业绩公布第二日 世房股价上涨超11%　稳健经营，实现量价齐升

中房协副会长任志强说，整个房地产市场的成交量虽然在慢慢回升，但价格并没有上涨，只是跌幅收窄，预计到9月份才有可能由跌转涨。 不过，26日公布的世茂房地产中期业绩显示，市场的量价齐升其实已经在上半年有所显现。比如，世茂旗下的部分项目已经在上半年实现了量价齐升，一些项目的价格上调幅度甚至达到了20%。 嗅觉灵敏的资本市场，从上述中期业绩中闻出了行业毛利水平有望提升。在业绩公布的第二天，世茂房地产领跑内房股板块，涨幅达到11.43%。 签约销售额保持稳定，毛利率达30.7%，回款率升至83% 中国房地产业协会副会长任志强12日在2015年博鳌房地产论坛上指出，很多人以为目前房地产价格是直接上涨，事实上是降幅收窄，也就是说现在房价涨幅不是在零以上，在现有的销售势头不断上涨的过程中，可能会在9月以后恢复到零以上，现在还在零以下。 从世茂房地产最新公布的发布2015年中业绩报告可以看出，像世茂这样的稳健型房企已经因为市场的整体回暖而受益。根据中期业绩，世茂第五度蝉联福建省销售业绩冠军，夺得南京楼市销冠。城市平均销售额10.5亿元，项目平均销售额为5.3亿元，分列行业前五名及前三名。 其中北京世茂萨拉曼卡、南京世茂外滩新城、南京世茂海峡城、厦门世茂御海墅、武汉世茂锦绣长江等多个项目上半年销售额均过10亿，且价格提升均在7%以上，部分价格更提升至20%。 1至6月份，世茂实现毛利额人民币89.62亿元，与2014年同期相比上升11.0%。半年毛利率达到30.7%，远远超过了同业。而库存总量较2014年底下降了65亿元，降幅达到15%，其中尤其是三四线的库存被大量去化，在上半年减少的65亿库存中有48亿的库存来自于三四线城市。 三四线城市的努力去库存，为世茂下半年的良好业绩奠定了基础。世茂房地产副主席许世坛介绍说，销售的项目中有54%来自于一线城市，其中热点城市的货值超过200亿元，完成全年的销售目标压力不大，而毛利率有望维持在30%以上的水平。 根据中期业绩报的数据，目前世茂的土地储备平均成本只有2620元/平方米，相对前6月12011元/平方米的销售均价，这意味着未来若干年内世茂都将有不错的利润空间。 财务策略：不盲目投资 “控供货、保签约、增回款”是世茂上半年的核心策略。签约回款率在2014年80.2%的良好基础上，进一步提升至83%。 这一策略，使得世茂在今年上半年的各项财务指标都有不错表现。 截至2015年6月30日，世茂净负债率为57.5%，较2014年底下降1.1个百分点。现金储备及流动性表现方面：手持现金为273亿元水平以上，长期负债比例进一步上升，短期负债下降，资金偿付压力持续减缓。目前，世茂总借贷中，长期借贷占总借贷比例为74%。 世茂稳健的运营及财务表现获得资本市场的坚定认可。2015年7月，国际评级机构标准普尔将世茂国际评级从BB上调到BB+；2015年8月，国内三家最大信用评级机构中诚信证券评估有限公司、大公国际资信评估有限公司和联合信用评级有限公司同时给予世茂AAA的主体最高信用等级。 应对人民币的可能贬值，世茂正在调整自己的债务结构。许世坛介绍，世茂已经获准发行74亿人民币债券，期限是七年，而且利息很低。人民币债的比例从55%升到70%。上述发债一旦完成，不仅有助于世茂应对人民币贬值的风险，还有望进一步降低公司的融资成本。 世茂上佳的财务表现和公司的精准投资有密切关系。许世坛说，世茂不买“地王”，而是尽量找人去合作，通过合作，通过一些优惠或者是跟一些国资背景的、有资源的公司合作。在近年新增的项目中，有近20个项目采用了合作开发模式，大幅降低土地成本及减轻资金需求。在工程造价方面，已经连续三年每年下降5%左右，未来希望每年还有一两个点的下降。 此外，世茂还严格地执行了清库存的工作，今年上半年已经清了很多库存，从之前的180万平方米到现在的120多万平方米。 而主席许荣茂在中期业绩会上强调世茂未来的战略：不做盲目的扩张，要做专业化，要做精细化。扩张是在正现金流的基础上，不盲目借贵钱来买地，扩张得太快将会承受很大的风险。世茂今后走稳健发展道路，让企业成为百年老店，通过精细化、精准的定位，节约成本，把产品品牌提高，这才是最重要的。 业务创新：让资产变轻 为了实施此前制订的战略，世茂在上半年还进行了诸多的业务创新。7月10日，“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函，使国内首单物业费收益权证券化模式落地，进一步拓展了房地产资产证券化的空间，成为行业标杆。同时世茂也透露还在探索其他商业资产证券化创新产品。 和物业费一样，世茂所以能考虑发展商业物业的证券化产品，一定程度上是因为世茂通过一系列的产品创新，有效提升了商业物业的回报率和现金水平。 以2014年底运营的第一家Minimax酒店——上海松江minimax睿选酒店为例，自开业起三个月内开始实现盈利，目前入驻率超过80%。2015年上半年世茂推出Minimal52+品牌，首批选址地为武汉及南京，尽管预计于今年10月开业，但是通过此前的大数据和分析，预计其盈利速度也要远远快过其他的商用物业。 通过Mini系列等创新业态产品的运营，世茂吸引了更多投资者，降低自有资金比例，从而提升持有资产的投资回报水平。 （文/杨涵茗）