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余丰慧:楼市调控新提法 警惕地方扩大化

2012-02-02 01:16:42

余丰慧

温家宝总理1月31日在国务院第六次全体会议上指出,巩固房地产市场调控成果;继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归;采取有效措施增加普通商品房供给;做好保障性住房建设和管理工作。

“巩固房地产调控成果”是去年后半年调控初显成效后一直强调的口径,充分表明中央政府房地产调控的坚定决心。

“促进房价合理回归”,从2009年开始的本轮楼市调控以来,温家宝总理已先后五次明确提及,其中,2011年11月6日温总理在俄罗斯圣彼得堡表示,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。

“采取有效措施增加普通商品房供给”,从本轮调控至今一直是这样的表述。“做好保障性住房建设和管理工作”,从本论调控至今没有丝毫松懈,也是构建政府的归政府、市场的归市场的住房新机制核心内容。

以笔者看,最为值得注意的是“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”,关键在“逐步完善”四个字上。这有两层意思:一是现有抑制投机投资性需求政策仍有完善空间;二是完善现有抑制投机投资性需求政策已经摆上决策层议事日程。

目前,抑制住房投机投资性需求政策主要有四:差异化住房信贷政策;差异化税收政策;限价政策;限购政策。差异化房贷和差异化税收政策是准经济性手段,争议不大,完善空间有限。而限价和限购政策完全是行政性政策手段,实际执行中争议性很大,而且在楼市调控中已经发挥了立竿见影的效果。但是,作为直接干预房地产市场的过于严厉的行政性手段,毕竟不是长久之计,退出只是时间问题。我们注意到,限购政策出台伊始,就受到地方政府、开发商、部分专家学者的猛烈抨击,要求取消声音此起彼伏。

因此,必须警惕地方政府以国务院提出“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”为借口,不是“继续严格执行”而是大作“逐步完善”的文章,大肆放水抑制投资投机性需求措施,片面理解“逐步完善”要求,将其扩大化,使得投资投机性需求重新开始泛滥。

这种可能性不是没有,而是在一些地方已经出现。日前,“珠三角”的中山市已传出松绑调控政策的消息。春节前夕,中山市国土资源局已在其网签系统中对房屋“限价”标准进行上调,由之前的5800元/平方米,调整至6590元/平方米,上调幅度为790元/平方米。如果住建部等部门对中山市做法予以默认,加之国务院又要求“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”,可能会出现更多类似中山市放水楼市调控,弱化限购、限价甚至限贷、税收政策的情况,那么,投资投资性需求将大举反弹,一年多的楼市调控成效极有可能毁于一旦。各方对此必须保持高度警惕。

笔者同意限购、限价等行政手段最终要退出的观点。但是,行政手段的限购、限价退出后,必须有经济手段措施取而代之,这个经济手段被许多人士寄希望于房产税上。笔者认为,房产税尚在试点,而且从重庆、上海试点情况看,抑制投资投机性购房效果有限,当然,可能是税率设置上存在过低等问题。因此,房产税全国推开尚需时日。房产税不全面推开,限购等行政措施绝对不能贸然退出市场。

限购、限价政策退出起码要具备两个条件:一是房产税在全国全面推开,并且税率设置上能够真正起到抑制投资投机性需求的作用效果;二是保障性住房大面积投入市场。将大大分流商品房市场的购买压力。到那时,商品房价格上涨的需求压力就会大大缓解,房价想暴涨都难。

综上所述,从时间点上看,旨在抑制投机投资性需求的限购、限价政策,真正退出的时间点应该在明年上半年或者明年第三季度。

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