好管理确保股东高收益

城市价值、客户价值，仅仅是持续为股东创造高收益的基础。要最终实现高于行业的收益率，还需要房地产企业高效率地运营管理。 去年，阳光城无疑是房地产企业收益最高的前几名企业，它的融资和运营模式为业界提供了一个借鉴，即通过加强管理力度，房地产收益率是可以大幅改善的。同样，龙湖在去年和今年的低成本融资、拿地，也成为其未来获取高额收益的关键。 在此之前，中海连续数年以良好的成本控制，排名行业利润第一名。可以说，房地产业从来没有哪一个时间段，像现在这样看重管理效率。 对股东来说，优良的管理就是高收益的来源。从去年在管理上大动手术的阳光城、世茂等企业可以看出这一点。 中国海外发展：成本控制带来高额溢利 地产行业暴利正加速退却的时代，中国海外发展（00688，HK）的高利润优势越发凸显。根据同策咨询数据显示，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，然而，中海却逆势上涨，2013年中报净利润率由去年同期的32.8%上升至33.5%。 城市与自身项目相互受益，以高品质撬动片区价值的提升，从而获得较高的房产项目溢价，这是中海项目拥有高利润的重要因素。 华润置地：生活配套成为住宅标配 经过长期的地产开发实践，华润置地逐渐形成了“住宅+大配套”的地产开发商业模式，将生活配套视为住宅项目打造的一项指标，并形成八大住宅产品线系列：万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列。 万通地产：轻资产生存密码 万通地产正在筹建万通房地产开发股权投资基金，主要投资于房地产项目的开发阶段。投资项目多位于国内一二线城市，部分三线城市高流动性的项目也在范围之内。“投资期限为4年，主要投资模式是，既可由万通地产持有项目公司51%、基金持有49%，也可由基金100%持股项目公司。”万通方面表示，以基金为核心的“轻资产”模式未来将在万通地产现有的全部商用物业中展开。 佳兆业：“旧改专家”勇闯一二线战场 2003年，佳兆业“在城市郊区开发大型住宅物业”的定位上，开始采用新发展模式，即收购及翻新不良资产和未完成物业。随着深圳等城市新增土地面积的逐年减少，城市更新成为获取土地的主要方式。由于此前的积累以及对该业务的专注，佳兆业因此获得了“旧改专家”头衔。 莱蒙国际：借自然景观资源挖掘高收益 莱蒙的高利润来源，更多地得益于莱蒙国际旗下高端住宅品牌“水榭系”的不断成功复制。仔细观察莱蒙国际在深圳、杭州富阳和太湖旁等地的“水榭系”作品，其共同点是选取具有优越自然景观资源的土地，以此挖掘出最大的人居品质，最终提炼出产品独特的高端住宅市场产品竞争力。 光耀地产：差异化项目确保扩张后顾无忧 经过一轮生猛扩张，光耀地产用了4年时间将自己的地产版图从惠深扩展至全国甚至东南亚，土地储备超过1000万平方米。加速布局之后，开辟高利润能力的差异化地产项目成为集团下一步重点。公司以旅游地产、教育地产为特色的城郊大盘持续发力，通过项目拉动区域价值提速，对所在地块形象进行升级和再造。 卓越集团：“只进城不下乡” 卓越集团坚持在一线城市核心区域进行综合体开发和运营，在一、二线城市开发中高端住宅，与坚持深耕三四线城市的开发商宣称的“农村包围城市”路线不同，“卓越只进城、不下乡。”执行总裁张远这样说。 金地集团：转型复合型地产商 2010年，金地集团战略架构进行调整，明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的“一体两翼”发展战略。到2015年，金地的金融业务将为集团贡献约20%的利润。 招商地产：产品结构向中小户型倾斜 此前大户型产品占招商地产住宅开发量的五成以上，但由于国家政策向中低价位、中小户型倾斜，招商地产调整了产品结构，尽量推出偏向中低价位的中小户型产品。结构调整完成两年后，招商地产今年上半年共实现签约销售面积136.05万平方米，同比增长16.34%；实现签约销售金额199.66亿元，同比增23.77%；预计净利润为25亿~26亿元，同比增长超过一倍。 阳光城：高效绩效考核成就优良业绩 阳光城可能是去年业绩最好的地产公司之一。但它带给业界的贡献并不仅是业绩，还有它的模式。克而瑞报告认为，阳城营销定位精准、高效绩效考核体制、大量拿地以及区域深度扩张的发展模式，成就了优良业绩。 （本版稿件由每经记者叶燕婷、王杰、尚希、罗碧、杨羚强采写） 景瑞地产：进入每一个城市都很谨慎 景瑞地产战略布局所覆盖的城市有三个标准：一是经济发展的核心城市；二是具备深厚产业或企业基础，或具备极大的潜力；三是正在进行城镇化建设。从目前的情况来看，景瑞地产所覆盖的城市主要集中在长三角区域以及作为战略布局的重庆和天津，这与长三角地区经济发展的特点和未来机遇密不可分。 宋都股份：专注于刚性需求开发 宋都股份除了加强杭州市场深耕外，其他区域市场包括南京、合肥、绍兴等长三角核心城市的放量有望为其未来的增长带来新的支撑。与此同时，在产品定位上，宋都股份关注刚需市场创造的业绩稳定性，优先推进以69平方米、89平方米为主的小户型住宅建设，积极提升公司产品在刚需市场的竞争力。 合生创展：“地产航母”的涅槃 多年以来，合生创展以开发大规模项目闻名。但规模化也是一把“双刃剑”，在市场多变时，应变不够。“合生创展目前是多元化发展，持有的物业也比较多了，或许是有意识地放慢了在房地产领域的开发速度。从企业转型的角度看，合生创展目前的发展态势或将是一个成功的案例。”房地产市场研究专家、同创卓越总经理赵卓文表示。 远洋地产：商业地产迎来收获期 从去年开始，远洋每年都有超过25万平方米的商业物业投入运营。截至2012年底，在远洋现有2300万平方米的土地储备中，商业物业用地约占16%，达376万平方米。预计五年以后，远洋会有近200万平方米的持有商业投资物业，将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目。商业地产作为远洋长期的战略业务，可以在现金流动性、收入稳定性方面改善企业的资本结构。 泛海建设：提前布局获得优质土地 泛海建设在商业地产领域的提前布局为其赢得了战略先机。泛海建设是市场的“先知者”，前期已积累了大量优质土地。全经联研究院副院长陈宝存表示，泛海建设的项目多处于中心城市的中心地段，具有较大成本优势和发展潜力。自2011年以来，泛海建设以浙江泛海国际中心、武汉泛海城市广场等项目为代表的商业地产逐渐进入收获期，商业地产项目也成为泛海建设稳定的资金来源。 新湖中宝：资本化助力新型城镇化建设 提起新湖中宝，不得不提其正在进行的定增方案，拟募资总额不超过55亿元投向上海两大棚户区改造项目，这也是目前第一家公布现金非公开增发预案的房地产公司。作为多年来深耕上海、浙江、江苏等东南沿海城市圈的地产运营商，一直以来，新湖中宝看好城市化带来的机遇，两年前就投身启东一个集旅游、商务、休闲及高档住宅于一体的大型综合休闲度假社区项目。今年3月，公司又联合上海逸合投资等竞得乐清市滨海新区两宗地块。截至目前，其已在全国许多城镇化成熟区域一级土地开发市场上展开布局。 颐和地产：瞄准侨乡旅游地产再细分 在全国第一侨乡广东省台山市，总规划面积达1500亩的台山颐和温泉城正如火如荼地开工建设。在掌舵人颐和集团董事长何建梁的计划里，这里将建立起一座包括儿童酒店、原生态温泉、配套餐饮娱乐等多项高标准综合设施的世界级温泉旅游度假胜地，45亿元投资金额也是这家中国旅游地产笃行者至今的最大手笔之一。可以预见的是，台山颐和温泉城将为在海外的100多万台山侨胞提供一处优质的旅游度假、养老、养生基地，并成为颐和集团的新旗舰项目。 华业地产：深耕通州市场 通州，这个距离北京城区最近的新城，在北京的世界城市战略布局中占有极其重要的地位，在国家投入的大力发展及政策风向标的引导下，聚焦通州、打造“北京副中心”的现代化国际新城成为北京大CBD战略中的主旋律。巧合的是，成立28年，上市10年的华业地产早在多年前就开始深耕通州，这与北京打造通州世界城市的步调不谋而合。华业地产快速发展的背后，是加速拿地的举动，仅在北京通州，除了华业·东方玫瑰这个百万平方米大盘外，华业还强势拿下通州新城运河核心区5块土地，投资百亿元打造区域地标建筑——华业·新北京中心，展示了华业在资金运作上的实力。 金科地产：抓住城镇化新机会 自去年下半年以来，金科地产加大向以重庆为中心的中西部投资比重，在四川内江、贵州遵义、新疆五家渠等三线城市拿地开发。为了深耕内江区域，金科首次承担了该市近年来最大的棚户区改造工程，总投资达20亿元。金科地产某高层人士曾表示，这些三、四线城市的城镇化率很低，非常渴望地产企业参与当地开发，提升城市品质。 合景泰富：手中有地，心中不慌 合景泰富在上半年的土地市场上采用多种途径扩充土地储备。其中，公司以公开市场方式购买北京房山I、北京房山II及广州增城挂绿湖等项目，还通过与广州房企方圆地产合作联手开发广州大坦沙项目，整合资源优势，同时还降低了土地成本。截至2013年6月底，合景泰富持有土地合计建筑面积约9100万平方米，足够满足公司未来5~6年的发展需要。 苏宁环球：投资视角具前瞻性 苏宁环球前期获取的大量优质资源都开始进入收获期，尤其是大体量的南京江北地区项目足以保障公司2013年与2014年的现金流与结算业绩。受益于销售回款增长和前期控制投资，目前公司资金压力较小，预计下半年公司会积极关注深耕已久的长三角区域的土地市场机会。 珠江地产：绝版别墅彰显品牌力量 珠江紫宸山虽一贯低调，但作为北京最大独栋别墅区之一，它的一举一动都颇受关注。业内甚至评价，它的每一步发展都反映了经典的别墅表情，不仅引领中国别墅的价值导向，而且重构了北京别墅新标准。房地产业内人士严跃进认为，珠江紫宸山实现了它的资源价值最大化。其缔造者珠江地产，指明了未来别墅发展的方向，声名远播的缘由不彰自显。 中弘股份：做纯粹的旅游地产 中弘开发旅游地产不同于国内大部分旅游地产项目，以出售房产为目的，其拟建设的都是纯粹旅游地产项目，没有可供出售的住宅，瞄准的是国内广阔的度假休闲消费市场，最终目标是服务大众度假消费人群。房地产业内人士严跃进认为，其对旅游地产的开发，巧妙地避开了国内宏观调控的影响。 旭辉集团：严格执行高周转策略 自上市以后，旭辉的战略逐步清晰：一方面，坚持做好刚性需求住宅，另一方面加大了周转力度。旭辉把自己定位为一家轻资产房地产公司，其开发的项目中有七成是可售型的标准化住宅。由于其周转速度非常快，目前获得很多大地产商的青睐，绿地和恒基都是旭辉的合作者。未来旭辉将锁定一二线城市，严格执行高周转策略，争取进一步扩大规模。 除了上述公司外，协信、奥园、香江、三湘股份、龙光、中航等企业在管理上也各有特色，限于篇幅不再列举。 （本版稿件由每经记者杨羚强、徐杰、尚希、王杰、查道坤、杜冉乐、区家彦采写）