杭州楼市低迷继续发酵 中华企业杭州项目或推迟开盘

每经编辑 林东岳    

每经实习记者 林东岳 发自上海

受到各路开发商争夺的杭州市场，曾经是全国楼市的风向标之一，十余年间房价一路飙升，曾被戏言为“二线的城市，一线的房价”，2009年杭州土地出让金一度超过北京上海，位列全国第一。

然而，从2013年下半年开始，银行对房地产业开始收紧信贷，加上限购令等政策实施，杭州房地产市场开始全面降温，“入冬”速度远超预期。尽管2014年杭州取消了限购政策，从第四季度开始，政府出台了一系列“救市”政策，杭州楼市低迷的情况却一直没有得到改变。

杭州楼市的低迷，让那些在楼市火爆时期高价拿地的企业陷入尴尬。当初拿地时楼板价较高，商品房建成之后，楼市却一路下行，开盘时间如何安排，成了房企的难题。中华企业的御品湾项目正在遭遇着这样的尴尬，原本预计3月或4月开盘的项目，至今未有动静。

二度开盘或再度无果

从房产中介网站的最新信息来看，中华企业杭州御品湾原来预计2015年3月或4月首推1、6号楼的精装89、196、205平米房源，精装标准6000元/平方米，预计均价35000元/平方米。但是，《每日经济新闻》记者致电该楼盘售楼处，对方表示，具体的开盘时间尚未接到通知。

记者了解到，这已经不是御品湾项目第一次宣布推盘了。去年3月，中企御品湾曾公告要于去年5、6月开盘，当时预计每平米均价在35000~40000元。杭州昔日“地王”要推盘入市的消息一度纷纷扬扬，但在去年杭州楼市持续下行的环境下，项目面市时间推迟到去年7月，后又推迟至12月，最终这个项目未能面世。

今年年初，中华企业发布了预亏公告，原因是两个楼盘计提了资产减值准备，杭州御品湾项目正是其中之一。本以为计提减值后，这个项目可以顺利入市，但没想到，开发商对入市的时间节点还是纠结不止。

据了解，目前该楼盘定价在35000元/平米左右。杭州双赢机构总经理章慧芳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从杭州市场的现状来看，35000元左右的价格选择空间非常大，消费者可以选到位置更好的楼盘。御品湾项目位于钱江新城相对偏僻的位置，靠近城东新城，钱江新城部分高端楼盘价格超过30000元/平米，但是城东新城房价普遍在20000元/平米左右，尽管是曾经的“地王”，现在看来区位并非最佳，因此御品湾项目的定价非常尴尬。

进入2015年，在降息等诸多政策利好刺激下，杭州楼市回暖预期增强，其中2月的成交更是创下历年新高。章慧芳表示，杭州楼市其实一直在这样的涨涨跌跌周期中，年后这波短期的回暖趋势，对高端楼盘带来的利好相对有限。

章慧芳分析认为，企业推迟开盘，一来是为了继续蓄客，开盘后可以迅速去化，二来则是期望楼市可以有所回暖，房价能有所提振。但是如果几度宣布开盘却未能开盘，消费者很可能感到疲惫，时间拖得太久，就有可能被遗忘。

不过，御品湾的售楼人员告诉记者，因为这个项目今年年底会交房，因此今年肯定会开盘，但是具体时间尚未接到通知。

楼板价高昂是“致命伤”

据悉，2009年中华企业以28.1亿元的总价拿下了杭州章家坝宅地，楼面价格高达1.82万元/平方米，该地块总用地面积6.17万平方米，规划总建筑面积22.29万平方米，项目容积率为2.5。

章慧芳表示，当时的杭州楼市行情火爆，进军杭州的开发商很多，很多企业出于对未来楼市行情的看好，不惜高价买地，如果开发周期短、迅速推盘入市的话，由于前两年杭州钱江新城在售楼盘并不多，也许还有盈利机会，但是如果开发周期较长的话，随着杭州楼市的下行，也就错过了入市的最佳时机。

中华企业从拿地到初次传出推盘的消息已经四年多，尽管其中有企业自身的战略考量，但是从入市时间来看，最佳的开盘时机或许已经错过。与御品湾同属一个版块的德信钱江府目前销售价是从2万元/平米起，而御品湾1.82万元/平方米的楼板价已经与之相差无几，尽管御品湾是精装房，但是35000元/平方米的售价还是比较高，销售难度可想而知。

对开发商而言，在楼市火爆时期急于拿地，甚至不惜付出高价，但是市场行情急转直下，对市场预期不再乐观，很有可能遭遇尴尬。章慧芳表示，杭州属于比较典型的城市，属于全国楼市的风向标，房价起伏相对较大，因此没有及时开盘的企业都有可能遭遇中华企业这样的境遇。

但是，如果一直“捂盘”，也未必明智。章慧芳认为，迟迟不推盘入市，往往导致宣传策略执行不果断，影响了知名度，财务费用也会继续上升，尽管账面价值没有减损，实际上是在“暗亏”。

记者就御品湾具体开盘时间致电中华企业方面，但是对方表示不便回应。事实上，此前因为上述项目的市场价值低于账面价值，中华企业曾在报表中对这一项目作存货减值处理，并间接导致了公司去年末的亏损，但公司方面一直表示，亏损仅是账面的，并没有真正亏损，但如果上述项目按市场目前价格销售，却极可能造成事实亏损。对于曾因业绩欠佳，受中小股东炮轰的管理层来说，无疑不愿意看到这样一个局面。

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