险资闯进地产或颠覆高管薪酬 职业经理人会有一轮洗牌？

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle） 前海人寿和万科收购和反收购的戏码，一波三折，高潮不断。 但很少人想到，这次收购大战的最终受益者不是万科，也不是前海人寿，而是广大的地产职业经理人。 保险资金在大规模流入房地产行业后，职业经理人的舞台将变得非常宽广。尤其是那些能取得高额净资产收益率的职业经理人，他们会是行业新一代的superstar啊~ 先来看看“明星”标准：ROE 衡量一个NBA球员好与坏的根本是一些数据，比如进攻、防守、篮板、助攻，还有球员所在球队的战绩（它是评判球员的核心标准之一）。 企业也一样。CEO能力的高与低，直接体现在ROE上。 ROE又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比，为税后利润除以净资产得到的百分比率。说白点，就是股东用1元钱的投资1年，从这家公司赚了多少财富增量。 它是衡量一家公司对股东投入资本的利用效率，也能较客观地反映上市公司的盈利能力和企业价值。而将ROE拆分开来后则分别表示为销售净利润率、总资产周转率和权益乘数。 当前二十名的开发商占全国的市场份额，由2007年的8.4%上升至2013年的18.7%，2014更是上升至27%，行业集中度大幅提升的趋势不可忽略。市场对房企运营能力、跨区域的管理能力和开发流程的控制力（即拿地、产品设计、质量控制、营销策略、售后服务等）的硬实力考验越来越严苛。 CEO们在公司提升ROE的过程中扮演的重要角色，他们的薪资水平势必和股东每一块钱的财富增量有着密切联系。 能持续高收益的只有11家 2011年，房地产行业的利润率处高峰期，上市公司行业毛利率在40%左右，净利润率接近16%。2011年以后，A股地产上市公司的利润水平逐步下滑，如今年毛利率和净利润率已不到30%和10%。 邦爷从近两年A股和H股房企ROE红黑榜（前后10名统计排名见文末）看到，2014年ROE超过20%的企业有11家，有华夏幸福、中天城投、阳光城、荣盛发展、中国海外发展、泰禾集团、深物业、保利地产、融创中国、龙光地产等。而2013年这一数字为14家，其中万科、华远、华侨城更摔出了20%的行列。 从目前情况来看，ROE有显著提升的是一些中小型房企，如卧龙地产、迪马股份、浙江广厦、阳光城、上实发展，苏宁环球。他们2014的ROE增长都在5个百分点以上。是第一梯队。第二梯队的有深物业、陆家嘴、云南城投、首开股份、中国金茂、华发股份、九龙仓、中天城投，他们的ROE增长均为正。较前年略有提升。 让我们来看进来绯闻缠身的龙头老大万科。2014年，万科ROE为17.86%，按年下降2.37个百分点，虽然数字还算漂亮，但似乎掩饰不住下降的颓势。2014年，万科物业实现总营业收入约33.7亿元，总体净利润3.23亿元，净利润率约为9.6%，扣除为万科项目提供物业服务的收入后被列入上市公司财务报表的营业收入为19.8亿元。 此外，居于跌幅榜前列的房企中依次为世荣兆业、阳光股份、三湘股份、中华企业、绿城中国、滨江集团、SOHO中国、万通地产、富力地产。这些房企的ROE均下降了10个百分点，在负增长中位列第一集团。 综合分析：哪些高管可能被挖角？ 当房地产行业梯队加速拉大，进入转型期和“房企轻资产化”的行业中，职业经理人的价值正达到前所未有的高度。 那么现实中，哪些CEO有资格顺势获得高薪呢？ 来看看，卧龙地产的王希全年薪51万元，相较他任期内卧龙的ROE增长了12.06个百分点（到16.58%）的战绩，他可谓性价比最高CEO了。如果王希全选择跳槽，相信很多房企愿意接纳他。因为在房地产的转会市场上，他的数据统计是最漂亮的。 紧随其后，迪马股份的杨永席、上实发展的唐钧也都体现了不错的ROE成绩，但收入却“排不上号”，是很可能的“被挖角”对象。 另外，有些高管虽然ROE数据成绩不算非常亮眼，但这些公司高管的年薪和当年战绩不直接挂钩。 比如绿城2014年ROE较上半年减少10.39个百分点，但绿城CEO寿柏年的年薪依然是当前房企高级职业经理人中很高的，达到903万。还有2014年ROE较上半年减少9.36个百分点的SOHO，闫岩的年薪达到682万。（P.S郁亮的年薪也高达966万。）相较当年ROE而言，这些CEO的年薪和他们所在公司的总体效益、影响力、总规模，甚至个人影响力关系更大。 所以，邦爷觉得大平台出来的有个人品牌的CEO们，也可能成为转会市场的热门。 谈谈未来：高管应该怎么做？ 从产业整体发展趋势来看，房地产行业利润率下滑是必然。这主要是由于房地产开发成本在不断的上升，包括土地成本、建安成本和人力成本，开发商的利润空间在不断缩小。 高管要想房企取得一个良好的ROE，就要帮助企业凭借独特的开发模式，提升产品溢价能力：重视开发流程红利的开发商，房屋价格往往更高，毛利率更稳定。因此，房企应深耕市场，拿好地，享受产品开发的红利。 此外，房企还需实现战略的多元化，在不同类型的城市采取不同的策略：在一二线城市，开发商需要珍惜存量资源，控制拿地成本，提高品牌溢价率；在三四线城市，则要侧重流程控制，提升开发流程的控制力，加快周转，控制单个项目规模，不断提升管理效能。 当然，相对宽松的货币政策能让房企CEO们稍微舒一口气。因为宽松的融资渠道使得房企可以通过提高财务杠杆来提升公司未来的。加之利率市场化会在短期内提高贷款利率，增加企业的借贷成本，终究不是长久之计。 房地产行业出现的龙头企业与中小房企之间的分化现象，未来行业龙头企业凭借CEO的管理能力和房企资源优势仍然有着很大的提升空间。而中小房企在市场份额被挤占和利润空间减少的情况下，房企CEO们应该积极寻求转型，挖掘新的盈利增长点。 编辑：王婷婷审核：杨羚强终审：蔡战波