地产商出海调查：至今没有成功者

每经记者 王杰

近日，希腊政府在上海举办一项商务活动，内容包括中国投资者在内的海外投资商提供了能源、矿业、旅游、房地产、港口以及机场等基础设施建设在内的多种投资项目，中国投资者可以直接与希腊投资促进局洽谈参与希腊各项目的洽谈、招标等事宜。

其中尤其以希腊的旅游地产最有吸引力。在希腊著名的爱琴海边置业，是很多人的梦想。这对有志在海外开拓旅游地产项目的中国房企来说，显然是不可多得的机会。

然而，截止目前海外投资房地产成功者不多。去年因为投资冰岛而倍受瞩目的中坤集团董事长黄怒波，被冰岛媒体报道，因提供的材料不完整，原本定于近期举行的签约仪式将推迟。

海外开发房地产仅为投资避险？

这已经是黄怒波第二次在投资冰岛问题上折戟了。2011年8月，受冰岛方面邀请，黄怒波决定投资约2亿美元在冰岛开发旅游项目，其中约800万美元用于购买冰岛一块300平方公里未开发土地，其余资金用于具体项目建设。同年11月，冰岛内政部长表示，冰岛政府决定不批准黄怒波关于购买土地的特别申请。理由是“冰岛内政部经仔细研究认定，中坤集团不具备冰岛政府特批其购地申请的所需条件。”

然而此事并未就此完结。2012年5月，冰岛同意将上述地块出租给黄怒波，租期为99年，但双方预计于近日完成的签约仪式却又因冰岛媒体曝出的消息而变得“悬念重重”起来。

黄怒波在接受相关媒体采访时强调，从中国和冰岛两国的法律看，这件事本应是顺理成章。但问题远没有想象中的那么容易。在冰岛，对于非欧盟投资者，要必须在当地设立公司，且董事会成员三分之二以上要求为冰岛人。显然，对于像中坤这样多年来带有冰岛情节但土生土长的中国公司，显得有些初来乍到。

黄怒波表示，出现这样的情况以后，我的个人考虑把这个整个北欧的投资暂时先放一放，反过来说我们也庆幸如果真的要是获准投资了，开始做规划把钱投进去了，因为政治关系，不知道会不会把企业陷得很深，这个教训我们还要总结。

四季房展国际业务总监魏克非表示，房企涉海，仍处于“试水”阶段。目前来看暂没有成功的案例。由于房地产的开发周期较长，并且国内的法律、市场体系与国外差异较大，房企出国搞开发只是意向。

“这个项目比较适合首创置业的发展战略，面对的客户主要是国内企业。”首创置业法国项目相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，主要是看好法国的投资环境。这个项目还没有正式对外公布，更细的环节暂不方便透露。

在马来西亚开展地产项目的碧桂园也表示了类似的观点。“碧桂园之所以与其他人士在马来西亚设立合营公司，一是看好该国家及区域房地产发展的前景，二是碧桂园也要为投资者提供合理的回报。”碧桂园相关负责人表示，碧桂园董事会认为此举将扩大和加强集团现有的投资组合。

链家地产市场研究部张絮分析，房企走出国门的案例大多是在2011年调控以来才逐渐增多。这一轮楼市调控最为严厉，对成交量、企业利润都有很大影响。并且经过此轮调控，房地产行业的高速增长趋势有所改变，楼市调控也可能成为常态。房企出国开展项目，可以看做是应对市场和政策变化的一种新的尝试。同时，限购之后，很多投资者转移到海外置业，也促使房企看好海外市场。

一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露，“房企出海主要考虑的是资产分散的风险，不要把鸡蛋放在一个篮子里面。海外投资的大部分是私企，主要是把资产转移到外面去。”

北京中原市场研究部总监张大伟补充说，国内企业的游戏规则与国外不一样，在国外更重视契约，所以房企遇到的风险与机遇并存。目前国内开发商出国开发的主要原因还是国内高收入人群海外置业的潮流增加，为了吸引这部分人群，部分开发商在海外有所试点，但这不是主流也不会成为主流。没有一个国家房地产的利润比国内高。海外置业的风险主要还是国外大部分都有比较高的持有税。而且短期交易的话，很多都会有重税。

出海房企需面临多重困难

9月11日，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。此前，碧桂园宣布与马来西亚当地的地产商--Mayland(大马置地)组成合营公司，共同开拓马来西亚的住宅及商业物业，碧桂园占有合营公司55%的股权。万通控股参与了纽约世贸大厦重建，并于2010年租下世贸中心1号楼部分物业。去年，SOHO中国董事长潘石屹已以个人名义投资纽约的商业地产。住宅地产龙头万科近日也正在加快国际化发展步伐，目前已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做好准备。央企中航地产则在第六届董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》，加速海外布局。

不过，值得注意的是，几乎全部“出海”的房企，目前均处于计划和初步实施的阶段，尚未有成功案例可以借鉴。房企海外投资的回报率尚待验证。

“国内房企出海开发仍在实践过程中。当地的法规政策有别于国内。物业税相对成熟并在征收。另一方面是海外人群购买的开发物业多半会偏向于当地的开发商建造的产品。国内房企针对国外消费者的需求把控，还有一定的过程。”房地产专家陈晟表示，当地的税收、信贷跟国内的环境都还不一样。所以需要尽快的融入当地的环境里面，包括建造标准等细节，都需要成功的案例来支撑经验。目前来看国内房企涉海更多的是通过收购的模式在进行的。购买已建物业进行转售。

北京美联物业高级经理张磊分析，各个国家土地政策情况不尽相同，土地收购并不轻松。中坤集团冰岛项目受阻、万通的7年谈判路均证明此路不易。

“国内房企出海风险是对当地的法律、法规不太熟悉。”首创置业法国项目相关负责人表示，另外欧洲的就业、劳工政策也相对严厉。

链家地产市场研究部张絮则认为，国外市场的行业规则与国内有很大的不同，即使是在国内领先的大房企，也难免会有水土不服的现象。虽然国外的楼市调控并不频繁，但受到经济的干扰因素更大。

此外，海外的开发模式和中国不同。

亚豪机构市场总监郭毅表示，国内开发商出国首先面临的是拿地困境，国外土地是私有的。开发商购地，要征得这块土地上所有的持有者的同意，而且这些持有者不可能一个人拥有很大块的土地。开发的土地持有者众多。开发商要给所有持有土地的小产权者逐一协商，然后才能把此地块所有的分散土地买下来。另外，还要根据当地的条例，征得该地块的周边几公里范围内的人群的同意。远不像国内拿地这么简单。“从常理上判断，国内开发商在国外没有知名度，尤其涉及到地块的买卖，如果对房企信任度不够，当地土地拥有者可能就不会卖掉自己的土地。也就做不了开发。”

四季房展国际业务总监魏克非表示，中国的房地产市场和海外的房地产市场完全是两个概念。因为国内的房地产市场和海外的处在不同的发展阶段，发达国家的城市化在30年前就已经完成了。这就决定了住宅需求量是不同的。并且住宅是区域性特别强的产品，没有可流动性，这就决定置业人群相对单一。国外房产的利润率，销售主要是成量房为主。“很多国家不允许卖期房，并且没有公摊面积。”况且没有国内这么大的开工面积。这都是房企出国面临的难题。

全经联研究院副院长陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，国外市场相对成熟，实现快速销售并不容易，要求企业资金准备充足。包括销售流程，包括对企业信用的控制，中国开发商可能不适应。此外，国外的法律制度与国内不同，人员配备也是其海外战略的主要障碍。

对国内客户群的潜在消费能力抱有信心，或是房企布局海外的重要动力。

链家地产市场研究部张絮分析，从购房渠道上看，现在海外开发商来到中国推介房产也越来越多，每年的房展会上也会有很多海外项目参展。购买国内房企开发的项目主要是出于购房者对其品牌更为了解，不过国内房企开发的海外项目还不多，肯定不会局限于此。

四季房展国际业务总监魏克非表示，在国内房企出海前，国内置业人群海外购房全是海外开发商。目前来看，国内开发商的国外项目只占很小比例。国外法律比较健全，购房者自己会去对比，什么样的住宅更适合自己。