万通集团董事长冯仑演讲

每经编辑｜隋丕宁

黄波：谢谢台上的四位嘉宾，掌声欢迎你们入座。请冯董留步，最后有一个压轴大戏，请冯主席为大家做精彩的分享。

冯仑：今天非常高兴在这里讨论商业房地产的创新。听了一下午，大家在讲“互联网+”，其实这就是喜新厌旧的文明表达。“互联网+”，任何对传统行业觉得不满意，然后要加一个小鲜肉，对旧的东西不满才会有+。过去很早的时候总在场一首歌，世上只见新人笑、不听旧人哭。这些小鲜肉妖艳、性感，大家都想干。为什么呢？都想去做，如果说干会有别的想法。

我今天在房地产这个行业，看一下互联网和房地产究竟发生了什么样的变化。房地产这个行业，最近一段也被小鲜肉撩拨得有点寝食不安，经常有些出轨的想法。房地产和互联网之间，现在已经有了四种出轨的方式。

第一种就是我们讲的，在房地产客户和渠道、产品和客户之间，发生了巨大的变革。这个变革，我们现在看到国内叫房多多，搜房、涂家，所有的这些东西在颠覆着，首先是颠覆着传统房屋中介行业，过去中介卖房的基本上岌岌可危、朝不保西。第二个颠覆的是旅馆行业，传统旅馆行业被途家取代越来越大的份额。比如说我们来温州，完全可以在手机上直接定任何一个上了网的途家公寓房，三江立体城的很多房可以放在这里面，可以不用住酒店了，进到房子里跟酒店差不多，有毛巾、拖鞋、浴巾，走了以后自然有人打扫好，这个服务在中国叫途家。外地朋友到北京来问我住哪个公寓，这跟酒店不一样，这种改变取代了一般的旅店。在通路上发生了比较大的变化。

王石也讲到了，三年干了万科三十年的事，房多多三年在这个平台上销售额两千亿，万科三十年才达到，这就是互联网在通路商对房地产行业的巨大颠覆。这是出轨方式之一。

第二种方式就是我们现在看到的家里面的东西，智能家具。移动互联网竞争最后的两个节点，一个固定节点是室内，室内所有消费终端，手机、电视等联成一体。另外是移动端点，在汽车里整合在一起。大家发现互联网公司很奇怪，都做汽车了，同时都做智能家具。汽车和我们的关系不大，智能家具取代了传统家装行业。现在最大的家装是制胜，今后买房不需要花钱，互联网公司免费帮你把互联网家具装好。中国有上亿家庭，有几亿套住宅，如果每个家庭在移动互联网时代家里面整合起来，变成智能家居，互联网公司就会有价值。

我到乐视去看，如果有一千万人买乐视，等于互联网企业进入到一千个最终消费端点，未来互联网会逐步取代家居行业，使智能家居成为标准配制。每个人回到家里，无处不在的服务商在家里体现，这次不是出轨，而是被其他人骚扰。现在他们说，我们替你来整合在一起。互联网对于房地产的改变，显示在智能家居上。

第三种方式就是社区改造取代传统工业服务。现在传统物业公司已经没有办法生存了，为什么呢？劳动力成本越来越高，我们作为传统房地产物业管理，占到员工的3/5。可是物业管理员工成本不断提升，政府规定收费不能提升，社区交了15-20年，但是收费不能涨。物业公司不断裁人，服务标准降低，收费率降低，服务就更差，收费率就更低，于是物业管理越来越差。在这种情况下互联网来了帮助大家，以前物业管理比较好，大妈摔倒了别人不敢扶物业敢扶，基本上可以证明他是什么样的人。有病帮你送医院，楼下停一个救护车。叫餐，帮你接一下。现在都不需要了，社区O2O服务，你可以定餐，你想做按摩可以叫人上来，叫外卖、叫车、看病，所有的车物业公司没有必要了。以前物业公司还有一件事，上门收电费，有时候被坏人乘虚而入，现在不需要了。物业还得干一件事，那就是修水管，现在也不需要了。为什么呢？手机把全社会修水管的人上网，就跟嘀嘀打车一样竞争，也不发现物业了，我们发现物业真没用。所以社区O2O将会取代传统的物业管理，传统物业公司不转型就要死掉。万科最近改变了，把传统物业开放，跟大家在一起，提供电子商务式的社区O2O。

大家看房地产已经跟过去很不一样了，传统习惯都已经因为环境发生变化而变化。三江立体城是没有物业公司的，剩下的都用社区O2O解决，服务得比较好，大家也不用交物业费。有社区O2O的地方，现在是零物业费，所以叫做高就业、高福利、低成本、可持续，将来会出现这样的服务。

第四个就是开发，房地产开发当中出现了互联网新的模式，定制和众筹。也就是说，我们现在可以拿手机，包括万通做的自由定制平台，你可以根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望来提出你要什么样的房子。如果只有你定人很少，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子，是工业4.0的概念，是C2B的模式，大规模定制，定制汽车、最后定制房子。房子饱和以后再买住房，实际上就在定制网站上找一块地，有一个项目参与进去，最后他按照你的要求做好，这样的话房价会省1/3。今后连房地产的开发环节也可以定制。

我讲这些事情，实际上是出现一个问题，房地产本身在按照这四种方式，在四个方面被“互联网+”。这个的很有意思，一个是加号，现在又出来一个夹，夹子的夹子。以前是加号的加，我觉得这两个字很有意思。夹子更狠，房地产是被互联网夹住了，你逃不脱了。从渠道方面，从智能家居方面，从社区O2O方面，从开发方面，房地产已经被互联网改变了。

我们对商业不动产，究竟是更需要还是不需要。刚才主持人讲这个事我不太赞成，说商业不动产好像不太需要或者更难做了，不对，非常不对。为什么呢？大家仔细想一件事情，有了互联网以后，我们对于空间的需求多了还是少了，对于住宅以外的空间需求，我认为大大的提高了。非常简单，我们现在敢于跟陌生人说话，跟陌生人约会，这叫陌陌。我说这么好玩的事，确实没有学过，陌陌起家是在万通中心，最后跑到万近。在我们那里不到一千平米，现在潘石屹那里四前多平米，陌生人之间交往频率越来越提高。陌生人之间的交往，他的公司都变成了四五倍空间需要，陌生人第一次见面肯定不能跑家里，第一次见面在咖啡厅，咖啡厅多了；第二次见面去餐馆，餐馆多了；第三次见面在如家，如家多了。只有贪腐的领导干部找不到干部，经常被纪委抓住，这些年轻人有的是地方。