王磊：房价下跌要求退款有违过程的公平

一、结果的公平没有真的公平

在我加入的一个同城群上，一天，有位网友在群里留言：

“请问群里有律师朋友吗？我今年3月份买的房子降价了，请问可以要求开发商退款吗？”

“我当时买成7000，现在5600。”

这位朋友拒绝了群内七语八舌的意见，固执地要求要求律师身份的网友解答。看得出来，他的要求是退款。

购房者买了房后房价跌了怎么办？这本来不是个问题。但由于买方这事儿对国人而言意义太重大，大多扯上了两三代人，所以对风险（购房后房价下跌）极为厌恶，规避风险的具体表现就是房价下跌后要求开发商退款。

我身边的朋友对这种事也模棱两可。退，有理由：开发商昧心钱赚太多，本来就不公平。不退，也有理由：合同上白纸黑字，怎么反悔？

而我对于此事的观点很简单也很直接：是不能。

在大学一年级的法律基础课上，我曾接受了一个很重要的概念：过程的公平（正义）。与过程公平相对应的是结果的公平。

过程的公平（正义）不但是现代法学的基础，也是文明社会民主执政的基础。这二者的关系是，过程的公平才能带来最终的公平，而如果追求结果的公平，到最后大家都没有公平可言，这在国内外的历史上，都有许多的经验教训。

购房者与开发商二者在真实意愿的基础上，合法的签订合同，这就是过程的公平。而因为开发商本来就赚得够多，房价下跌后要求开发商给购房者“补偿损失”，这就是结果的公平。

结果的公平看似公平，实际上很难达到公平，因为没有一个统一持续的原则：不同地段、不同楼层，不同装修不同新旧的房子怎么退？房屋现价以什么为准，退款以什么时间点为准？未来房价再次上涨该不该补款？--可见结果的公平不可能让所有人满意。

国内房价太高，本质是供给端非市场化（政府控制土地）和需求端市场化相结合的怪胎，购房者勒紧裤腰带买房本来不易，但这并不是要求退款的理由。现在的开发商为了现金回款，确实也在承诺房价下跌时退款，不过从现在的媒体报道来看，多是口头承诺，而未写入购房合同，或者条款不细。

购房者如果要求在房价下跌时退款，最好的方法就是在购房合同中详细写入相关条款。如果不能在购房合同中规定退款条款，又担心房价下跌，购房者还是应该三思。

二：要约和要约邀请

最近《每日经济新闻》报道了另外一件事。

苏宁环球在南京打造的天润城“丽河名校园”因为在售卖之初大打“学区房”概念获得了很多业主青睐。然而，今年9月，入住的业主得知原先宣传的南京29中浦口分校搁浅了。之前宣称的风景丽河，如今也只是一条散发着恶臭的水沟。业主们先后两次找到开发商协商解决，但都与开发商保安发生冲突。

开发商承诺的中学和风景丽河没了，这是否违约？首先要分清两个概念，“要约”和“要约邀请”。

要约这个词，在中文上很难理解，但是其英文的“offer”，大家一看就明白了，是购房者向开发商提出签订合同的意愿。《合同法》规定，要约应当明确，具体，表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

而开发商的宣传材料上美好承诺，则是“要约邀请”，是邀请购房者向其提出要约。根据《合同法》的规定，寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告等为要约邀请。

照这样的解释，开发商承诺的中学和河景，似乎没有了约束力。但实际上，如果购房者是因为这种承诺而购房，且开发商的这种承诺带给了房屋明显的溢价，则这种承诺也成为了要约。

根据2003年出台的最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

不过，为了避免扯皮，和我上面的建议一样，这些承诺的东西还是加入到买卖合同中为好，如果不能，购房者还是要三思了。

（王磊）