北京地市“冰火两重天” 商业地块为何不受青睐？

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每经记者 王杰 

最近，北京频出的“地王”引爆了眼球。《每日经济新闻》记者梳理发现，被热抢的地块，大致有两个特征：一是位于核心区域；二是住宅地块。

与住宅地块形成强烈反差的，商业办公地块的热度锐减，可谓冰火两重天。亚豪机构提供的数据显示，截至11月3日，今年北京市场共成交的商业办公地块26宗，而其中7宗地块底价成交，占比27%。

房山商业金融地块遭流拍

11月2日，原定于竞拍的一宗位于房山的商业金融地块因无人报价最终流拍。10月27日，北京万科以8.1亿元摘得海淀区“海淀北部地区整体开发”HD-0303-0062地块，而该宗地挂牌出让起始价就已经达到7.5亿元。

亚豪机构的统计数据显示，截至11月3日，北京市商业办公成交的地块细分到各个行政区，丰台区的成交宗数最高，溢价率也在首位。丰台区共有7宗商业办公用地成交，溢价率为43.03%，门头沟区仅成交1宗土地，溢价率也仅为0.51%。

事实上，北京的商业金融地块寒流不断。11月1日晚间，广州东华实业股份有限公司公告宣布，公司决定终止收购北京丰盛胡同这一通过旧改获得土地的项目。

不仅仅是京城旧改，北京盈科中心这种地标建筑，也未售出高价。

早在去年4月份，李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产，以9.28亿美元（约合57.5亿元人民币）出售北京盈科中心，接盘方是房地产私募基金公司基汇资本。

据了解，盈科中心位于北京知名的三里屯街区，工人体育场北路南段，紧邻东三环路，地处CBD中央商务核心区与燕莎使馆区间。项目楼板面积约16.99万平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。作为继国际大厦、京城大厦之后的第三个北京商业地标建筑，盈科中心多年来都是诸多世界著名公司在北京驻地的首选，包括IBM、诺基亚、波音、西安杨森等。

据了解，此次盈科中心成交单价约3.38万元/平方米。业内人士认为，这个价格在三里屯、北京三环的CBD，完全是被低估的。但其出租率并不理想。2013年的半年报显示，盈科中心可出租面积的平均出租率约为61%，较2012年同期66%的出租率出现明显下滑，而租金收入也仅有1.19亿港元，与上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已较2011年出现了下滑。

商业地产操盘难度大

莱坊机构的研究报告指出，2015年第三季度，北京市甲级写字楼平均租金较上季度微降0.4%至每月每平方米367元，平均空置率微升0.5个百分点至5.8%。三季度共有37428平方米的新增甲级写字楼面积进入市场，包括位于北京金融街的首建金融中心和位于东二环区域的万豪酒店写字楼改造项目。

上述研报指出，由于经济增速进一步放缓，甲级写字楼需求下降，加上新增供应持续入市，使得部分写字楼区域市场的租金下降、空置率上升。因此，部分写字楼业主已开始调整预期，通过租金优惠策略来吸引或保留高质量租户。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示，北京的写字楼价格比较高，但从宏观经济预期而言，对写字楼的需求会下调。之前写字楼的供应不是很大，但目前丽泽商业区和通州的集中供应，会短期内形成一种增量，也对业主心理造成一定的影响。

而北京的商业地产亦是在2015年，集中放量。RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，从北京商服用地的成交来看，随着城市新区的规划和发展，近郊成为商服用地供应和交易的主战场。2014年北京近郊共成交用地171.68万平方米，占城市总成交量的91.67%。在此背景下，商业用房销售新增供应也多集中在城市核心区之外。预计2015年北京有14个集中商业开业，新增供应量将达130万平方米，主要集中在丰台、朝阳、通州三区，总开业体量相当于7个西单大悦城。

RET睿意德总裁王玉珂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，商业办公地块不受开发商热捧的原因，还是销售市场遇冷。即便是开发企业自持，写字楼、商场的租金，和区位直接相关。区位不好的，租金也不高，回报也自然不理想。而北京新增供应的位置，相对来说都不是核心区域，而这些地方的商业氛围不够强烈。对自持而言，资金成本又太高。商业办公对于开发商运营也是一种考验，商业地产运营团队不是一朝一夕就可以组建的。

阳光100常务副总裁范小冲认为，住宅用地在北京的是非常稀缺的，市场也是供不应求。而大多数搞住宅开发的开发商，对商业地产并不了解，并且商业存在过剩现象。商业地产有其专业门槛，开发的难度比较大，简单的购物中心和写字楼在市场上难以立足。

王永平分析，总体来说，全国的商业地产泡沫化问题比较突出。全国各地商业地产的招商、运营压力都比较大。国内的商业是项目多、品牌少；国外恰恰相反，品牌多、项目少。北京的商业、办公项目的经营压力还有，另外招拍挂的底价过高，开发商觉得不合适，也会弃拿。开发商自持商业地产的话，如果有现金流回报，经营压力会轻一点。但是很多项目在招商期间就遇到很大困难。