开发商，你敢说真话吗？上海豪宅涨不过普通公寓

每经编辑 蔡雅芸

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记者：楼财神

最近全国各地不少地方都放松了限购。上海房地产行业里的很多人，也动起了心思，他们希望至少豪宅卖起来容易些。可是，如果如此，豪宅真能好卖吗？

不见得。有钱人不是傻子，如果他们回顾下过去12年上海豪宅和普通公寓的价格涨幅，会发现豪宅远远涨不过普通公寓。那么他们干嘛还要把真金白银拿来买豪宅呢？

不信？看看我苦苦扒出来的最近12年上海部分豪宅和普通公寓现在的价格对比，看看谁涨得更快，你就明白啦！

2002年

让我们先追溯到遥远的2002年，这年上海哪个盘最贵还记得伐？如果没有记错，应该是当时上海的一线江景房——世茂滨江花园。当时的销售价格是15000元/平方米。15000元居然是当时上海最贵的房，有没有搞错！没错，当时上海的房地产市场刚刚经过1998年金融风暴的洗礼，好多外销房价格腰斩近一半。记得当时有位港商说，谢谢国家出台内外资房并轨的政策，救了我们这些外销房。

好了，现在看看世茂滨江花园的二手房现在卖多少。中原地产网站上的价格是58597万元。

也就是说，这个曾经是当年上海最贵的房子的价格只增加了3倍。那么上海当时的刚需房价格又是多少呢？楼财神记得三林当时是3000多元一平米，大宁和徐汇龙华是4000元一平米，甚至卢湾、黄浦这种级别的地段，当时的单价也就5000~8000元。大家可以拿当时的房价对比下现在这些地段的二手房价，基本上10倍是平均涨幅。

都说贫富分化加剧，但是在买房这件事上，曾经的工薪阶级也可得到房价增值的加持而进阶中产。

2004年

继续，我们来看看2004年上海最贵的房子。

上海紫园，一套房子1.3亿！上海紫园位于松江佘山国家级旅游公园内，1期规划为150块别墅用地，全区分13个独立小岛，由钢桥连接，每栋别墅都设有私家码头。园内每户占地0.5公顷以上，每栋建筑面积约1000平方米。

翻出当年的新闻看看：“别墅一般售价在1500万~4000万元，有三栋顶级豪宅售价过亿。其中，1号别墅规模最大、档次最高，包括水面在内共占地1.2公顷，建筑面积1461平方米，所以创下了1.3亿元成交天价。”

要知道，总价1.3亿元，每平米的价格接近10万元。这种价格在当年算得上“天价”，轰动效果可想而知。

那么，过了10年，上海紫园最早的这批房子现在售价又是多少呢？按照搜房网上的统计，现是53512元一平米。当然，很有可能，这个价格不是当年那套1.3亿元的，更可能是紫园里的普通别墅的。但算下来价格涨幅也就两倍多点。

这样的涨幅实在寒碜。

10年间普通公寓房价格又涨几何呢？可以看看大宁的新房。没记错的话，当时新梅共和城的房子也就9000多，现在至少要4万。虽然，同时期的檀宫倒是表现出了很好的保值性能，当时已经卖到7万元一平米，现在的二手房价格则是在15万以上，和同期的普通公寓价格涨幅相比，仍然是小巫见大巫。

2006年

汤臣一品无疑是当年最火的楼盘。每平米11万元的均价，让全行业为之咋舌。就因为这个单价11万的房子，直到今天，上海还被人说是房价最高的城市。

汤臣如今的二手房卖几钱？中原地产的平均挂牌价为152074元/平方米。说到这儿，楼财神就笑而不语了。当年大宁、三林很多区域的新楼盘也就在1万以内，闵行的颛桥更有五六千的房子，你想想现在这些地区的房价是多少？我就不刺激土豪们了。

2009年

2009年是一个很有意义的年份。说它有意义，不是说这一年哪一个楼盘价格高得破了纪录，而是出了一大批高达10万元/平方米的楼盘。当时，只要是沿着黄浦江的房子就要卖个10万左右，华润外滩九里就是其中之一。现在它的二手房到多少了？新浪二手房频道显示的平均价格是95416元/平方米。居然几年了都没有增值！其他区域2009年建成的房子，现在至少翻两三倍了。比如三林当年的一套公寓，已经涨了三倍！

2012年

滨江凯旋门无疑是2012年最轰动的楼盘，这个传说中房价会超过汤臣一品、成为上海房价冠军的楼盘，上市后价格却甘居人下，它当时最低单价仅为9万元。而如今在二手市场上，它的销售均价也就12万多/平方米。考虑到上海2012~2013年间的不少楼盘价格增值了三成，滨江凯旋门的增值速度实在不理想。

看了这些豪宅的价格涨幅，各位销售代表们，你们还能拍胸脯保证，豪宅保值和增值能力超过其他房子吗？