限墅令下的“中建地王”

文/杨涵茗

被誉为“股神”的巴菲特日前的一项推荐，引发全球房地产业的地震。用他的话说，如果可行的话，他愿意买光所有的独栋住宅。如果以低利率水平购买并长期持有，房市投资的回报将高于股票。他建议购房者进行三十年期的抵押贷款，并且在利率下降时进行再融资。

而在他力挺楼市前，全球一些华人聚集地区的房价已经经历了较长周期的房价上涨。以香港为例，目前的房价已经全面超过1997年金融风暴时的价格。独栋别墅的售价已经超过80万元港币一平方米。

香港别墅售价的高涨，也让投资者重新审视上海的顶级别墅，只有香港同类物业1/7的价格，俨然成为全球房地产市场的“谷底”。而国家最近颁布的“限墅令”，更令上海市区的别墅变得弥足珍贵。曾有购房者把全球最负盛名的顶级住宅与上海顶级别墅中的翘楚——中建大公馆做比较，发现后者更有购买价值。这些高端买家认为，仅就中建大公馆的性价比而言，可以比肩全球任何顶尖物业。

限墅令下城市别墅供应失衡

中建大公馆的前身是新江湾的中建“地王”。当年中建地产以37.2亿的高价夺地，楼板价达每平方米32484元，溢价率为117%，成为全国单价地王之时，业内曾对中建地产如此高价拿下这样一幅地块有过争议，新江湾的地能值那么高价吗？

现实证明了中建地产眼光的正确。

由于城市规划的历史原因，上海的城市独栋别墅向来稀少，拥有独立小区园林的，多为名人古迹或历史保护建筑。

而在国土资源部最近下发 “禁墅令”,提及“严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地”后，独栋别墅更是稀有。

根据业内人士的介绍，一般容积率超过1.0就不可能开发纯别墅楼盘。由于国土部的上述政策，上海中心城区可以开发别墅项目的地块已近枯竭，目前在售的外滩十公里范围内的城市纯别墅小区仅新江湾地区的中建大公馆一家。

然而市场对于城市别墅的渴求越来越旺盛，此前复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三在一地产论坛上表示“广义货币2011年较2010年增长了5万亿。”有业内人士认为上述蒸发的资金很有可能进入房地产市场的稀缺城市别墅。目前市场的供应远远赶不上需求。

地王别墅前景可观

虽然是在地王地块上建成的纯别墅住宅小区，但性价比远远超过周边项目。

据了解，中建大公馆一般每户的赠送面积与建筑面积配比均可达到1:1。譬如其中的叠加产品，一套230平方米的别墅加上赠送面积也能达到400多平方米，完全可与独栋相媲美。假使算上赠送面积，中建大公馆的实际售价甚至可与周边新江湾地区的普通公寓持平。

来自全球500强的高品质施工进一步提升了中建大公馆的建筑高品质，使它在全球顶级高端住宅排名靠前。一位在全球有多处顶级物业的华人富豪，在对比其他地区的高端物业后，还是认为中建大公馆的购买价值更高，更符合中国人的价值标准。

事实上，已经有一部分高净值人群购买了中建大公馆的少量高性价比物业，在咨询、参观中建大公馆的人群中也有相当多的著名企业家和地方首富。他们对于新江湾独有的生态湿地与国际社区相结合的人居环境感到满意，不仅城市别墅稀有，自然生态环境更珍贵。而中建大公馆所处位置最有利于享受生态湿地资源。

据悉，其中很多人认为，购买上海的城市独栋别墅，无论是品质还是环境，眼下也许是最好，也可能是最后的机会。