要小心了！

5年再造5个蛇口

6月的第一周，深圳7天之内诞生2个地王，这样的节奏不说后无来者，但至少是前无古人：

6月2日，广州方荣和中国电建82.9亿拿下龙华地王，楼面地价刷出56781元/平方米，3年后龙华房价或逼近10万/平方米；

间隔不到一周，龙光140.6亿以拿下光明新区地块，晋级深圳总价地王，预计未来入市售价将超过5万/平方米。

“这一切还不是地荒给闹的！”有开发商就感叹。

第一太平戴维斯研究部提供的数据显示，在深圳，城市更新释放的土地面积，占比近76%。假设容积率为4.0，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，约30万套商品住房，平均每年供应472万平方米，约6万套。

但预计“十三五”期间，深圳商品住房需求将达到89.8万套，其中一手新增商品住房购房需求约4400万平方米，共计55万套，深圳住房是明显的“供不应求”。

而深圳可以说是一线城市中可开发面积最小的城市，“十三五”期间计划供应住房建设用地800万平方米，其中商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。

所以，深圳“填海造地”的脚步从未停歇，至目前已填出约69平方公里的陆地。而这次政府公告又披露称，还将新增填海50平方公里。

50平方公里的新大陆，几乎等于5个蛇口半岛的面积！

如果50平方公里全用作商业住宅开发，以容积率4.0计算，将会有两亿平方米的供应体量；以2015年深圳新房销售面积660万平方米计算，这些体量够卖33年！这才是抑制深圳房价狂飙、地王频出的“重锤利器”。

向都市圈要空间

深圳还有一把利器——发展都市群。

万科董事会主席王石就表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口，但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

打造都市群的核心在于轨道交通。6月3日，发改委公布了《长三角城市群规划》，进一步确认了未来城镇化将向城市群方向发展的趋势，提出加快打造都市圈交通网。

在珠三角，早在2009年，深圳、东莞和惠州就签订了《贯彻落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要>推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》、《深圳、东莞、惠州规划一体化合作协议》等一系列合作协议，提出建设1小时交通圈，及“四纵两横一支”的线路规划。

上述公布则显示，未来五年，深圳将投资2213亿元，建40个项目轨道交通项目，总投建成广深港客专深圳至香港段、穗莞深城际，加快赣深客专、深茂铁路(深圳至江门段)、沿海客专规划建设，尽快启动深惠城际等前期工作，研究布局深圳对外国家铁路新通道等。

上述计划也提出，加快推进深莞惠基础设施一体化建设，预留交通、电力、燃气、通信、污泥、垃圾、防洪等重要区域性基础设施和廊道用地，完善跨区域城市基础设施建设协调机制，促进区域性基础设施共建共享。

邦爷认为，深莞惠都市群的目标就是实现公共服务的一体化，形成类似硅谷一样的打破行政区划的“想象中的共同体”，释放出更大的地区活力。

随之，深圳向东莞、惠州等临深城市的产业转移早已开始，华为生产终端的搬迁还引发各界对于深圳高房价逼走华为的争议；随着轨道交通的通达，下一步将是人口向临深城市的大规模转移，为都市圈开发带来巨大契机。

来自世联行的一份统计数据显示，今年1月到5月间，深莞惠的新房成交面积分别是207、450、1275万平方米，莞惠两地是深圳的数倍；并且，在深圳房价趋于平稳之时，东莞、惠州的房价分别同比上涨30%和20%。

所以，接下来开发商的拿地策略要有所调整，应该在大深圳都市圈的范围内考量每一块土地的估值，扫描临深城市的潜藏机会，而不是死扛深圳，争抢地王，毕竟高价地意味着高风险。

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