巴曙松：未来房地产金融化特点更明显

每经编辑 涂劲军

第一个想点评的是，房地产调控主管部门不能总是把调控责任要么推给财政，要么推给金融，而自己不做好顶层设计，到底房地产市场保障房的定位到底是什么？要不然一开始就上来讲，这个是归财政的，那个是归金融的，容易导致房地产调控政策的反复摇摆，行业付出很大的代价。

第二个想点评的是，我不同意这个比喻，说为什么政府要调控房地产，就像父母为什么要管孩子，谁是父母？谁是孩子？谁在创造财富来养活谁？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。

第三个想点评的是，陈淮先生特定点明我要回应这一点，说现在市场经济做得比较糟糕的是要素的市场化，土地和资金，我非常赞成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建议里面，又对政策的干预寄予非常大的期望。刚才，我和旁边的一个同事就说，陈主任说要在供不应求的情况下用政府来保证分配给低端和更需要的人，这个建议是很讨巧的，写到微博上会有很多人赞同。所以，我就想，供不应求是谁造成的？是不是你们造成的？如果是你们造成的，你们举手，是不是老任造成的？你为什么弄得供不应求？如果是供不应求，要由政府区分性的进行分配，如果不根据价格，根据什么呢？我肯定建议根据身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二环以内一共能住100万人，根据身高站在那儿，我肯定能够住进去，就是找其他的标准不太容易找，怎么识别？所以，我提出这三点迷惘，大家晚上可以接着讨论，因为晚上还有一个小时的讨论，陈所长和各位大佬都要参加。

那么我想谈点什么呢？今天往返在会场的路上，可以看到博鳌房地产论坛12年了，2001年到现在，我走过一年就在想这一年干了什么？后来，我发现绝大部分时间是在房地产调控，70%以上的时间是房地产调控。所以，一个经常出现的事件已不能再去用一次新的心态理解它，你只能常识性的去总结它的规律，然后去应对它。除此之外，你说你还是做什么呢？所以，我想尝试着总结一下这么多年房地产调控的特点，形成的市场波动规律，如果有规律的话，尝试总结一下。

第一，调控体系，无非是调控的工具，银根、地根，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。
　　那么，这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律呢？我想，从银根、地根的调控来看，从控制投资性需求的调控来看，在短期内是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但是，这种调控有什么特点？有两个很难纠正的缺点，一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点，本来是抑制需求的，最后伤害到供给，供给减少了。为什么呢？因为，你控制银根、地根，你控制投机性需求很对，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但是，整个行业，我们是做金融的，看金融资金波动，房地产商主要的资金来源，销售回款，一控制、一限购、销售放缓，市场打压，开发贷减少、按揭贷去年批了还不给，上市不准，借壳不允许等等，这样的话，另外几条渠道资金来源大幅度缩减，形成了正反馈叠加，叠加下来就只能被动的要么求生存，高息，弄点钱维持，或者是加快销售回款。同时，本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足，新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。

所以，我作出一个冒昧的判断，可能在接下来的十年、二十年房地产行业发展中，我的房地产知识实际上是从陈淮所长那儿学的，我不懂就老问他。他说，房地产行业在未来有很大的发展空间。但是，我认为这个发展空间是一个非常颠簸的发展空间，这种波幅比过去十多年要大很多。而且，只要调控方式不变，我觉得变的可能性不大，还是用银根、地根，还是用打压的短期措施，形成的叠加和正反馈，先抑制需求，结果传达到供给不足，供给不足就是市场探底回暖，市场就是在颠簸中发展的。所以，这个特点在未来会非常明显。

上午，任总讲到从土地角度观察，我认为是一个很重要的角度，你买了地，接着打造房子，中间有开发周期，换另外一个角度来看，把近七、八年房地产的库存，去库存化的时间划一个波动的话，从波动周期来看，得出的结论和任总的结论实际上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地产的库存销售比达到历史少有的高点，21个月左右。因为，当月销售少。到了6月份，大概是10.6个月，而且当月的批售比回到了0.99，差不多1左右，批准销售之后当月卖出去的比例，10.6个月，这是6月底的数据。所以，我觉得从历史波动规律来看，最低大概是5个月，库存销售比大概到了5个月的时候，市场预期可能会出现一定的变化。好，那我们就从6月底算起，加6个月或7个月，大概也是明年一季度，在下半年的决策周期里面，如果销售没有大幅回落维持平稳的话，在这个时期怎么样能够让房地产调控软着陆？让市场有一个逆周期，加大房地产投资和供给，避免在新的时期里面出现供求关系逆转，我觉得是政策的关键。但是，目前看来好象变化的可能性不大。

所以，未来房地产的金融化特点会更加明显，以前主要表现在相关分析，说房价表现和M2的关系很大，变成一个金融产品，未来可能从过去的单边上扬会变成起伏，很可能和上证指数的波动关系相关性更大，而且在这个时期我们怎么面对这样一个调控工具？常态化、市场波动的周期节奏，然后掌握好我们自己的开发节奏，我认为非常重要，这是从房地产调控工具来看它的波动特点。