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招商地产还在停牌,邦地产喊你来猜一猜它会有啥动作

邦地产 2015-04-19 15:35:24

4月3日,招商地产和招商银行一同停牌,曾引发无数产融结合的猜想。不同结果对招商地产后续的走势显然完全不同。

每经编辑 白亚静    

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牛市里,手握停牌股票,好事还是坏事?之前,招商地产是招保万金中涨得最好的,这样一只股票突然停牌,那些手握招商地产的股民又作何感想?

4月3日,招商地产和招商银行一同停牌,曾引发无数产融结合的猜想。但是招商银行却先行出来说,我们只是要做员工持股计划。瞬间浇灭市场对两者“地产+金融”大合作的猜想。

不过,市场对招商地产的停牌还有其他可能性猜测。不同结果对招商地产后续的走势显然完全不同。

猜想一:推进合伙人制度,降本增效?

此前,招商地产曾有多笔亏本买卖。

根据审计署调查,2007年12月,招商地产参与竞拍南京G82地块时,由于未如期缴纳土地出让金和签订土地出让合同,被取消竞得资格,并没收竞买保证金1.225亿元港币。

2013年,南京招商珑原项目在未卖之前,因为地价过高,当时整体市值低于账面价值,所以先计提存货跌价,被外界视作“未卖先亏”。

今年,该公司仍旧计提了几个项目的减值损失,共5亿元左右。净利润和毛利率继续下滑,除了行业不景气因素外,还与招商地产的城市布局(扩张致二三线城市项目结算增多)以及产品结构(正向刚需产品调整)有关。

当万科、碧桂园等房企陆续推进事业合伙人及跟投制度,将职业经理人的利益与股东捆绑在一起,并且在控制成本方面取得成效之后,市场也在期待招商地产推出类似的版本,通过体制改革降低项目成本。

不过,推进合伙人制度,对于央企身份的招商地产而言,难度并不小。2014年9月,招商地产才首次推出股票期权激励计划,而且范围很小,只包含143名员工。

当然,招商地产方面表示,这只是激励约束机制的开始,未来将“促进短中长期激励相结合的立体化激励机制建立”。

4月13日,招商地产董事会秘书刘宁向邦地产记者表示,激励机制还在研究,暂时未考虑事业合伙人机制。

猜想二:单向招商局定增,置入前海地块?

前海开发之前,招商局已拥有3.9平方公里土地,堪称最大“地主”,占前海土地总量(18平方公里)两成多。

不过,这些土地均为仓储、物流用地,并且由招商局旗下数个子公司持有。中原地产首席分析师张大伟指出,由于这些土地并非商业类或者居住类地块,所以价值相对较低。

但招商地产在回答投资者问时表示,“随着前海规划的调整,上述土地或改变用途建设成为商业、住宅”,招商地产将伺机参与其开发建设。这样一来,土地价值将大幅提升,并为招商地产向千亿销售规模打开空间。

招商局以土地作价参与招商地产定增的思路由来已久。2013年,董事总经理贺建亚曾抛出一份65亿元的增发方案,拟以发行股票购买资产的方式向招商局购买估值约49亿元的土地(蛇口),同时募集配套资金16亿元。

只是该方案公布当日,因没有纳入预期的前海地块,且对配套资金以及定增价格不满,二级市场失望情绪浓厚,故而股价随即跌停,一日之内市值暴跌超过48亿。因此,积极执行扩张战略的贺建亚只好放弃这次定增计划,并在股权融资受限后,转向债转股以及增大招商银行的授信额度。

蛇口被归入自贸区后,身价倍增。在一些私募人士看来,如果招商地产此次停牌与定增有关,不论是置入前海还是蛇口的土地,都将对招商地产产生利好。

猜想三:参与混改,引入多家合作伙伴?

一方面,招商地产为了重返第一阵营,提出了一系列的扩张计划。最明显的是拿地节奏越来越快。在去年土地市场整体交易量缩小之际,招商地产反而加大置地力度。2014年土地投资金额累计达334亿元,占当年销售金额的65%。

刘宁也表示,今年招商地产会适当加杠杆为并购做准备。目前,该公司已成立了约10人的并购小组,在寻找项目,如承接退出地产业务的央企优质项目。

另一方面,2014年5月,国务院在《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》中,明确提出“鼓励上市公司建立市值管理制度”。这是中央政策文件中首次出现市值管理概念,类似招商地产这样的央企已不可能无动于衷。

目前二级市场热捧混改概念。不少业内人士认为,子公司数量较多的央企混改推进容易,如招商地产。或因此,今年初,招商地产也曾表示正在积极研究混改方案,如实施股权激励,多层面引入合作伙伴等。

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