闲置土地处置出新规优质资源有望变“活水”

杨芮 每经记者 李泽民 发自北京

昨日（6月7日），国土部正式对外发布经修订通过的 《闲置土地处置办法》（以下简称 《办法》）。《办法》规定，未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起正式施行。

业界认为，《办法》对闲置土地的认定、闲置责任的确定及对闲置土地的查处等规定更趋规范。“《办法》再次明确供应土地必须符合一定规范，同时避免政府行为导致土地闲置等问题。”北京中原三级市场研究部总监张大伟称。

中国房地产研究会副会长顾云昌对《每日经济新闻》记者表示，“清理闲置土地可以加快形成住房供应，是楼市调控的重要一环；而对地方政府来说，盘活闲置土地也可以稳定投资，促进经济发展。”

“闲置”定义与动工相关联

《办法》对闲置土地进行了明确认定。所谓闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

关于这一定义，1999年的相关规定显示，“旧版”闲置土地是建设用地批准书颁发之日起满一年，而2012年版则为约定动工开发日期满一年。

此外，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

链家地产市场研究部陈雪对《每日经济新闻》记者说，此次修改使得界定是否闲置的起始点更加合理，也更具操作弹性，对于大型土地或联合体拿地的情况、土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地也有很大差别，以合同约定开工日期为起始点，更加合理。

据张大伟介绍，目前我国房地产虽已发展多年，但绝大部分开发商的盈利模式仍是依赖土地升值，依靠产品不同，获得的利润回报不高，所以在各级城市中，特别是二线以下城市的捂地现象非常普遍；也存在延长土地开发周期、动辄5年以上的开发周期，事实上起到捂盘效果。

两年闲置无偿回收

《办法》还体现出对闲置土地管理力度的提升和相关法规规范性的改善。其中，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。未动工开发满两年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

对比修订后的 《办法》，修订前的版本在处罚方面的规定较繁复。在闲置费的规定上，1年以上未动工建设的，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地的处罚并未明确规定闲置费的征收比例，而城市规划区内的则征收20%以下的土地闲置费。

陈雪认为，新修订的闲置土地处理办法，惩罚措施加重的意味明显。从以往的“20%以下”变为20%，且土地闲置费不得列入生产成本。

这意味着，只要土地闲置，损失就必然达到20%土地价款，避免了开发商通过其他账面手段降低损失，增加侥幸心理的可能。另外，“两年闲置无偿回收”也有较大威慑力。

有效盘活优质资源

据国土资源部 《2011中国国土资源公报》显示，2011年，国土资源部共收回闲置土地2393公顷，盘活批而未供土地11600公顷。国土资源部政策法规司司长王守智曾表示，对闲置土地的处置，要制定一套严格规范的程序，确保市场公开、公平、公正，既要有严格的处罚措施，也要着眼于如何更有效地盘活利用。

国家发改委国土开发与地区经济研究所资源经济研究室副主任黄征学告诉 《每日经济新闻》记者，“由统计数据来看，大部分土地都在开发商手中，如果不盘活会对房价有影响，而中国房价上涨跟住房供给不足相关。”

他还表示，“《办法》能进一步规范开发商的开发经营活动，遏制开发商的囤地行为及通过囤地获取超额的土地增值收益。短期会对开发商和土地所属方形成一定压力，长期能够调节市场供需水平，改善市场均衡关系。”

陈雪认为，盘活闲置土地将缓解部分城市土地紧张的局面，特别是北京、深圳这样现有土地量极少且土地供应不断郊区化的城市。通常闲置土地的成交时间较早，位置优越，盘活此类土地等于间接增加优质供应，资源优化的意义很大。

此外，《办法》还指出，不依法履行闲置土地监督检查职责，在闲置土地调查、认定和处置工作中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。