国五条出台 方兴地产或需改变产品结构

每经记者 王杰 发自北京

国五条细则的出台，给正在观望中的开发商或扔了一颗“深水炸弹”。

2月20日举行的国务院常务会议出台的楼市调控“国五条”，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

北京美联物业高级经理张磊表示，投资性需求作为高端物业的主要支撑力量，在新政作用下，势必受到重创。

在新政这只“靴子”落地后，以开发高端物业为主、快速扩张的方兴地产（00817，HK），是否会调整其产品结构？

专注高端产品致速动比率降低

日前，方兴地产单枪匹马以35.3亿元将北京亦庄两地块收入囊中。方兴地产今年以来在土地市场的表现，似乎有意续写在高端房地产的佳绩。

2009年6月30日，北京广渠门地王诞生，方兴地产以40.6亿元的成交价杀出一条血路，成就了后来的销售传奇“金茂府”。业内许多人士表示，金茂府这个项目从拿地到推盘，都是成功的典范。

金茂府项目成功后，方兴地产趁热打铁，在北京掀起了一股“金茂热”。去年10月底，作为金茂府兄弟品牌的亚奥金府悦一期开盘，也是半天售罄，销售19亿元；去年12月上旬，望京金茂府开盘，同样也是当日售罄，销售11亿元。

据统计，去年仅金茂系三个产品就为方兴地产回笼资金80多亿元。

金茂模式也在复制。截至目前，方兴地产旗下金茂系列豪宅产品已有上海东滩金茂逸墅、北京广渠金茂府、丽江金茂雪山语、丽江金茂逸墅、青岛金茂湾、重庆金茂珑悦。据悉，公司亦准备在苏州打造金茂系产品。而这些都是高端产品。

分析方兴地产的财务数据，从其速动比率来看，在2010年12月，为1.25。到了2011年12月，这一数值降为0.82。在2012年6月，数值为0.695的速运比率进一步显示其流动资产“捉襟见肘”的一面。

事实上，从方兴地产背负的债务来看，也能看出这一点。以总债项/股东权益为例，2010年12月为0.789，这一数值在2011年同期、2012年6月份分别为0.963、0.994。从这一财务数值可以看出，方兴地产在利用财务杠杆时，可能会加大股东权益的风险。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，在楼市偏好中低端住宅的当下，方兴地产的高端产品也难逃调控的洗礼。2010年12月，其存货周转率为3.012，这一数值在2011年同期、2012年6月份分别为0.626、0.376。存货周转率呈现了持续下滑的局面。这也反映了方兴地产在目前的产品结构下显得越来越“力不从心”。

或需改变产品结构

除发力高端住宅外，方兴地产还积极拿地扩张。据粗略统计，方兴地产2012年拿地超过70亿元，而其总资产仅100亿元，这亦使其背负了较沉重的债务压力。其2012年半年报显示，公司期内流动债务便达245.9亿港元。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，方兴地产最近拿地，多以高地价之“魄力”而进行。但在目前对于高端住宅持续严控的基础上，这种拿地风格带来了风险。

严跃进指出，首先，从产品销路来看，调控收紧，会将继续开发高端住宅的老路引向死胡同。其次，从销售回款来看，资金回笼乏力，会加大现金流困境。最后，资金困难，又会加大公司短期及长期债务的积压，这会增加股东风险。因此，在企业的产品市场受阻、股东利益受损的背景下，市场将会以股价下挫等方式而有所反应。这种恶性循环的逻辑，势必应在当前发展过程中有所察觉。

对此，《每日经济新闻》记者采访了方兴地产新闻发言人曾飞，但截至发稿时，仍未得到曾飞的回复。

国五条像一把利剑，直逼以投资型客群为主的高端市场。

严跃进认为，国五条细则的出台，主要以惠及刚需购房者为目标。而从产品上来看，小户型、中低端档次的住宅仍是政策及市场受宠的对象。在这种情况下，方兴地产开发高端住宅项目，无疑难以享受政策细则带来的各种机遇。

北京美联物业高级经理张磊表示，对于高端房企来说，主要客户群将是追求居住品质的改善型客户，这部分群体多为二次购房，新政最直接的影响就是严格的差别化信贷政策，目前看细则中要求各地区人民银行自行拟定二套房的首付标准和利率水平，从之前的市场传闻来看，二套房首付7成，利率1.3倍就显得不是空穴来风。这个政策的出台将会直接影响客户的支付能力，会让高端项目的成交速度出现一定的放缓 。

当然，作为专注开发高端住宅项目的方兴地产，基于其企业战略及实际情况考虑，不大有可能对高端住宅开发商的角色进行转换。因此，对于方兴地产而言，如何将自身产品设计得更有吸引力，更有抵御政策风险的能力，成为新一轮发展中必须注意的问题。