SOHO中国连物管都减员16.8%，谁还敢学潘石屹转型？

每经编辑 杨羚强    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

“这是要发债或进行股票再融资的节奏吗？”邦爷的一位朋友在看了SOHO中国2015年的中报和年报后问。他说，尤其是SOHO的三张现金流量表，所有数据特征都是“啃老本”企业才有的。

也是，SOHO中国这家理论上应该是全行业最稳赚不赔的公司，虽然截至去年底账面上还有5.38亿元的纯利，董事会甚至建议派发每股人民币0.384的股息，但还是掩饰不住去年中报里，公司的经营性现金流、融资性现金流、投资性现金流统统为负，年报的公司净资产也出现了缩水，现金（包括银行存款）更是减少了34亿...这些数据可真让人高兴不起来。

奇葩的现金流量表

对大部分企业来说，经营性现金流为负，都不是什么好兆头。很多亏损、倒闭企业才会出现经营性现金流为负的现象。但是，成长性企业有时经营性现金流也会为负，那是因为企业规模扩张，需要通过融资性现金流“补血”。

在房地产行业，经营性现金流为负非常普遍。因为，这个行业到现在仍然是“扩张型”的，即使像万科这样的行业龙头也还在“长个”，只不过这几年长得比之前略缓慢些。

排在万科后面的企业则都是处于青春期，“个”长得很快。很多原本销售规模只有一两百亿的企业，去年的销售规模都在三百亿到四百亿。因此他们的经营性现金流量表很多时候是负的，投资性现金流也很可能是负的，但融资性现金流却一定是正的，所以总的现金流量表还是正的。

“－”、“－”、“-”

但是，SOHO中国却不同，去年中报，它的经营性现金流量表是负，投资性现金流量表是负的，融资性现金流量表也是负的。三张表放在一起，形状就像没关紧的水龙头：“－”、“－”、“－”。

这是邦爷的朋友说它是“啃老本”企业原因。

去年，SOHO中国还有124亿人民币的现金，可今年手上的现金就剩90亿了。而公司的净资产也由去年的近405亿，缩水至去年底的377.22亿元。有人说，SOHO中国不是刚刚从外滩“地王”项目退出吗？应该很有钱的样子啊！

邦爷开始也是这么觉得，SOHO中国在过去一年中并没有什么新增项目需要花钱，理应很富的。那么钱是不是都用去偿还债务，减轻负债率了呢？

事实却和邦爷猜的相反，去年末SOHO中国的负债率为47.48%，而2014年的负债率只有47.33%。再看公司的有息负债数据，银行贷款由2014年的142亿增加至去年的162.67亿。

其他的负债也和前一年规模接近。只有优先票据比前一年有较大幅度减少，从2014年的60.62亿，减少至16.14亿。

挣得不够利息开销

那么，钱都花去哪了？

先看SOHO去年的经营收入：集团营业额一共9.95亿元，还有其他利得、其他收入16.46亿、融资收入3.8亿。这些收入一共加起来26.41亿。

再看开支：营业成本2.61亿、行政费用2.98亿、其他经营费用2.99亿销售费用6900万还有融资费用9.26亿、所得税8.44亿。

收入和税费基本接近，如果不是因为去年还有2亿多的投资物业评估增值，账面的利润数据还要难看。

应该说，去年SOHO中国一直在“节衣缩食”，尽量提升利润。销售费用由2亿，减少到去年的6900万；行政费用也由前一年的2.78亿，减少至2.51亿。

但是有些费用能省，有些却是省不掉。比如银行贷款和优先票据的利息，两笔利息开支加起来要13亿多，而一年前只有10亿。

另外，企业所得税也是一笔不小的开支。虽然，SOHO中国去年9.95亿的营业额，只是前年营业额的一个零头。但去年其企业所得税可不比前年少多少，前年是5亿，去年也有4.88亿。这些还不算年度准备、以往年度准备不足的税金。

对SOHO中国来说，不能省的钱还不少。就拿物业管理来说，前年是1800多万，去年是5300多万元，另外日常维护费用也有近5000万元。这些费用基本上都是每年要花费，而且省不了的。

但在收入层面，SOHO中国却没有办法那么快变出很多钱来。虽然，租金已经较前一年增长148%，但是进一步提振的空间也有限了。财务报表显示，诸如望京SOHO和SOHO实际广场的出租率都已经达到100％，前一年出租率64%的复兴SOHO现在也已经达到94.5%，虹口SOHO、光华路SOHO这些都在大规模提升出租率。

为了省钱，SOHO中国连物业管理公司也都在减少雇员，前一年还有2083人，现在只有1733人，总雇员人数也由前一年的2735人，减少至现在的2433人，减员16.8％。

对SOHO中国来说，转型带来的困境，不仅仅是收不抵支，还有一系列的增长放慢等问题。

从SOHO中国的例子可以看出，中国的房地产从开发商，转型为城市运营商的大趋势是不错的。但什么时候开始转型，转型的步伐应该多大，真得好好想想。

否则像SOHO中国这样，一下子转型用力过猛扭伤了身体，也许好几年，才能重新恢复元气。

（本评论纯属作者个人观点，与邦地产立场无关。文中涉及对公司的调侃，纯属搞笑，莫为介怀。）

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波