思考最多的问题是退出机制和后期运营

每经编辑 每经记者 徐学成 发自广州    

每经记者 徐学成 发自广州

在20年的发展过程中，保利地产被外界熟知的形象是以住宅开发为主的房地产企业，但其实早在2002年，保利地产就已经开始尝试商业地产开发，保利商业地产投资管理有限公司（以下简称保利商业公司）正是在这样的形势下应运而生。

日前，保利商业公司总经理肖徐哲接受了《每日经济新闻》记者的专访，详细地介绍了保利商业公司的发展历程和发展策略，同时就商业地产的退出机制、后期运营以及是否过热等问题发表了独到的见解。

商业地产增持是一个长期过程

在住宅市场持续深入调控的大形势下，寻找新的发展方向和“避险”渠道一直是近几年房地产业的主要话题，传统的住宅开发企业纷纷谋求转型。从广州珠江新城到琶洲，从佛山到成都，保利旗下的商业项目数年间也已成规模。

NBD：保利地产目前对商业地产的规划是怎么样的？

肖徐哲：保利地产的产品战略是以普通住宅为主，有计划地增持商用物业。在2010年制定的“十二五”规划中，保利地产将“商业地产与住宅地产相结合”作为公司“三个结合”核心战略之一，把商业提升到与住宅并行的战略高度，并计划在“十二五”期间商业地产年经营收入达到20亿元以上。这是一个长期过程。商业地产增持不是一件急功近利的事。

NBD：保利商业公司专注于保利购物中心和星级酒店的开发和运营，目前的经营状况如何？

肖徐哲：保利商业公司目前共运营6个项目，包含3个酒店和3个购物中心，目前总体经营和盈利状况良好。“十二五”期间，公司拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个。

作为一个资产管理者，保利商业公司把物业资产持续稳定增值作为首要任务，成立了专门的商用管理公司和酒店管理公司，并分别和行业内的专业公司和大型品牌进行合作，通过连锁发展、异地复制的发展模式，保证项目品质和发展空间。

NBD：在保利商业公司成立之初，集中开发和运营阶段最棘手的难题和最稀缺的资源是哪些？

肖徐哲：当前，商业地产竞争正处于白热化阶段，保利商业公司面临着各方面的挑战。开发和运营阶段，保利商业公司需要应对的问题包括持有型商业资金压力大、收益培育期长、专业团队培养、客户资源储备、实际运营曲折五大难题。从目前国内的商业地产现状来看，一个商业项目要收回投资成本，一支商业管理团队要形成成熟的市场判断能力、项目运作和专业开发能力，商业品牌资源要建立稳定、优质的伙伴关系，都需要长期的时间沉淀。

细化管理结构应对后期运营

住宅项目两三年即可建成销售、实现资金回笼，相比之下，商业项目投入大、回报期长一直是这个领域潜在的不确定因素。在住宅领域拥有20年经验的保利地产，在商业地产运作方面，仍然面临许多难题。

NBD：就潜在的风险来说，保利考虑最多的问题是什么？

肖徐哲：国内绝大部分开发商最头疼的问题有两个：一是退出模式——怎样让资产转化为现金，二是后期的运营管理。

保利已开发的物业中，部分写字楼是出售的，但核心地段的物业我们会持有，因为这些物业有着比较高的租金回报。与写字楼不同，购物中心和酒店板块，重要的是通过后期的经营获取收益和提高价值，而不是通过销售来获取利润，所以我们把它们归类到商业公司来运作和管理。

保利的购物中心和酒店项目是不销售的，从发展的角度来看，保利商业首先明确的概念是，我们是资产的持有者和管理者。

NBD：提到后期的运营管理，既然保利选择不出售，是否考虑过长期持有带来的不确定性因素？

肖徐哲：在商业地产领域起步的初期，我们重点考虑的就是保证物业资产持续稳定地升值。我们在商业地产投资管理公司的旗下还设立了两个公司来专门分管购物中心和酒店的运作，细化管理架构。

在酒店领域，我们和洲际、万豪等国际知名的五星级管理集团建立了比较稳定的合作关系，根据项目所在区域的需要和项目本身的特点来选择品牌进行合作，保证了物业有着比较高的价值，同时在运营和服务上保持较高的水准。同时，与酒店管理集团合作还可以锻炼自己的人才队伍。在购物中心这个板块，依托现有项目，我们和各大零售商建立伙伴关系，根据区域来选择最具竞争力的合作伙伴进入购物中心。

商业地产成功取决于管理

广州珠江新城的写字楼长期面临空置率上行的压力，但摩天高楼一建再建；天河商圈的数个购物中心项目也一直面临招商难、客流量减少的困惑。房企与资金的疯狂涌入，行业出现了商业地产投资过热的担忧。您如何看待这种“过热”？商业地产的“钱景”是否真的被看好？

NBD：对于目前商业地产的投资热潮，您怎么看？

肖徐哲：从国外的房地产发展过程来看，到一定阶段，持有型商业物业的收益会占据较大的份额，这是行业规律所决定的，我想所谓的投资热潮，意味着大家都或多或少地感觉到了行业的变化。

在我看来，现在进入商业地产领域的主要有两类企业。一类企业确实有战略性的眼光。我们认为，住宅和商业的发展在未来10到15年之间是个缓慢交替的过程。10到15年之后，保利的收益从何而来？持续经营从何而来？这是我们现在必须考虑的问题。正是在这样的前提下，我们开始尝试进入不同领域，包括养老地产。

第二类则是头脑发热型企业。很多企业并不了解商业地产的本质，只是一头扎进去，盖完了就销售，然后回笼资金，这样做只会给中国商业地产的未来留下很大的隐患。盲目进入商业地产的企业在没有考虑到金融风险和资金压力的情况下，往往会急功近利，导致大量的泡沫出现。珠江新城很多商铺炒到了十几万元/平方米，这并不合理。

NBD：您如何判断商业地产未来的发展前景？

肖徐哲：现在商业项目非常多，但大致可以分成几种类型：一是外资进入，这些开发商在核心地段用大量资金购买最好的物业；二是传统开发商的转型；三是中国传统的民营企业，特别是制造业的转型；第四类是传统的零售企业开始做购物中心。

市场上的项目很多，但真正的好项目比较少，大部分项目设计雷同，业态组合雷同，主题也雷同，很少有自己鲜明的特色。保利会审慎地获取商业地段资源，同时在业态组合及管理模式上保持特色，这是保利应对大规模商业投资热潮的主要策略。商业地产未来的空间依然很大，关键在于谁能先完善管理机制，在后期的经营收益上做得更好。