银监局到场地价还疯！上海嘉定新城保本价超5万/平！

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

在今天上午刚刚结束的土地拍卖中，上海嘉定区徐行镇06-04地块由新城控股+市北高新+中垠地产联合体，以22.05亿元获得，折合楼板价24104元/㎡，溢价率201.30%。测算项目可售商品住宅楼板价2.54万/㎡，保本售价或超4万/㎡。

另一宗，嘉定新城E27-1纯住宅地块，则由建发地产以41.98亿竞得，可售商品住宅楼板价3.8万/㎡，保本售价5.7万/㎡，成交楼面价30289元/㎡，溢价率68.27%。（有消息称，这边土地一拿，那边建发就将泗泾的楼盘直接“封盘不卖”，只接受全款购房。）

据悉，本次参加竞拍的开发商多达16家，仅徐行镇06-04地块就经过100多轮的竞价才定锤，非常激烈。更值得一提的是，中国人民银行上海总部、上海银监局、市规土局位列观察席，督促此次拍卖，这种情况也是此前未出现过的。

据了解，嘉定区徐行镇06-04地块南至新建一路，西至澄浏公馆，北至大理港，出让面积76231.6/㎡，容积率1.2，可建面积9.15万/㎡，起始楼面价8000元//㎡，起拍价76231.6万元。

根据出让规定：该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%，计5.49万平方米以上(中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米)。门槛不低！

而E27-1地块东至永盛路，南至麦积路，西至合作路，北至封周路。该地块紧邻轨交11号线嘉定新城客运中转点，背靠瑞金医院北院。

地块出让面积约86623.2/㎡，规划容积率1.6，规划建筑面积138597/㎡，限高60m，保证金4亿9895万，起拍价24亿9475万，折合楼板价18000元//㎡。

另根据市规土局公告，地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，计11.09万平方米以上。也就是说这个地块住宅将以小户型为主。

这块地就在金地去年溢价96.93%耗资20亿拿下的“地王”地块（E26-1地块）旁边，楼板价18680元/平。

目前，该地块周边有已开业的绿地嘉年华及建设中的中信泰富商业广场。还有有蓝湖香颂别墅、绿地颐景嘉园等成熟小区。此前均价均在3万/平左右。

之前龙湖上海公司负责人说，上海现在的地价通常是新房价格1.2倍才拿得到地，今天情况看确实也是这样。

开发商为如何钟情嘉定？

嘉定新城板块可以说是近年上海最火的板块之一，作为上海重点发展的三大新城之一，嘉定新城与松江新城、临港新城“齐名”，随着11号线的贯通，房价相对较低、规划良好的嘉定新城，更是使得大批购房者蜂拥而至。

纵观嘉定新城板块近6年的房价走势，不难发现，该区域房价呈稳步上涨趋势，其中2012年到2013年期间以及2015年到2016年期间涨幅巨大。6年间的涨幅达到了66.6%。

与此同时，今年上半年，一二线城市“地王”频出，尤以二线城市最为疯狂。在这波拿地热潮中，拥有更强资金能力的上市公司和国企成为了“地王收割机”。

援引中原地产市场研究部统计数据显示，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上。媒体称不少开发商纯粹看库存量疯狂买入，拍出天价地王。更有分析称，照目前情况，房价要涨一倍，多数地王才能解套。

中原地产数据显示，按总价计，最高的50宗地王里，国企比例明显处于历史高位。整体看，50宗地块合计成交总价为2013.29亿元，其中27宗被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿元，占比约为54%。此外，在TOP 50总价地王里，42宗为上市公司获得，合计金额为1682亿元。

但据媒体报道，近日一位不愿具名的开发商透露，包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。这或许也是为何本次土地拍卖，受到银监局、央行、市土规局监督的原因。

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