万科拟B转H股今复牌 估值有望抬高

每经编辑 每经实习记者 蓬勃    

每经实习记者 蓬勃

停牌20多天后，万科A（000002，前收盘价10.12元）终于在1月19日公布外界期待的B转H股方案，公司A股、B股自1月21日起复牌交易。《每日经济新闻》记者发现，即便是顺利转股，万科仍要面对避免同业竞争，尽早实现海外融资等问题。

增强两地融资优势/

方案显示，万科拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍的方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。同时，万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权，具体价格是在深万科B（200002，前收盘价12.50港元）停牌前的收盘价上溢价5%，即每股13.13港元。转股方式与此前的中集集团（000039，收盘价12.96元）相比并无太大差异。

若万科B转H方案能顺利实施，除A股市场外，万科还将拥有两个港股融资平台，其逐年上升的融资成本压力或将得到缓解。仅仅依靠销售回款和银行贷款输血，万科庞大的发展规模难以获得合理支撑，公司也一直在寻求多元化融资路径。在去年7月16日，万科完成对南联地产的重组，并持有重组后南联地产已发行股份总数的约79.26%。这次收购一直被市场解读成试图建立新的融资平台。

自2007年万科通过增发A股募集资金后，已有近6年时间没有在A股市场融资，反之，其通过信托和银行贷款等融资渠道付出了相对于其他大型地产上市公司更多的利息费用。《每日经济新闻》记者查阅万科近3年的财报发现，公司年度利息支出大幅增长。而多个融资平台的存在将为万科缓解财务状况，拓展海外业务提供良好的支持。

毋庸置疑，B股转H股再次为万科提供了新的融资可能，这对A股房地产企业来说，显得格外重要。然而，不管是中集集团还是万科，想顺利在H股市场融资，同样需要得到监管机构的审批，政策开放度成为其H股融资的最大阻力。

面临同业竞争/

万科欲通过南联地产融资，面临的另外一个难题是如何解决同业竞争问题。南联地产进行资产注入或者募集资金，其业务定位必须是与母公司不相关联的领域，即南联地产可用来发展万科的海外业务，或者与万科现有业务无关的业务。

据媒体报道，万科有可能将南联地产作为投资物业平台，将转板的万科B作为内地房地产开发资产平台，以避免两个公司业务出现交叉。也有券商人士认为，南联地产作为一家注册地为开曼群岛香港主板上市公司，其融资受到的监管较少，而即使万科B股能顺利转板，通过H股融资也会受到监管部门的诸多约束。

根据相关规定，万科在完成对南联地产收购后的前两年面临重大资产重组的限制，这意味着万科对南联地产的实质性业务重组仍需时间。无论是商业地产业务分拆，还是海外业务注入，对于现在的万科来说，都不具备现实条件。

估值水平或趋同于H股/

A股市场的低迷意味着万科的估值大大低于在香港联交所上市的同类房地产开发商。众多机构纷纷看好万科今年的销售情况，如果以机构预测的万科A今年的市盈率7.9倍为标准的话，万科B股转为H股有可能帮助其缩小价格与账面价值比高达2倍的差异。

作为财务稳健、治理结构完善的龙头房地产公司，万科如成功登陆H股，完全可以获得与中国海外发展、华润置地、龙湖地产等公司类似或者更高的估值。如果万科的估值要达到主流港股房地产上市公司的平均水准，则万科A、B股或将迎来一波行情，并且B股的表现将更甚于A股。

《每日经济新闻》记者查阅资料后发现，中集集团在成功实现B转H股后逐渐形成稳定的估值溢价，H/A的估值溢价大约在15%，如果按照同样的溢价比率，那么万科B股相对A股的溢价也应该接近15%。