万通集团董事长冯仑演讲

每经编辑｜隋丕宁

现在敢于和陌生人说话，我们就增加了这么多地方。15年前网恋是脑子进水，今天说没有在网上认识过生人，你已经过时了，基本上算是歇了。非城勿扰，都是陌生人站在那里，十分钟就搞定。我们算一下过去一生大概认识100个人就很了不起，现在收到的名片，一个礼拜就有好几百张。所以人与人交往的频率大大增加，加上交通的发达，刘总昨天半夜到，张勇是从新加坡过来，移动频率的增加，对空间的需求也有所增加。在座有1/5是从外地过来，没有飞机是不可能的，1/5过来空间需要大1/5。现在交通、通信、现代生活，让我们彼此之间的交往频率大大增加，活动的形式内容在增加。于是，我们的空间需求也在增加，总量增加。只不过改变的是形式，商务不动产最重要的是适用，你在里面干什么，站着不如坐着，坐着不如躺着，站着基本上收不到钱。现在你如果开SPA就收钱，夜总会就会比收钱，现在会发现，互联网时代活动形式变化了。以前办公室使用效率低，一个平米不翻台，现在互联网办公休闲模式发生了很大模式。比如说我们在这里开会，大家拿着手机玩游戏叫休闲，有人处理邮件是办公，你会发现行为之间的界限越来越模糊，以前很清楚办公就是办公，恋爱就是恋爱，吃饭就是吃饭，现在前是乱了，你看着他在这里开会，其实他是在谈恋爱。这个事情带来什么变化？我们对于空间实用功能混合化使用。以前的功能非常清晰，办公就办公，现在的办公趋势是办公地方像休闲，休闲的地方像办公，吃饭的地方像娱乐，娱乐的地方可以吃饭，这就是功能混合化。

商用地产的需求量是在增加的，其次由于行为模式的改变，我们传统空间形式要改变。比如说过去传统办公室很呆板不行，一定要任何人来都办公，就像潘总做的办公场所，毛大庆做了优客，这些都是混合空间使用方式。这些空间都可以重叠使用，你用一小时，他用一小时。

刚才张总讲得很好，他创新，只是让传统的东西更完善，而不是取代。商用不动产面临的形势，要研究行为方式的变化，我们对于空间的行为方式改变以后，空间规划要发生改变。另外，商用不动产钱很多，以前我们做商用不动产最大的问题是短期资金，你不销售就活不了。现在告诉大家一个非常好的消息，钱很多了，保险公司有10%的钱可以用在商用不动产上，包括医疗、教育、购物中心、酒店都可以用，大概有2万多亿，这是长期的资金。另外资本市场也很活跃，好的物业可以在资本市场得到大量资本支持。

    现在问题出在哪呢？商用不动产问题出在，一是商业空间重新规划，你有没有这个能力；二是商业模式，你会不会创新，如果不是盖了就卖，你会不会经营商业不动产的模式。最近王健林提出所谓的轻资产，其实也每就是美国模式，我们五六十年代讲的美国模式就是轻资产模式，以经营为核心带动开发业的模式。以服务为核心，以经营为核心，带动开发，这是服务模式。所以服务是一个守业活，开发是力气活，这是模式改变。

再有一个，专业门槛越来越高。服务门类太多了，我们做不动产的要变成导演加制片，选择究竟是张勇董事长的海底捞还是其他火锅，这就是你是导演要去选明星。我们对于商用不动产的开发者来说，要懂非常多的知识，我们选演员的能力要特别强。商用不动产不是不好做了，也不是说没有钱了，更重要的是我们要拥抱互联网，我们要研究商用不动产在新业态下空间形式、商业模式、财务模式，这样才可以真正在任何时候应变环境，在创新中发展，在变化中保持永远的核心价值观和学不会的DNA。

总之，我们在三江立体城这边秉持着这样的精神，来拥抱变化，来创新。在三江立体城未来，也会形成一个很好的平台，让更多医疗健康产业、服务行业，包括教育和所有城市发展所需要的内容，都可以引进来。过去做房地产是做形式，今后做房地产是做内容，所以我们也希望大家能够继续关注和支持，使我们对于理想城市的追求在三江、在永嘉开出生命之花。谢谢。