回归刚需路线 中国奥园出售长安8号51%权益

每经编辑 每经记者 叶书利 发自北京    

每经记者 叶书利 发自北京

曾经被称为“北京最昂贵烂尾楼”的长安8号，又一次易主。

4月1日，中国奥园(03883，HK)发布公告称，以18.29亿港元（人民币14.8亿元）出售其手上长安8号项目51%权益。在获偿还13.49亿港元贷款，加上出售上述长安8号51%股份获得的18.29亿港元后，中国奥园预期所获得的总款约31.78亿港元，预期录得税前利润约10.81亿港元。

这个知名“烂尾楼”，对中国奥园来说，究竟是烫手山芋，还是功成身退？

对于中国奥园转让长安8号的原因，中国奥园首席财务官林锦堂在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，主要基于两点：转让带来的高回报率以及目前长安8号的实际境况与公司战略间存在冲突。

合计年均投资回报率约33%

北京长安街上的豪宅长安8号，自去年9月停工至今，一直处于冬眠状态。

《每日经济新闻》记者注意到，与项目工地施工一起冬眠的还有该项目的销控表。

长安8号于2010年2月整装再入市。《每日经济新闻》记者间接从北京住建委网签系统获悉，截至2012年3月27日，长安8号成交套数仅53套，成交总金额为12.81亿元，成交均价约6.37万元/平方米，且成交时间皆在2010年10月之前。长安8号的冷清和与此项目隔街而立的SOHO现代城和万达广场的高人气形成了冰火两重天的反差。

这种冷清，与开发商中国奥园之前的预期存在一定差距。《每日经济新闻》记者注意到，起步于广东的中国奥园，早期的产品线主要以开发城郊大型普通住宅楼盘为主。成名后的2010年，该公司有意加快在一线城市的布局，意欲通过一线城市的高端产品布局，来丰富与提升公司的产品线，布局的第一招便是北京长安街上的长安8号项目。

孰料，不到三年，中国奥园就选择退出该项目的运营。

4月1日，中国奥园的公告内容显示，公司以14.8亿元的价格将手中持有的长安8号楼盘项目公司51%股权转卖给了一家投资控股公司。

对于中国奥园转让长安8号的原因，外界猜测不一，其中有一种声音将其归因于中国奥园的资金链紧张。

对于外界的相关质疑，林锦堂断然否认是因公司现金流紧张而转让长安8号，并坚称目前公司财务状况健康。

中国奥园的财报也可以印证林锦堂“公司不差钱”的观点。中国奥园2011年业绩数据显示，截至2011年12月31日，公司手握38.23亿元现金 （包括受限制银行存款），净负债率仅约12.7%，与同行相比处于行业较低水平，数据显示2011年万科净负债率为23.8%，龙湖为43.02%、中海为33.3%。

林锦堂还透露，中国奥园手上还未付的土地出让金，也仅有6.3亿元人民币左右。

“不差钱”的中国奥园，甩掉长安8号的原因，相关公告中找不到只言片语的说明，而林锦堂则以 “为股东实现利益最大化”回应外界。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，一位业内人士对此分析说，目前中国奥园实现股东利益最大化的策略就是放弃长安8号身上的豪宅项目开发试验。因为在这波调控之前，楼市的投资投机需求日益旺盛，因此高端楼盘需求相应水涨船高，在这种背景下，2010年初，中国奥园欲进军楼市高端市场，以扩张产品线，正是适应当时市场的表现。然而本轮地产调控之后，楼市的需求结构重新回归刚需市场，在这种背景下，中国奥园放弃长安8号的高端产品探索路线，回归借以起家的刚需供给市场，也是适应目前楼市需求结构的应市行为。

林锦堂则将出售归因于两点：首先，地产调控之下，中国奥园未来的发展重点是刚需及销售速度较快的项目，而长安8号的销售受阻，导致该项目与公司的战略间存在差距；其次，自2009年7月以来，中国奥园在长安8号的股本收购支出为6.6亿元，各种贷款到现在的净本金投入约9亿元，合计投资额约15.6亿元。本次转让后，中国奥园获得近32亿港元的转让收入。因此以股本投入为基准，年均股本回报率约47%，以包括股本收购投入及贷款投入在内的总投入为基准，年均投资回报率均33%。

在接受《每日经济新闻》采访时，林锦堂特别指出，长安8号项目公司北京耀辉置业有限公司身上的债务，包括开发贷、工程应付款等，“中国奥园不需要承担一分钱。转让后，项目公司的任何债务，跟中国奥园没有任何关系。”

中国奥园曾视其为“香饽饽”

长安8号沦落到被转让的境地，着实让人唏嘘，毕竟在本轮地产调控前，该项目还是中国奥园手中的“香饽饽”，其间的反差，一定程度上凸显了本轮地产调控前后楼市生态的迥异。

中国奥园相关公告内容显示，2009年7月3日，中国奥园以3.7亿元收购世纪协润41.33%的股份，另一家股东泓达投资公司持有余下的58.67%，而世纪协润持有长安8号项目公司北京耀辉置业有限公司96.8%的股权。通过此举，中国奥园曲线进入长安8号。彼时，中国楼市正处于亢奋状态。

当时中国奥园董事局主席郭梓文难掩兴奋之情，欲以此项目撬开当时正火的高端市场，以丰富产品线。当时的郭梓文曾乐观地对外宣称，该项目将在未来3年内为公司贡献130亿元的销售收入。

此后发生的两笔贷款和一次增资行动，也侧面佐证了当初中国奥园对此高端项目前景的自信。

2009年12月16日发布的一份公告内容显示，当年12月9日，即中国奥园入股近5个月后，中国奥园为世纪协润的一笔6.7亿港元贷款提供担保，以便后者充实项目公司资本金等。

2010年4月11日，中国奥园发布公告显示，当月9日，中国奥园向世纪协润提供了一笔额度为2.83亿元的三个月期贷款，以便后者清偿长安8号的相关债务。

除了向合作方提供相关贷款协助外，2010年9月27日，中国奥园发布公告显示，当天中国奥园向世纪协润完成了增资，后者的股权结构发生了变化：中国奥园由之前的41.33%上升到52.69%，而另一家股东泓达投资公司持有的股份由之前的58.67%下降至47.31%，而世纪协润手持长安8号项目公司北京耀辉置业有限公司96.8%的股权，自此，中国奥园获得了长安8号的控制权。

然而好景不长，2010年10月后，伴随地产调控政策的持续，投资投机需求受到严重挤压，作为高端产品的长安8号的销售完全陷入停滞状态，至今处于零成交状态。

项目销售上的停滞，也间接催生了长安8号项目操作中，中国奥园与世纪协润间出现了股东合作纠纷。

2011年8月1日，中国奥园发布的一份公告内容显示，2011年7月28日，由于长安8号回款不畅，当时长安8号项目公司北京耀辉置业有限公司上一级公司世纪协润在涉及2009年12月9日的一笔额度6.7亿港元贷款中出现贷款违约，此笔贷款担保方中国奥园根据相关协议规定，以7.13亿港元购入世纪协润另一家股东泓达投资公司手中持有的47.31%的股权，从而全资拥有了世纪协润，也间接拥有了长安8号项目公司北京耀辉置业有限公司96.8%的股权。为此，中国奥园与泓达投资公司还曾对簿公堂。

直到今年1月，泓达投资公司筹钱还清了相关贷款，从而拿回了世纪协润47.31%的股权。相应的，中国奥园手中持有的长安8号项目公司的股权又重新回到了之前的51%。而此次成功转让后，中国奥园已彻底抽身而去。

放弃高端路线

对于出售方中国奥园来说，回归刚需路线的战略已较清晰。公司董事局主席郭梓文称，长安8号股权转让后，将使中国奥园的投资布局调整更趋合理，且更加有竞争力。未来公司的城市布局将主要紧盯一些受地产调控政策影响较小、刚性需求较大的城市。

实际上，在地产调控持续对投资投机需求进行打击，而导致刚需回归的需求结构倒逼背景下，类似中国奥园弃高端而回归刚需路线的做法，在地产圈并非个案，比如融科智地旗下的北京楼盘融科钧廷也准备自二期起，放弃之前的高端定位，而改走刚需路线。

·业内观点

逆市接“烂尾盘”需谨慎

如今，烂尾状态的长安8号正翘首等待着新东家的到来，而这种转变，对于头顶“北京最昂贵烂尾楼”称号的长安8号来说，已不是第一次。

《每日经济新闻》记者调查发现，长安8号最开始的项目名为“耀辉国际城”，所有者为北京王府世纪发展有限公司。后来北京王府世纪发展有限公司无力独自开发该项目，于2004年9月将“耀辉国际城”项目公司62%的股权，以3100万元转让给了当时的天鸿宝业。

2005年10月26日，北京市国资委宣布将北京城开与天鸿集团重组为首开集团，天鸿宝业也随即更名为首开股份。

2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由欲将手中持有的“耀辉国际城”项目公司62%股权转让，为了不让该项目流入他人之手，北京王府世纪发展有限公司实际控制人王志才在香港成立了世纪协润，以接手首开股份手中62%的股权。但此时王志才需要向首开股份支付合计16亿元的收购资金。迫于资金压力，2009年7月3日，王志才将世纪协润41.33%的股份转让给了中国奥园，以获得3.7亿元现金以及后续中国奥园向其提供的相关融资支持。而王志才控股的泓达投资公司持有余下的58.67%。

由于在开发中被几度易手，导致长安8号自2006年2月18日开工以来，中间已经历了数次烂尾危机。

中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫向《每日经济新闻》记者介绍说，地价节节走低之际，囤地固然不划算，因此目前手中仍有一定现金流的开发商，开始将眼光盯向拍卖房、烂尾楼等特殊楼盘，通过在低谷中以低价收购这些楼盘后，打包整装后上市套利。不过谢逸枫也提醒道，此类项目的收购者在接盘时要有充足调研并考虑充分，必须取得被收购楼盘相关权属和物业买卖持有的全套合法手续，并厘清之前的债务权属，以及确保此类物业合格的工程结构质量，尽量做到防患于未然，避免未来有可能出现的种种纠纷。