深圳中心区新盘均价跌破3万被指“假摔”

每经编辑 每经记者 胡廷鸿 发自深圳    

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

深圳关外城区降价促销之声此起彼伏，而关内房价则依然僵持。但在楼市成交低迷现状下，深圳关内中心区新售个盘开始试降，碰触均价30000/平方米以下的底线。

近日，位于深圳福田南的在售楼盘廊桥国际推出72~108平方米两房和三房特惠房，折后均价仅为29400元/平米，跌破中心城区30000元/平方米的房价关口。与9月17日廊桥国际开盘时的均价31000元~33000元/平方米相比，如今其特惠房源价格的跌幅超过12%。

深圳关内房价是真降，还是假摔？《每日经济新闻》记者走访关内新开楼盘发现，由于二手房价格坚挺，关内房价依然强势，而关外则出现实质性降价。

关内跌破3万是假摔？

资料显示，廊桥国际靠近深港交界的皇岗口岸，为深物业开发的皇御苑第五期，占地面积约1.9万平方米，目前主推65~75平方米两房，以及少量97~161平方米三房和四房组成。据悉，廊桥国际项目较小，总占地面积为1.9万平米，规划总建筑面积为5.76万平米，目前预售总套数为514套。

“现在73平方米和84平方米左右的两房，折后均价在29000多元/平方米，三房四房价格仍然在30000元/平方米以上。”廊桥国际销售人员称，楼层和朝向不同，价格仍然有所差别。此外，目前廊桥国际在售项目按揭可享受9.8折优惠，还可获赠一套1.5万元左右的家电。

从2008年以来，深圳关内房价一路上扬，即便是2010年楼市限购调控政策出台之后，关内新售楼盘价格一直维持在均价30000元/平方米之上，数月来未见松动。而此次廊桥国际新推的两房特惠房源折后均价首次跌破关内中心城区30000元/平方米的关口，意味着在楼市低迷的僵持之下，关内高房价亦或有被打破的迹象。

对此，世联地产市场研究部首席分析师王海斌表示，“目前关内房价还是比较坚挺的，即便市场有所调整，价格也维持在30000元/平米以上。”他分析认为，深圳关内以二手房为主，配套成熟，市场需求大于供给，二手房业主降价压力不大。“二手房价格没有动，新房价格也不会有太大动作。”

据业内分析，深圳关内房价高企不下，另一个原因是开发土地不足，新推项目较少。今年从6月份中航北苑大厦开盘以来，深圳福田中心区仅有桐林公寓、世纪汇、天健时尚名苑、君临天下等不到10个新盘推售，且个盘较小，总建筑面积均未超过10万平方米。

关外楼盘促销花样频出

不管深圳房价是真降还是假摔，开发商纷纷降价促销已是事实。

实际上，从2008年以来，深圳楼市就分为关内和关外市场。进入9月份，万科“万团大战”促销升级，并引领了一股深圳关外龙岗、宝安等地区的降价潮。

招商地产开发的招商果岭、招商观园二期优惠促销价与均价相比，跌幅超过15%。此外，深圳龙华地区的花半里在国庆期间单价低至12500元/平方米，降价幅度超过30%，引起了部分老业主的不满，最终不得不以“降价补偿”收场。

由于市场存在下跌预期，下半年深圳楼市成交量一直在低位徘徊。开发商为促销绞尽脑汁，花样频出。继上月底，龙华新盘绿景香颂打出“三年可原价回购”后，近日，位于龙岗中心城区的尚模八意府祭出“垫付两成首付”的营销手段。

对此，王海斌认为，帮助客户垫资首付的做法容易触发“首付三成”的政策风险，也说明开发商资金链紧张，急切需要回笼资金。

尽管开发商在降价促销方面不遗余力，却并未带动楼市成交量上升。深圳楼市连续3个月在低位徘徊，周成交量均在1000套之下。世联地产统计数据显示，上周深圳一手房市场共成交505套，环比下降9.7%；成交面积4.35万平方米，环比下降13.52%；二手房市场共成交430套，成交套数环比下降12.8%，成交面积为3.96万平方米，环比下降8.33%；成交均价17530元/平方米，环比下跌6.42%。

世联地产分析认为，近一个月来新盘入市速度明显加快，且价格出现实质性的下降。而另一家代理销售机构中原地产也认为，进入12月，整体上开盘销售率不高，需求萎缩，销售持续不振，未来成交将继续低位徘徊。