房企借跨界提升融资能力 多元经营有助优化财务

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

睿信致成总经理薛迥文说，跨行业经营带给开发商的经营优势很多，至少在融资能力方面，要比非多元化经营的企业更有竞争力。

《每日经济新闻》此前曾报道过，有部分中小地产商由于无法通过正常途径从银行那里获得开发贷，转而以贸易公司的名义从银行借款。这类被称为“借壳”贷款的方式，具有一定的普遍性。

然而，在实践中，开发商真的有可能能通过房地产以外的业务获得借款吗？即使能获得贷款，又能用于房地产开发吗？在过去几年中，非房地产业务究竟给房地产业务带来了怎样的融资便利？除了拓宽融资渠道、节省融资费用外，跨行业经营对公司的财务还有哪些帮助？

更低的利息支出?/

上海一位有色金属企业的财务负责人告诉《每日经济新闻》记者，按照银行现在的规定，如果经营的业务不涉及房地产开发，且公司的规模和实力都不弱，要想申请到一笔利率低于8%的一年期贷款不是什么难事。如果公司还从事进出口业务，并且使用信用证融资或银行票据贴现，融资成本甚至可以低于7%。

这样的融资成本已经比房地产开发贷款融资成本便宜很多。由于银行限制对房地产类贷款，目前地产行业平均融资成本已经达到或超过10%。

尽管有多家非地产类公司的财务证实，有办法通过非地产类业务贷款，并将资金换而使用到房地产开发领域。但是，以非房地产业务的名义向银行申请贷款，再将这些贷款用于房地产开发，是存在一定障碍的：金融信贷部门有一个信条是发出贷款是专款专用的，借款人不得挪用于和借款需求没有关系的领域。

多数开发商的财务经理也否认，他们会将非地产类贷款应用到地产开发领域。但不可否认，非地产开发类贷款，确实拉低了房地产开发的整体融资成本。这从上市公司的财务数据可见一斑，

翻看绿地、万科等房地产上市公司的2013年度财务报表,可以发现一个奇特的现象。截至2013年末，绿地包括短期借款、非一年期到期流动负债以及长期借款等借款余额总规模虽然超过了千亿，但去年实际支出的利息仅27亿元。而各类贷款余额规模约800亿元的万科，当年度的利息支出却高达60多亿元。

薛迥文说，造成这种现象的可能性有两个，一是绿地的开发项目资本化率比较高，而万科的资本化率比较低；二是绿地非房地产业务的融资成本偏低，因而拉低了集团的整体财务费用。

事实上，这一现象相当普遍。主营房地产的金地集团，截至去年末的各类贷款余额只有260多亿元，但去年支付的利息开支23亿多元；多元经营的世茂股份，去年总借款规模超过百亿元，但是利息支出却不到1亿元；多元经营的华侨城截至去年底的各类借款总规模超过200亿元，但当年度的利息支出仅为6亿多元。

再看毛利率，万科去年的房地产结算毛利率为22.31%，金地集团去年房地产的毛利为26.34%。多元经营的世茂股份毛利率超过40%，同样跨行业经营的厦门建发，毛利率也达到32.79%，华侨城的毛利率甚至达到58.02%。

多元化经营对冲现金流量表/

不过，并不是所有的跨行业经营都能给开发商带来更多低成本的融资，以及高额的毛利率。上海一家建筑企业的负责人说，他们此前也想以建筑企业名义向银行申请贷款，然后为房地产业务融资。但在过去几年，上海对建筑企业的融资一直管得较紧，他们只能获得信用贷款，往往一个分公司只能获得一两亿元的借款。对一个需要十几亿元的房地产开发项目来说，这显然是杯水车薪。

从事建工、房地产开发等相关领域的上海建工去年的毛利率只有21.8%，另一家谋求多元化发展的企业华丽家族，毛利也只有29.28%。

薛迥文说，房地产业仍然属于扩张型投资阶段。主营业务目前很难实现自我“造血”，需要公司通过各种融资渠道为地产业务“输血”。

在这样一个阶段，开发商最需要做的是寻找已经发展成熟、能产生持续现金流的行业，而不是去找那些需要“造血”和“输血”的行业。

知名经济学家郎咸平曾以和记黄埔为案例，分析多元化经营成功的关键。他说，和记黄埔的每一个行业的毛利都只是行业的平均水平。但是当这些行业组合在一起，就产生了意向不到的效果。比如，正在研发尚没有业绩的医药板块，未来的利润虽然不错但现金流肯定是净流出；而零售超市的利润不高，但现金流却是净流入，这两个行业的现金流进行组合，就能平衡现金流量表。

在这方面，恒大是可以借鉴的公司。恒大的冰泉和商业百货，都属于已经成熟的业态，假以时日能为恒大带来稳定的现金流，这样就可以在现金流量表上弥补房地产行业的净现金流出。

此前，也有企业在跨界经营时，没有考虑到平衡现金流量表，从而给企业带来较大财务风险。比如，熔盛重工和恒盛地产两家企业的跨行业经营，就曾被业界认为存在一定的财务风险。因为和房地产一样，当时造船业也处于经营性现金流的净流出阶段，因此当时有人指出，两家公司的控股股东将因为这样的投资组合遭遇财务压力。

多元化经营降低成本/

此外，开发商们还尝试在上下游领域跨界经营，以大幅度降低成本。

绿城电商的有关人士就曾向《每日经济新闻》记者讲述过碧桂园的一个案例：碧桂园的水泥、基建等原材料很大一部分是由自己来供应的。这些水泥由于生产规模较大，成本相对较低，又少了销售渠道的费用支出，为碧桂园在节省成本方面提供了很大的作用。

而绿城电商对于绿城的房地产开发也有类似的功用。绿城电商原是绿城的建筑采购部门，后来发展为B2B的建材供应商。其采购模式是由整个行业来监督建材采购的最低价，定期公布不同建材的最低成交价，绿城按上述最低成交价来采购建材。

事实上，确实有部分房企通过展开上下游产业的跨行业经营，获取不错的收益。比如，从事房地产开发的中南建设去年的毛利率达到38.51%，远远高于行业平均水平。栖霞建设则因为参与保障房建设获得代建款项，确保了公司年末的经营性净现金流入。

至于从事房地产金融业务的跨行业经营企业，则更有机会借助房地产基金获取高额的净资产回报率。