巴曙松：房地产主要问题是供应不足

每经编辑 涂劲军

以下为巴曙松在2012年博鳌房地产论坛上的演讲现场整理文字，作为视频节目参考资料。

第二，从调控的主体和波动对象来看。

我们仔细想一下，比较省事，如果我是管调控的，也是拿开发商开刀。你说调控谁？地方政府？不太好弄；调银行？或者是调消费者？那怎么行？消费者都是分散的。所以，在房价上涨，调控效果不明显的时候，骂开发商是各方都容易达成共识的一个交集。而且，如果调控方式和调控工具不作大的变化，还是以短期市场萧条，供给不足，又一轮市场上涨，啪打一下，然后再僵化一段时间，又供给不足，又上一波。如果未来市场是这样一个走势的话，转移公众压力和调控效果不佳，就是骂开发商。

所以，我在2012年博鳌房地产论坛上作一个预测：未来20年的城市化，陈所长讲的我都赞成，固定资产形成、财富积累、消费升级等等，我都赞成，开发商的名声也会继续损坏，这是典型的韩国房地产调控模式。为什么在首尔调控效果不好呢？他们的调控就是拿开发商收拾，老百姓满意，银行满意，是交集比较多的。所以，第二个特点就是开发商在未来10-20年中始终会受到攻击，要习惯这一点，如果认清这个分析，赶紧行动起来，每个人都开微博，每个人都讲自己的观点，形成正确的行业判断，不要到最后大家都不讲话.

第三，从房地产调控的环境来看，有些因素可能会变，有些因素可能不会有大的变化。

比如，从过去十年对房地产的调控来看，非常缺乏顶层设计。就是说，这就给市场来回的失措和浪费资源给了借口，我看到陈淮所长在看手表，是不是我的时间开到了？他对我的意见很大，给政府提点意见很难。那么，到底城市化的路径怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？还是中部的中型城市道路？还是西部小县城的道路？现在是模糊的，就让开发商去失措，我觉得更符合市场规律和城市化效率的，可能还是要到环境能承载的发达地区，通过城市集群的形式来节省土地、保护环境。现在，这种顶层设计是缺乏的。

保障房要建多少？城市要有多少人口？现在的房子多少套？不知道。之所以经常冒出很多稀奇古怪的数字，中国电网的电表有9000多万套的房子电表读书为零，十年开发的房子约4000多万套，如果9000万套的读数为零，那这些房子的电表全部不走，你们都把电表弄坏了吗？

我把各省的保障房建的套数和各省的GDP关系进行分析，都不沾边，这是什么形势啊？排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流动人口怎么会跑到那儿去？然而，中国整个流动人口的方向，就业行业出现了巨大的变化，就是在危机之后。最近几年，沿海发达地区流动人口的增长是负的，而主要流向中西部一些有辐射力的中大型城市，这些地方不把保障房建设纳入进去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多农民工，郑州有40万人专门富士康手机的，都不算在保障房里面。最需要保障房租赁的，昆山、苏州、深圳、杭州等等，保障房只分给户籍人口，当地人都有房子了，建成了大家都不要，就在这样一个缺乏顶层设计的环境里，让大家去失措。我想，这一点会改变，但不会改变太多，大家要慢慢适应。

城市化在未来还是会快速推进，供应不足还是一个主要的挑战和矛盾，从2007、2008年，城市化率上升了差不多10个百分点，城市新增的家庭数量约5400万户，住房在这个时期增加了4200万套，其中开发企业的市场化开发只有2800万套，其他的都是自建、单位集资，搞这些东西的。所以，开发商市场化开发的，在城市化快速推进10个百分点的时期内，新增的家庭数量大于住房总存量增长12000万套，这还不算投资性的需求。所以，这一点估计也不会有大的变化了，缺口还是很大。

第四，收入差距大的特点要改变很难。

中国房地产有很多神奇现象难以解释，一是房价租金比持续背离，一年两年可以，但持续十几年，一定有它的合理性。同时，大家说需求很大，实际上首次置业在住房销售里面的占比并不高。这说明什么？收入差距大，富人的购买力体现在房价上，中低收入的购买力体现在房租上，二者之间的差距在拉大。在目前的销售里边，实际上还是富裕人群买第二套、第三套，在过去十年的占比上首次置业占比并不高，这是一个现实。所以，这几个调控环境，有的可能会改进，有的可能不会有大的变化，影响大家的产品决策，也影响整个市场的调控效果。

所以，我就简要地汇报一下，我们对房地产调控过去十多年的一些特点，总结一下，对未来做一个简要的展望，以便我们更好地去适应它、面对它。