楼市反弹：这两类产品最耀眼

每经编辑 吴若凡    

每经实习记者 吴若凡 发自上海 

在当下楼市的反弹中，有两类产品格外耀眼：一类是第一次改善的项目（业内称之为“首改”类产品），另一类是高端住宅产品。

尽管高端住宅成交的火爆行情是否能够在未来几个月里继续持续，尚是未知数，但改善性项目的成交井喷，基本上已经没有悬念。

刚需向改善转移

克而瑞研究中心数据显示，3~4月份，深圳首套房累计成交金额为71.5亿元，同比增长42%；首改产品，累计成交金额达到105.6亿元，同比增长110%；中高端楼盘累计成交金额49.9亿元，同比增长143%；而800万以上高端住宅累计成交金额40.9亿元，同比增长49%。

和深圳一样，上海的改善性产品成交也迅速猛增。3~4月份，上海首改产品累计成交金额119.7亿元，同比增长56%，中高端楼盘累计成交金额209.7亿元，同比增长32%，而1000万以上高端住宅方面，累计成交金额210.5亿元，同比增加169%。

再看广州，虽然改善和高端住宅的成交量同比增幅没有刚需楼盘那样迅猛，但也有4%~6%的增幅。

德佑链家市场部总监陆骑麟认为，在经历了前几年刚需的集中爆发后，市场上刚需已得到充分释放。目前楼市迎来了改善性需求的窗口期，再加上今年以来政策对于改善性需求的支持，楼市的主导地位已开始由刚需向改善转移。这是近期中高端市场热销的一个根本原因。

上海易居房地产研究院研究员严跃进也向《每日经济新闻》记者表达了类似观点。他说，“3·30新政”大幅降低了部分二手房交易的税费成本，这促使很多人能够迅速抛售二套房回笼资金，进而能够有着较为充实的首付款购买总价相对较高的改善性住宅。目前的回暖，房产新政居功至伟，尤其是使得中高端物业的需求快速释放。

有开发商人士指出，这是由于此前很大一部分刚需房被政府保障房所消化，这也从侧面刺激了改善房的需求；同时，市场的价格上扬，也导致消费者有了争相入市追涨杀跌的心态。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文也告诉记者，此轮上涨的核心因素是存量需求；其次从消费需求端来说，是中国的中高收入者的集体释放，这部分群体原先受限购、限贷、税收等政策限制，现在转为了直接受益对象。

改善性需求是否可持续？

未来楼市将持续回暖还是昙花一现？“3·30新政”能否能继续推动中高端置业者入市？各家对后市的判断，存在一定的分歧。

亿翰中国董事张化东认为，随着市场成熟度提升，前期需求压制时间过长，改善性需求会逐步取代刚需，成为市场主流的需求。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也指出目前市场消化已有库存，就会随即形成一定的供给。目前判断，下半年放量会有所减少；不过，近两年房企拿地并不多。尤其是一线城市，从供应量看，库存是有消化周期的。就房价来说，从目前情形来看整体趋势不会改变，一直要走到明年底。预计今年下半年，开发商会加大拿地的动作，毕竟面包贵了，面粉自然就会涨价。

也有开发商人士告诉记者，随着一线城市中等收入者基数的不断增长，中高端需求无疑将成为未来房地产市场持久的增长动力。不同于刚需产品，改善性住宅的增长空间和利润率也更为可观，这将使其持续成为楼市主力，并被开发商青睐。

不过，张化东提醒，相对于刚需产品对于政策的高度敏感性，高端住宅市场受政策的直接利好作用并不明显，影响其交易热度更取决于政策刺激下的市场预期的回暖。短时间内市场依然难有根本性改变。而目前整个高端市场的财富效应的累积才刚开始，而刚需和刚改还将持续一段时间。目前各地楼市去库存压力依旧较大。

薛迥文也认为，下一阶段，成交量各方面不大可能会明显上升，这主要是由供求关系决定。目前市场上这波产品恰恰是前几年去库存的重点，从长期看难以为继，不符合持续快速增长的需求。

他还认为，过去房子作为投资品时，可以作为股市投资品的替代，但目前市场对于房产投资价值的判断已趋于理性，只是类似于黄金等避险产品。整体看来，房产在中国家庭财富配置的比例，已呈下降趋势。