楼市衰退或持续至2013年

每经记者  张敏  发自北京

    随着楼市调控和经济结构调整持续，我国房地产市场无疑正在经历巨变阶段。

    11月12日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在东莞表示，万科已经进入“冬天”模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。

    由于其房地产界领军者的身份，万科的“冬天论”不出意料地引起舆论大哗。2008年，万科集团董事长王石也曾抛出  “拐点论”，并引发一轮降价风潮。

    不少业内人士指出，随着房地产各项指标数据下滑，“冬天”或将持续更长时间，房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币基金组织（IMF）14日公布的报告也指出，中国面临房价下跌的风险。

近三年处于调整期

    调控对房地产市场的影响正逐步明显。根据国家统计局的数据，自今年年初出台“新国八条”的9个月来，成交量、价格、投资等指标的增速，以及国房景气指数几乎都在下行。

    在此背景下，郁亮抛出的“冬天论”获得了不少业内人士的认同。事实上，“现金为王、积极卖房、慎重买地”也正是不少房企在今年的生存策略。

    不少分析人士认为，企业普遍看空后市，说明房地产将迎来一轮新的衰退周期。我国房地产领域一直有“5+2”的“周期论”，即房地产运行将遵循“5年增长、2年衰退”的周期，但这个周期会受到政策调控等多重因素影响。

    中国指数研究院副院长陈晟向《每日经济新闻》记者表示，“5+2”仅指房地产发展的短周期，当前的楼市正处于两个“大周期”之间的调整阶段。

    陈晟表示，房地产属于“大周期”行业，其运行规律与GDP增长有关，相关度高达92%。房改以来，我国的房地产市场一直处于高速增长的“黄金时期”。他认为，随着我国GDP增速的放缓，房地产业也将从“高速增长阶段”步入“中速增长阶段”。

    据悉，我国制定的“十二五”期间GDP增长目标为8%，明显低于“十一五”。今年来看，GDP增速尽管尚未回落至8%的目标，但前三季度分别为9.7%，9.5%，9.1%，下降态势十分明显。

    陈晟表示，当我国GDP增速降到9%以下时，我国房地产市场也将进入“中速增长期”。而从今年到2013年，将是调整时期。

    在近日的2011中国私募基金领袖峰会上，安信证券首席经济学家高善文表示，未来几年基本上可以排除比较大的单边牛市的可能性，房地产、纪念币等行业将进入持续的熊市。

“暴利时代”或终结

    “中速增长”并不意味着“衰退”，按照陈晟的观点，未来一段时间，楼市整体价格和成交量都不会有太大的变动。

    国际货币基金组织  (IMF)则持不同看法，该机构在14日公布的报告指出，中国面临房价下跌的风险。央行货币政策委员会委员李稻葵的观点则是：未来两三年，房价不可能上涨，但跌幅不会超过15%。

    一个共识则是，随着土地成本、资金成本、各项税费的提高，未来房地产业的整体利润率将会降低，“暴利时代”即将终结。

    从上月开始，“降价潮”蔓延到更多的企业和城市，万科、龙湖、中海等资金面宽松的企业也加入降价行列。一些分析人士称，到今年年底，多数上市房企财报呈现的毛利率将会有所降低。

    据悉，当前房地产业的平均利润率在10%左右，高端项目略高于上述水平，但与前几年相比，已有明显下降。

    此外，房地产投资增速也在下调。根据国家统计局的数据，今年8月～10月，我国房地产投资增速已连续三个月下滑，今年前10月为31.1%，仅比固定资产投资增速高出6.2个百分点。而去年前十个月，两者相差12个百分点。

    不少分析人士认为，两者增速的差距不断缩小，说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。与此同时，地方政府对“土地财政”的依赖也将减弱。

    陈晟表示，在政策面的不利影响下，未来房地产投资增速将继续下滑，未来很可能滑落到20%以下。

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