别再提东京崩盘的梗，香港都不会崩盘更何况上海

每经编辑 蔡雅芸    

(本文原载于微信公众号“邦地产”ral-estate-circle）

“我和我老婆现在在上海只有一套房子，我可以把房子只写在我老婆一人名下，然后和我老婆假离婚。现在这套房子值700万，我让她把房子1000万卖给我，我首付给她300万，贷款700万。这样，我们继续住着房子，手里多了700万，用这700万投资（包括投资到我公司）的利益，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。银行不给贷，问链家贷。”

这样通过杠杆套利的段子，已经在地产圈内流传甚广，先不论可行性，就说人们对一线城市房价“跳涨”的信心，也一目了然。

但也有人表达了对房产泡沫的担忧，一旦泡沫被戳破，中国的楼市也将随之坍塌。

那么，真的那么容易坍塌吗？

先看香港会否重蹈日本覆辙

上个世纪，日本房地产泡沫破灭后进入长达10年的经济衰退。如今国内一二线城市楼市的火热，让很多投资者看到了机会，但也让人又拿出了日本的例子来告诫人们冷静。

但这样的经验是否适用于中国？我们先拿市场成交量萎缩、地价暴跌的香港楼市来说。

香港楼市的确在变冷，根据2015年12月香港地区的房价指数，当期为285.2，同比上涨2.5%，较上月涨幅收窄4.6个百分点；环比下跌2.8%，较上月跌幅收窄0.2个百分点。近期来说，香港房价指数同比涨幅连续8个月收窄，环比联系3个月出现负增长。这些与香港经济增长放缓、美联储加息、内地经济下行脱不离关系。

1993～2015年香港房价指数月度变化（1999＝100）

整体而言，香港房地产市场私宅成交量出现了一定程度的萎缩，楼市活跃度有所降低。

但香港楼市不会崩盘。一个国家或地区的房地产市场走势与宏观经济变化密切相关。纵观香港过去25年间的房价指数同比变化与GDP增速，可以发现两者基本吻合。

从最新的涨～跌周期看，2009～2010香港GDP增速6.8％，房价指数同比上涨24.4％，创下近10年的最大增幅；随后，香港GDP增速回落，房价指数同比增长也出现回落。

依据IMF的预测，2016、2017年，香港GDP增长率在2.6～2.8％之间，基本与2015年持平，处于历史的低位。这意味着香港房价指数同比增速也将在低位运行。

从宏观经济判断，香港2016～2017年房地产市场将处于温和下行态势，房价不会再现1997～1998年的暴跌。

一线城市房价要跳涨？看看需求吧～

香港没有坍塌的可能，房价上涨的一线城市呢？

要知道，对于现在的楼市，有专家认为不仅是涨，而是跳涨。有网友则吐槽：出个差回来，上海房价就涨了30万。

2月21日，上海虹口区内环内某新楼盘推出的352套房源销售一空，一天卖了36亿元；22日，房产税收优惠政策正式落地，上海各区房产交易中心人满为患。而过去一年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创出历史新高，成交均价同比上涨18%，而对于市区的中高端楼盘成交均价同比不乏超过50%的增加。

真是疯狂的上海，但疯狂的又何止上海！北京、深圳也伴随着土地价格走高和市场火爆，房价节节攀升。

当市场投资经历了一年多的挤压，支撑当前楼市复苏的绝大部分动力还是来自真实需求的时候，这就表明，这个市场是有足够“信心”的，而这个信心也足以让中国房地产不会轻易崩盘。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波