邯郸噩梦：滞销、限贷“合成”的“毒药”

每经编辑 杨羚强    

文/杨羚强

中国房地产市场最大的风险是什么？发生在邯郸房地产市场的案例，可以让我们略窥一二。

《每日经济新闻》记者今日的报道称，针对邯郸市金世纪、万聚、卓峰等开发商非法集资、还本付息困难引发集资户困难恐慌之事，当地政府部门初步摸排涉及金额93亿元，采取打击与帮扶并举应对，防止事件扩大。

根据记者调查的情况，开发商之所以大规模采取民间融资，是因为银行限贷，从银行那里得到开发贷款越来越难。

对中小房地产商融资难的现状，邦哥之前也有所了解。只有在百强行业的开发商才有可能和信托机构、资管机构谈融资借贷的问题。而要和银行谈借贷融资，基本上不可能。因为融资困局，很多中小地产商从2010年开始就被迫去香港以净资产三到四折的水平“自摸”上市，然后通过发债获得融资。

可见，中小地产商的融资难到什么程度。他们要解决资金问题，只有两个办法，一是以高息借款从民间获得借款，二是通过销售卖房子。

据我了解，很多三四线城市的中小地产商的融资成本一度达到20%以上。当然，开发商也不是傻子，愿意以那么高的利息从民间借贷，和当地较松的限售条件有关。不少三四线城市规定，房屋只要出了地面，就可以拿到预售证。很多时候，销售员指着一块空地，就开始卖起了楼花。

如果房子好卖，开发商通常只需三四个月，就能把所有民间借贷还清。这是很多三四线城市开发商在融资成本高企的背景下，愿意继续干这一行的理由所在。

即使在那些对房屋预售条件相对严格的城市，开发商也有办法钻住建部有关规定的“空子”，在开盘前，通过收取认购金的方式来达到目的。

拿《每日经济新闻》今日所报道的邯郸兰歆家园为例，购房者开盘前签定预约协议，这部分资金因具有升值30%的功能，吸引了购房者。

这种变相融资的做法，让三四线城市的开发商在银行限制贷款的背景下，依然获得发展机会。

但是，随着房地产市场的整体销售情况变差，三四线楼市的库存不断积压。滞销与限贷的双重风险加剧了房地产商的双重压力，终于发生了地方性的地产融资问题。

为什么一定要设定门槛，非百强地产商不给贷款？

有金融机构分析师给出了一个奇怪的逻辑：他们认为房地产行业风险很大，但是如果是百强企业，这些企业往往先期已经获得其他银行数百亿的贷款，即使发生风险，银行为了不让自己的债务坏账，也能延长贷款，和这样的企业合作，虽然有风险，但问题不是很大。反观那些中小企业，即使财务情况稳健，抵押率不高，但是没有其他金融机构的贷款，一旦开发商资金链断裂，贷款金融机构将独自承担风险。

说到底，金融机构是希望有更多其他同行一起，成为拴在一条绳子上的蚂蚱，要完大家一起玩儿完！

但反过来，对金融机构来说，这也是不得已的办法。中国的商业社会目前诚信度还不高，很多企业为了骗贷款，往往虚构财务报表。要是天真地相信了这些财务报表，金融机构必定会吃不了兜着走。

这样的做法，却让局部市场的金融风险和楼市风险双重叠加，最终导致邯郸式噩梦的发生。

怎么规避风险？

在现在这样的背景下，监管机构切实履行好一系列对房地产市场的监管政策，包括禁止开发商收取诚意金、提高房地产预售条件，要求开发商必须交纳保证房屋竣工的有关保证金，而不是为了地方政府的卖地需求，放松这些方面的监管，应该是各地规避以上风险的最佳办法。

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