房地产企业两极分化加剧

2012-2013年度随着中国房地产产业全面回暖与行业规模不断壮大，调控政策逐渐趋稳，住房需求持续释放，住房企业销售表现普遍良好，虽然三、四线城市交易量价整体表现一般，但2013年第一季度一、二线城市刚性需求与改善性需求的高位延续与持续释放，致使全国整体住房市场交易量价齐升，超出预期。同时房地产产业集中度进一步提升，强者恒强甚至更强的局面进一步凸显。大型房企规模与业绩迅速增长，而中小房企市场份额逐渐萎缩，生存发展前途堪忧。 1、企业数量发展进入缩减区间 从企业数量来看，随着产业集中度的持续提升，大量的中小企业逐渐被挤出，2013年全国住房企业约为5万余家并且仍有进一步缩减的趋势。而规模较大、财力雄厚的住房企业经营范围也普遍跨度广泛，除建筑工程、物业管理外，还主要集中在能源开发、国内、国外贸易、批发零售、高新技术等领域。部分被勒令退出住房市场的央企依旧涉足住房产业，甚至不退反进。 2、销售额涨势明显 2012-2013年度住房企业商品房销售额与销售面积均涨势明显，2012年第四季度与2013年前三季度销售总额为7.8万亿元，比2011年第四季度与2012年前三季度6万亿元的销售额同比增长30%。在供需矛盾突出的一线城市，住房企业通常通过多元化的营销模式和异质化的住房产品来吸引顾客，降价促销的策略并不常见。相反在大多二、三线城市，由于住房企业面临较大的去库存压力，以价促量仍然是保证高周转率的有效销售策略。 3、房地产企业回流一线城市推高地价 土地购置方面，房地产企业回流一线城市推高地价，一、二线城市地王频出的火热景象与一路走低的房企土地购置面积总量形成鲜明对比。由于一线城市住房市场量价齐升、利润空间巨大，而二、三线城市房价持续疲软，许多之前因躲避调控政策而逃离北上广的住房企业纷纷重返一线城市。同时中国住房企业的海外投资热情继续高涨，万科、绿地、碧桂园等十多家房企巨头在海外投资规模已逾600亿元，其中大部分项目位于海外华人购房需求旺盛的发达国家，投资主要集中在住宅和旅游地产，也包括少量商业地产项目。 4、融资额高速增长，资金链压力有所缓解 与住房销售、开发投资变化趋势相同，住房企业的融资额也呈现高速增长态势，资金链压力得到缓解。2012年10月至2013年9月，住房企业到位资金总额11.61万亿元，比2011年10月至2012年9月的8.95万亿元超出2.66亿元，增幅为29.7%。同时拥有海外融资平台的大型房企，或倾向于加大发行海外债券的力度，或通过银团贷款这种规模大、利率恰当的模式从海外募集资金，以期增强资金流动性并调整长期债务结构。2013年1月就有17家房企通过境外融资渠道获取420亿元资金，超过2012年海外融资总额的50%。海外融资额增速在2013年第二、三季度也都一直保持在20%以上。 二、中国住房企业的主要问题 1、房企盈利能力有所降低 虽然房地产行业盈利能力各项财务指标均高于全部国有企业平均值，但是2012年度净资产收益率、销售收益率以及成本费用利润率都出现不同程度的下滑，其中销售收益率下滑最快，达到4.4个百分点。在上市房企中，营业利润下滑的企业从2011年的26家激增至87家。究其原因，表面是由于销售额以及净资产进入高速增长通道，其增速快于利润增速，导致财务指标基数变大、指标数值变小。而根本原因则是企业成本控制能力较弱，住房企业普遍重视外部销售投资，疏忽于企业内部成本控制。随着市场环境中销售、融资、土地以及人力成本的上升，费用压力挤压利润空间也自然成为住房企业面临的巨大问题。 2、负债水平高、周转速率慢推高房企财务风险 2012-2013年虽然房企销售表现良好，大量资金快速回笼，但为了填补开发投资额的缺口，融资额也迅猛增长。其中，国内贷款累计同比增长率在2013年9月达到36.1%，是除自筹资金和销售回款外房企最主要的资金来源。同时，108家沪深上市住房企业中有94家在2013年第三季度的存货周转率小于1次，虽然略好于2012年同期的96家，但存货周转率仍然急需提高以消化存货，增强现金流。因此，住房企业居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率相叠加就会成倍增长企业债务违约的风险，危及企业生存发展。 3、经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出 根据2013年7月商务部研究院信用评级与认证中心发布的《中国非金融上市公司财务安全评估报告》，房地产行业财务安全指数在所有20个行业中排名垫底，存在着资产效率低下、资产泡沫化严重、借款效率低下、债务支付缓慢等诸多问题。据调查，存在财务粉饰嫌疑的住房企业多达96家，在129家样本中占比高达74.4%。住房企业寻租现象同样泛滥。根据兰德咨询公司报告，房地产企业经营环节中共有116个潜在寻租点，贯穿了从获批项目、规划、采购、建设到营销整个经营环节。 4、大型房企争相出海，投融资风险不容忽视 中外房地产相关法律法规与制度存在着巨大差异，没有经过充分的了解就大踏步出海经营，无疑会有水土不服而折戟国外的风险。海外发债或银团贷款等融资模式会导致杠杆性提升，给房企带来的负面影响很可能大于其改善资金流动性的正面作用。如果房企继续按目前的频率激进发债扩张，数年后债务到期时间将会高度集中，一旦市场销售陷入困境，则发债人评级将很有可能被下调并且资金流动性会进一步恶化。除此之外，汇率波动、国际税收以及海外的政治环境等这些外部因素，也都会对海外融资的风险与成本产生巨大影响。 三、促进住房企业进一步平稳健康发展的政策建议 1、完善法律法规与政策制度，规范房企经营行为 房地产行业是国民经济的支柱，同时又是所有行业中财务风险重灾区，财务粉饰、偷税漏税、寻租现象等严重问题所带来的风险不可估量。因此亟需完善相关法律法规和政策制度来加强对房企的监督，有效约束房企经营行为，促使整个行业健康稳定发展。具体来说，首先应加大对住房企业资质审批审核力度和对违规企业的惩罚力度，拒绝有不规范经营“前科”的企业或集团进入住房市场，对发现有严重违规经营行为的住房企业予以惩戒或直接清退出市；其次，还要加强对住房企业财务报告的审计，对容易进行财务粉饰的具体财务指标制订行业规范；最后，尽快建立健全多部门协调监管的联动机制，加大信息公开披露，使住房企业业务流程更加透明公正，遏制寻租行为。 2、增强国有房地产企业的社会担当，发挥其积极作用 国有房企凭借其先天性的融资优势和政策优势在土地市场中呼风唤雨，推高土地价格，屡次刷新地王纪录，限制了其他住房企业的发展，更重要的是间接推高了商品住宅的价格。因此，应明确国有房企的社会担当，将国计民生与社会责任作为国有房企的经营目标与职责，包括要求其承担保障性住房建设任务、严惩其在商品房市场和土地市场的不正当竞争和垄断行为。同时严格督促主业非房地产的央企尽快完全退出住房市场，控制国有资产在住房市场中所占比重。 3、小规模房企需“开源节流”，提高周转率 房地产行业整体利润率下降已成明显趋势，对于融资渠道不畅、资金压力较大、靠少量项目维系的小型房企来说，企业的生存应该处于首要位置。因此在稳步运营的前提下，小型房企需认准自身产品竞争优势，准确定位市场需求，争取到持续稳定的市场份额。同时灵活运用定价策略，必要时适当降价加快去库存化，以提升销售业绩为前提，摆脱以个别项目运营为主的发展模式。小型房企开源也需节流，一方面提高周转率，加速推进项目运营的标准化、系统化流程，加快资金回笼速度，另一方面也需要注重企业内部的成本管理，通过完善相关制度、明确细化成本控制方案、适当调整高管薪酬等方式，有效地降低行业运营成本上升对企业利润空间的挤压。 4、海外投融资需谨慎防范风险 房企在出海之前就应做足充分准备，在进行投融资项目的评估时，不单单要从资金成本与潜在收益的角度考量，更要对项目的潜在风险做出预测，要看其是否符合企业发展战略与投资国政策环境要求。一旦决定出海投资或融资，就必须先对国外文化体制、法律规定、市场环境等方面做足功课以防“水土不服”。在进入海外市场的方式中，建议国内房企仍然选取与当地住房企业合作或收购项目等稳妥策略。最关键的是要在投资、融资链的每个环节上能够把握国外市场周期和特性，做到因地制宜、随行就市、有效降低和分散风险。