商住项目“割肉”销售 金隅花石匠寻求“以价换量”

每经记者 尚希 发自北京

开盘两年多一直深陷“滞销”阴云的金隅花石匠项目，继今年价格下调后，销售状况有所改观。《每日经济新闻》记者从该项目销售中心了解到，其9月初推出的28、29号楼共66套房源，目前已实现认购60套。

然而，同一地块同属金隅嘉业的另一个商住项目项目“自由筑”于8月中旬开盘的592套项目，实现认购300多套，已签约252套，销售均价在13000元/平方米左右。“这一价格相当于亏本在卖。”该项目一位销售告诉记者。

相比去年金隅花石匠始终坚持的“不降价”策略，今年金隅的这两个项目几乎都在实践“以价换量”的销售模式，对此亚豪机构市场总监郭毅表示，目前通州同类竞争的项目非常多，这给销售带来了极大的压力。而金隅花石匠也是因为此前价格调整未能随行就市出现滞销。

项目后期拟变身“精装修”

从八通线地铁终点站土桥站下车，在通往东六环的这条马路上，两边的道旗写满了“百年名校，九月入住”的广告语，沿着马路一直往东走，十字路口的东南角便能看到金隅花石匠的巨幅广告，硕大的字样写着：实验二小，九月开学。

教育配套的入驻能否改变这一项目的销售？昨日，记者来到“金隅花石匠”项目售楼处，由于已是下午五点，看房的人并不多，只有一对夫妇在于一位销售顾问交谈，售楼处显得格外冷清。记者甚至没能看到其他的销售人员。

正在前台的一位工作人员接待了记者的到访，据其介绍，该项目在8月31日新开了两栋楼，目前所剩房源已经不多。“之前一栋售价在16000元，现在我们已经调到了16500元。”

销售人员告诉记者，自从9月1日配建的实验二小开学以来，项目的销售也比之前好了很多。“25号楼推出的120套已经认购了80多套。”

然而，记者在现场发现，除了最早在2010年6月份开盘的一期项目已经入住以及目前在售的西区房源，项目还有东区的7栋楼未售。“暂时不出售，公司打算做成精装修。”销售人员告诉记者。

据《每日经济新闻》记者了解，目前该项目的销售均价为16500元/平方米，销售人员称，如果做成精装修，销售均价至少突破2万元。

“精装修项目存在很多隐性利润空间，有些项目宣称的每平米装修成本三千元，其实根本不足这么多。”一位不愿具名的业内人士指出，精装修项目可以提升产品的利润空间，但也并非所有的项目都适合做精装修。

郭毅告诉记者，如果项目只是单纯的加了“精装修”这一道工序，相关设计规划不做调整，“可以说是治标不治本。”郭毅指出，金隅花石匠主打中小户型，主要客群也是针对刚需，精装修项目在增加成本的同时售价也相应提高，对于优先考虑价格因素的刚需客群来说，有一定的挑战，“除非产品定位改变，做成大户型针对改善型需求。”

商住项目“割肉出售”

相比金隅花石匠售楼处的冷清，与其一墙之隔的“自由筑”项目却是人头攒动。记者转而来到该项目的销售中心，十多名销售人员都在忙着接待客户，沙盘前也围满了前来看房的购房者。

据了解，该项目目前在售的主要是50~66平米的Loft房型，售价在1万3左右。“我们这个项目几乎是赔本销售。”

早在今年5月，项目便打出9800元/平方米的超低售价，几乎是“邻居”楼盘的五折价位，噱头十足。由于不受“限购令”的影响，该项目上个月一经开盘，便销售过半。本报记者在查询了北京市住房城乡建设委员会网站后看到，该项目（网站上称：金隅嘉铂苑）共推出A/B/C三栋办公楼，批准销售套数为1095套。目前一期开出500余套，已成交252套，成交均价为12038元/平方米。

采访中，销售人员还告诉记者，开盘当天，就曾有购房者一次性购入同一层的8套房源作为投资。

“年底我们会再开一批，估计价格会调到1万5左右。”销售人员告诉记者。据《每日经济新闻》记者了解，金隅于2009年拿下该用地，楼面价在8200元左右，而自由筑项目是该块地中的商办用地。“如果算上2500元左右的建安成本和以及10%的税费和其他财务成本，项目售价必须在12000元以上才有利润。”上述分析人士表示，“该项目是目前周边项目价格最低的楼盘，以价换量是其主要的营销策略。这种低价入市的策略，在目前政策调控的敏感期还是十分有效的。”

对此，金隅嘉业相关负责在接受《每日经济新闻》记者采访时表示主要是基于土地性质不同，所以产品规划有所不同，不存在借商住项目拉动利润一说。

而作为金隅股份的全资子公司，记者在查阅了金隅股份2012年上半年业绩报告中看到，2012年上半年，房地产开发板块主营业务收入人民币5569.6百万元，同比增长42.1%，毛利润同比增长44.4%，上半年累计预售面积为43.81万平方米。报告中对房地产业务提出持续提升资金回笼速度和结转效率，坚决贯彻“好水快流”的经营方针。