房企频抛“海外大单” 今年出海资金或超100亿美元

每经编辑 尚希     

每经记者 尚希 发自北京

根据仲量联行的最新研究报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏预计，2014年中国买家对海外房地产市场总投资额有望突破100亿美元大关。

伴随着大量国内购买力的外溢，越来越多的标杆房企也将“全球化”提上日程。《每日经济新闻》记者梳理后发现，2014年开年不到3个月的时间，万科、绿地以及碧桂园等千亿级房企则是集体出海，投资规模都非常大。

购买力外涌

作为在美国纽交所上市的第一家中国房企，鑫苑置业推出的纽约·东河湾项目也是其在美国独立开发的第一个住宅项目。

“这个项目可售面积大约3.4万平方米，总供应量为216套，首期推出48套。房屋面积64~300平方米，各种户型都有。”鑫苑置业旗下北京鑫苑优晟地产顾问有限公司美国地产部市场总监李兴告诉《每日经济新闻》记者。

他表示，目前出海置业的购房者中绝大部分的首要诉求便是寻求新的投资渠道以实现资产配置，而加速购房者出海的首要因素，便是国内一线城市的限购政策以及信贷政策的逐渐收紧。

在莱坊刚刚发布的2014财富报告中，这一趋势已经有了很强的数据支撑，中国正在成为全球房地产投资市场的主力军。记者从这份报告中获悉，随着新兴市场财富的增加，财富保护的需求也在增加，投资移民的比例在不断增大。据莱坊统计，美国设有每年10000名投资移民的上限，2012年其投资移民数字首次接近上限，达到7641名，其中中国投资者占总数的80%。

不仅如此，教育投资也是目前加速国内高资产人士出海置业的另一原因。“教育是购置豪宅甚至商业物业的一大驱动因素。接近一半的亚洲超高资产净值人士倾向把子女送往海外升读大学，美国、英国和澳洲是亚洲超高资产净值人士把子女送往海外升读大学的三大热门地点。”莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文告诉《每日经济新闻》记者。

房企加速出海

伴随着大批高资产人士将注意力转移到海外市场，嗅觉敏感的开发商自然也已把握到这一方向。

当被问及国内购买力还可以释放多久时，林浩文表示，这取决于国内房地产市场的政策变化，“目前来看海外地产开发的黄金期最少还有5~10年。”

进入2014年以来，绿地、万科、碧桂园纷纷抛出“海外大单”，相比去年来说，更多标杆房企将“出海”提上日程。来自莱坊的统计，国内大型开发商在全球的开发活动越来越多，其中英国、美国和澳大利亚三国超过76%的入境资金来自中国、新加坡、马来西亚和印度等，其中美国和澳大利亚的住宅市场中43%的开发资金来自中国。

“中国、印度和中国香港投资者购买伦敦、纽约、悉尼和温哥华豪宅物业时，将会更加认同本土品牌，这将促使开发企业继续以伦敦、纽约、中国香港、新加坡、巴黎和悉尼为投资目标。”莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt对记者说道。

“我们是2012年9月份收购的这一地块，在去年11月开工，按照法律规定是要在2015年11月26日交房，美国地产开发最关键的是要严格遵守当地的法律，而国内灵活性非常大。”李兴表示。

“但相比国内市场来说，海外市场的盈利相对比较低。目前海外市场一级开发的利润率在10%~15%，而国内平均在20%~30%，一线城市稍微低一点在15%~20%，同时，海外投资有很多税费、开发制度也比较严格。”林浩文说。

“目前国内的品牌开发企业今年都将销售目标调高了10%~15%，其中海外市场也将对其有一定的支撑，虽然全球布局不会占比太大。”林浩文表示。在其看来，目前国内开发企业出海主要是采用合作的模式，“2008年金融危机以后，以美国为例，当地很多公司拥有土地资源但没钱开发，而国内开发商初入美国，有钱没地，刚好可以形成互补。”

林浩文进一步指出，金融危机的“后遗症”让海外市场越来越欢迎中国资本的进入，“所以目前国内出海的房企更多地是与当地的企业合作，通过购买项目公司一定比例的股权，主要由当地公司开发，在积累了经验后也会派出团队共同合作开发。”

在鑫苑（中国）置业有限公司总裁崔勇看来，开发商出海开发最关键的还是拿地，“位置很重要，而且没有历史遗留问题，这样的情况并不好找。”