仅74万人能成为新上海人 人口红线将限制供地推涨房价？

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

上海在“三五规划建议”里将2500万人口作为长期调控目标，市长韩正更是直言，要守住常住人口规模的底线。

那么现实问题是，2010年上海常住人口已经达到2301.92万（4年增加了123.76万人），要守住2500万人的底线，就意味着未来几年内，上海的常住人口增加，不能超过74.32万人。

为控制人口，控制土地供应是必然的选项。因而在《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中就提出“十三五”时期新增用地控制在60平方公里，要守住“2020年3185平方公里新增用地”的红线。

这么看起来，人口受控制，供地受控制，房子的量受控制...新上海人的这“74.32万”个入场券，抢起来会很难吗？

上海土地只够开发五六年？

2015年，仅上半年上海土地市场总计成交经营性用地191.1万平，其中住宅用地成交138.9万平。照此速度，60平方公里的土地只够开发五六年。

有限新增建设用地出让，让土地市场有“断炊”威胁，洞悉这些的房企早就开始谋篇布局，开始了轰轰烈烈的圈地运动，今年土地市场的地王频出就是最好的佐证。因为他们都知道，现在真的是地拍一块少一块。

还可以瞄准工业用地

但问题是，上海真的就只能拿出这么多地来做开发了？答案是否定的。

上海还有不少地，比如工业用地。有专家就表示，上海将减少工业用地比例，将原先工业用地进行流转，促进工业区转型升级，十三五规划中将有850平方公里的工业仓储用地待流转。

曾几何时，上海制造是工人引以为豪的东西，但在上一轮金融危机后，上海的传统制造业开始被倒逼转移，取而代之的是新兴制造业，如临港的国际智能制造中心，这些布局能够让上海在变革中保住制造业的优势。

目前，上海已经着手在郊区零散的低效工业用地采取减量化措施。上海市经信委也已启动对104家重点企业的关停调整，主要涉及金属制品、塑料制品、水泥制品、涂料、热处理、有色金属压延等行业，共涉及土地794.87亩。　

盘活工业用地有难度

通过盘活存量的工业用地来解决建设用地需求，听起来的确是一条很好的途径，但目前执行难度不小。

当前工业用地价格整体较低，一旦工业用地流转为综合用地，土地价值将上涨三至五成。据悉，仅上海国资委出资监管企业的土地总量不少于660平方公里。在新一轮国资改革中，大量隐性土地资产将显山露水。

但工业用地的流转，不是说转就能转。这里面有政府和拥地企业的博弈。土地越来越值钱，而原先的土地拥有者如果得不到满意的结果是不会轻易拱手相让。

旧改用地也是救星？

除去工业用地，你可能会说，上海还有地，就是这3000多平方公里的地可以拆了重建啊。旧改用地的确是上海开发的巨大潜力地带，但你以为这么简单就能盘活，那就只能说U are too young too simple。

瑞安知道吧，当初虹口区政府把区域内最大的一个片区就给了瑞安去打造。结果呢，受累于旧改泥潭的瑞安，估值偏低，迟迟未能上市。所以，旧改虽然容易，但是拆迁却是任何开发商摆不平的滚刀肉。

有了上述的描述，你应该知道，无论是旧改还是工业土地流转，都不是一触而就的事情。

预期推涨房价怎么办？

但房价这个东西不管困难不困难，只要有预期，就可以开涨了。很多人就开始担心，原本便宜的地和房子，转变性质后让区域的房子都涨价了怎么办？

其实这不只是普通市民的担心，更是政府应该惊醒的地方：如果房价太贵，那么工程师留不住，创业者留不住，设计师留不住，教师留不住，医生留不住...又如何保证上海经济的可持续发展？

此前，韩正已经强调上海楼市到了要调控的时候。并表示必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。

这些地方可以容易抢到“入场券”

一方面是政府对楼市涨价的控制，一方面是对低洼地带的开发，大家还是有很多机会在上海生根发展的。

哪些地方合适呢，此前邦爷就说过，上海房地产调控的着眼点，不在中心城区，而在郊区新城，比如临港、奉贤南桥、松江新城、嘉定新城等。这些价值洼地，房价还是可以承受的，未来也会是上海人口分流，以及外地人口迁入的主要区域，进而变成上海房价的主要调节器。

所以，相信随着人口调控政策的进一步深入，未来房价问题将得到妥善解决。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波